Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Cần hướng tới một khu ở đồng bộ
Thời gian qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên và luôn dẫn đầu cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở để giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn TP, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) theo các mục tiêu. Mặc dù vậy, tỷ lệ diện tích đất dành cho NƠXH Hà Nội mới chỉ chiếm 1,5 – 2% so với tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung…
NƠXH vẫn ít
Có thể thấy một số vướng mắc, đó là Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, nhưng hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn TP thuộc tỉnh Hà Tây trước đây đều nằm trong đối tượng điều chỉnh để phù hợp với Đồ án Quy hoạch chung. Do vậy, việc xác định các quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư này còn nhiều biến động.
Bên cạnh đó, mặc dù Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về Phát triển và quản lý NƠXH quy định rõ, dự án khu đô thị phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định.
Hơn nữa khi Hà Nội khó có quỹ đất ở những vị trí thuận lợi để xây dựng NƠXH, đây cũng là nghịch lý vì nhà ở cho người nghèo đô thị không thể đẩy xa trung tâm. Đồng thời, dự án phải có hạ tầng kỹ thuật, kết nối với xung quanh mới đảm bảo môi trường sống và sự công bằng cho người có TNT.
Minh bạch các thông tin về dự án NƠXH
Trong các năm 2014 – 2015, TP Hà Nội đã có nhiều cố gắng để đẩy mạnh việc phát triển loại hình NƠXH. Danh sách Bộ Xây dựng công bố năm 2015 các dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án NƠXH và danh sách các dự án NƠXH (đang xây dựng) cho công nhân KCN vàngười có TNT tại Hà Nội cũng tạo điều kiện để các đối tượng tiếp cận dễ dàng hơn.
Song để người TNT tiếp cận được NƠXH, cần xây dựng quy chế quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khâu như công bố rộng rãi danh mục dự án nhà ở cho mọi đối tượng; công khai tiêu chuẩn đối tượng sử dụng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và đúng tiêu chuẩn. Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng (nên là tổ chức Công đoàn hay Mặt trận Tổ quốc của cơ sở, đơn vị) để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần, nhiều nơi, hay đã và đang sở hữu nhiều loại hình ở, trong đó có cả vợ chồng, con cái đã được hưởng các chế độ ưu đãi của Nhà nước trước đây… trong khi những đối tượng thật (không có “mối” quan hệ) lại không thể biết khi nào đến lượt.
Đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng NƠXH
Cần xã hội hóa đầu tư xây dựng NƠXH và xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động. Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngành ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế… Có thể chia làm hai dạng đầu tư: Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở TNT thí điểm; Vốn đầu tư các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.
Việc Nhà nước thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có TNT, tài trợ các dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có TNT mua được nhà ở chất lượng.
Nguồn vốn hình thành Quỹ này có thể là một phần tiền sử dụng đất, toàn bộ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc do ngân sách bố trí như một nguồn phúc lợi xã hội. Tùy thời điểm và điều kiện mà xem xét hỗ trợ vốn xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước) cho các dự án nhà ở cho người có TNT.
Cần phải nói thêm rằng việc “tài trợ” nói trên không phải là hình thức bao cấp. Đây là chính sách tạo điều kiện mà người có TNT được hưởng một cách gián tiếp thông qua chủ đầu tư. Nhà nước cũng nên động viên các tổ chức tín dụng có cơ chế hỗ trợ trong việc kéo dài thời hạn vay vốn đối với các chủ Dự án xây dựng nhà ở cho người có TNT.
Tại các nước tiên tiến, đô thị xây dựng quỹ nhà chuyên chức năng hoán đổi nhà, căn hộ để các chủ sở hữu có thể lựa chọn, hoán đổi vị trí cho phù hợp điều kiện sống và làm việc. Như vậy sẽ tạo được ổn định đời sống cư dân đô thị, tránh giao thông con lắc khi quãng đường và thời gian đi lại lớn, góp phần giảm ùn tắc giao thông và tăng sức khỏe cho người lao động…
Thiết kế căn hộ linh hoạt
Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hay cùng hoàn cảnh. Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối, cách và văn hóa sống khác nhau trong cùng một tòa nhà. Việc Bộ Xây dựng điểu chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 đã góp phần làm cho đối tượng khả thi hơn khi tiếp cận.
Chất lượng công trình sử dụng là vấn đề đáng báo động nhất, đặc biệt là các khu nhà ở cho người TNT, nhà ở tái định cư… Do vậy, để nâng cao tính chuyên nghiệp trong xây dựng nhà ở cho người TNT, phải có đơn vị kiểm định chất lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được bàn giao. Các đơn vị tư vấn, đặc biệt là thi công phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình, thi công ẩu cũng sẽ bị “trừ điểm” như bằng lái xe bị dập lỗ khi vi phạm.
Kinh nghiệm một số quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á (Singapore, Philippines, Malaysia) trong giải quyết nhu cầu nhà ở trong khi ngân sách thiếu vốn: Nhà nước mời gọi các doanh nghiệp có vốn ứng trước xây dựng nhà, sau đó bán lại cho Nhà nước theo hình thức trả chậm. Cách làm này như một dạng “phát hành công trái, trái phiếu dạng hẹp”, sử dụng tùy điều kiện của từng địa phương. Có như vậy thì người TNT khi mua nhà ở không lao đao, dồn hết tiền bạc tích lũy, vay mượn mà có thể yên tâm đầu tư vào các mục đích sản xuất, phục vụ xã hội. Phương thức này giúp xã hội phát triển sản xuất, mọi thành phần đối tượng cùng nêu cao trách nhiệm tham gia giúp đỡ các đối tượng TNT từng bước ổn định và dần cải thiện đời sống, thực hiện quyền có nhà ở như pháp luật quy định. Và đặc biệt chính những người có TNT, có nhu cầu về nhà ở cũng tự mình phải nỗ lực để có việc làm ổn định, xây dựng kế hoạch tích lũy cho mình bởi Nhà nước chỉ giúp khi họ có một phần vốn đối ứng. Việc tham gia các chương trình gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà ở, hoặc các chương trình tín dụng mà các ngân hàng thương mại đang triển khai là một gợi ý tốt.
Cuối cùng, toàn xã hội cũng cần có quan điểm tiếp cận vấn đề: Xác định việc xây dựng NƠXH là xuất phát trên cơ sở yêu cầu của xã hội, của thị trường và phải được xây dựng theo đúng cấu trúc, tiêu chuẩn của một mô hình đơn vị ở hoàn chỉnh. Vì vậy, cần hướng tới một khu ở đồng bộ các chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cuộc sống của cư dân văn minh và chất lượng.
