Bước ngoặt chính sách nhà ở xã hội: Minh bạch, đặc thù, vì người dân

Ngày 3/7/2025, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù. Đây được xem là bước đột phá nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ vướng mắc kéo dài nhiều năm trong lĩnh vực nhà ở xã hội, đồng thời bảo vệ người dân – đối tượng thụ hưởng chính sách – một cách thực chất và bền vững.

Ảnh minh hoạ

Đặt người dân làm trung tâm chính sách

Nhà ở xã hội luôn là một chính sách nhân văn sâu sắc, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc chăm lo đời sống nhân dân, đặc biệt là các nhóm yếu thế như công nhân, người thu nhập thấp, người lao động tự do, gia đình chính sách. Tuy nhiên, trong nhiều năm, cơ chế thực hiện chính sách này còn thiếu đồng bộ, khiến nhiều dự án nhà ở xã hội bị “treo”, triển khai chậm hoặc không đúng đối tượng.

Nghị định 192/2025/NĐ-CP ra đời trong bối cảnh Chính phủ xác định rõ phát triển nhà ở xã hội là một trong những nhiệm vụ trọng tâm để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2045. Trên cơ sở tổng kết thực tiễn và lắng nghe ý kiến từ địa phương, doanh nghiệp, người dân, nghị định đã đưa ra nhiều cơ chế đặc thù nhằm rút ngắn quy trình đầu tư, tăng cường tính minh bạch, hiệu quả trong thực thi.

Những điểm mới đáng chú ý của Nghị định 192/2025/NĐ-CP

Một là, Phân quyền mạnh cho địa phương: Nghị định trao quyền chủ động cho các tỉnh, thành phố trong việc phê duyệt, lựa chọn nhà đầu tư, xác định nhu cầu và quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp rút ngắn thủ tục hành chính và phù hợp với nhu cầu thực tiễn từng khu vực.

Hai là, Ưu đãi rõ ràng, minh bạch cho doanh nghiệp: Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định. Đồng thời, quy trình xét duyệt, giải ngân cũng được đơn giản hóa, công khai.

Ba là, Kiểm soát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng: Nghị định yêu cầu các địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở xã hội đồng bộ, liên thông với cơ sở dữ liệu dân cư để bảo đảm chỉ những người thực sự đủ điều kiện mới được mua, thuê mua. Cơ chế giám sát, xử lý vi phạm cũng được siết chặt, ngăn ngừa tình trạng “chuyển nhượng chui”, đầu cơ, trục lợi chính sách.

Bốn là, Quy định cụ thể về giá bán, thuê và chất lượng công trình: Giá bán và thuê nhà ở xã hội phải được công khai, kiểm soát bởi cơ quan quản lý nhà nước; chất lượng công trình được giám sát bởi tổ chức tư vấn độc lập và cơ quan chức năng, đảm bảo người dân được sống trong môi trường an toàn, bền vững.

Người dân được hưởng lợi gì từ chính sách mới?

Sự ra đời của Nghị định 192 không chỉ tháo gỡ những nút thắt về cơ chế mà còn mang đến lợi ích thiết thực cho hàng triệu người dân Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.

Trước đây, việc xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội thường rườm rà, không thống nhất giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng người dân không nắm rõ quy trình hoặc bị yêu cầu “chạy chọt” qua các khâu trung gian. Giờ đây, với dữ liệu dân cư số hóa và cơ chế xét duyệt trực tuyến, công dân chỉ cần nộp hồ sơ một lần và theo dõi quá trình xử lý minh bạch.

Chị Nguyễn Thị Hằng (36 tuổi), công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội) chia sẻ: “Tôi đã 2 lần xin mua nhà ở xã hội nhưng đều bị từ chối vì thiếu giấy tờ. Nay nghe có nghị định mới, tôi hy vọng sẽ được tiếp cận dễ dàng hơn, không phải ‘xin cho’ nữa.”

Một trong những vấn đề khiến nhà ở xã hội “xa tầm tay” là do giá thành vẫn còn cao so với mức thu nhập của người lao động. Nghị định 192 quy định rõ: giá bán, thuê phải được tính toán trên cơ sở chi phí thực tế, không được phép “làm giá” hoặc lồng ghép các chi phí phi lý.

Theo tính toán từ Bộ Xây dựng, giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn sẽ dao động từ 10 – 13 triệu đồng/m², thấp hơn 30 – 40% so với nhà ở thương mại cùng khu vực. Như vậy, một căn hộ 45m² sẽ có giá khoảng 450 – 600 triệu đồng – mức giá mà một gia đình trẻ có thể tiết kiệm và trả góp trong vòng 10 – 15 năm.

Nhiều năm qua, tâm lý “nhà ở xã hội là nhà kém chất lượng” vẫn còn tồn tại. Nhưng với cơ chế giám sát công trình mới trong Nghị định 192, các dự án phải đạt chuẩn về phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng, không gian sinh hoạt cộng đồng, cảnh quan cây xanh, kết nối hạ tầng giao thông – xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…). Như vậy, người dân không chỉ được ở “có mái che” mà còn được sống trong môi trường chất lượng.

Một điểm đột phá nữa là quy định về việc quản lý hậu mãi. Cư dân nhà ở xã hội sẽ được thành lập ban quản trị, có quyền giám sát vận hành, bảo trì, phản ánh chất lượng dịch vụ. Đồng thời, nghị định cũng hạn chế việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 – 10 năm đầu để tránh đầu cơ. Người dân mua nhà để ở thực sự sẽ được ưu tiên và bảo vệ tốt hơn.

Không chỉ người dân, các doanh nghiệp cũng được hưởng lợi từ khung pháp lý rõ ràng hơn. Trước đây, nhiều đơn vị e ngại tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội do thủ tục phức tạp, lợi nhuận thấp, rủi ro lớn. Nay với việc đơn giản hóa quy trình đầu tư, đảm bảo lợi nhuận 10% trên tổng vốn đầu tư, hỗ trợ tiếp cận vốn ưu đãi – các doanh nghiệp sẽ có thêm động lực để tham gia.

Ông Nguyễn Văn Khải – Giám đốc một công ty bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh – cho biết: “Nghị định 192 là tín hiệu tích cực. Nếu cơ chế minh bạch, thủ tục thông thoáng, doanh nghiệp chúng tôi hoàn toàn sẵn sàng dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội song song với nhà ở thương mại.”

Hướng đến mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030

Theo kế hoạch của Chính phủ, từ nay đến năm 2030, cả nước sẽ phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của khoảng 4 triệu người dân đô thị và công nhân khu công nghiệp. Nghị định 192/2025/NĐ-CP chính là công cụ pháp lý then chốt để hiện thực hóa mục tiêu này.

Tuy nhiên, để nghị định thực sự đi vào cuộc sống, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương. Việc công khai quỹ đất, minh bạch danh sách đối tượng thụ hưởng, thúc đẩy xã hội hóa đầu tư và kiểm soát chất lượng sẽ là những “mắt xích” quan trọng.

Nghị định 192/2025/NĐ-CP không đơn thuần là một văn bản pháp lý mới. Đó là sự thể hiện quyết tâm chính trị, là bước chuyển từ “có chính sách nhưng khó thực hiện” sang “có chính sách, có hành động cụ thể và hiệu quả”.

PV