09/03/2016

Nâng cao hiệu quả đầu tư – Kinh nghiệm từ dự án thí điểm B4, B14 Kim Liên

Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 4 – 6 tầng và 10 khu nhà thấp tầng từ 1-3 tầng ở trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, cần được cải tạo xây dựng lại để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân đồng thời làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị, bổ sung quỹ nhà ở chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong thời đại đô thị hoá. Tuy nhiên từ khi có chủ trương của Chính phủ tới nay, chưa có dự án nào được thuận lợi triển khai. Thông qua bài học từ dự án thí điểm Nhà ở cao tầng B4, B14 Kim Liên để nghiên cứu các khó khăn gặp phải trong quá trình đầu tư xây dựng và đưa ra những giải pháp khả thi đảm bảo góp phần triển khai thuận lợi dự án và tái khai thác chung cư cũ Kim Liên là một vấn đề cấp bách cần được quan tâm.

Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện Dự án
Thuận lợi của dự án là nằm trong khu vực trung tâm thành phố, có địa thế rất thuận tiện về giao thông và đặc biệt là hạ tầng xã hội. Những quy hoạch chi tiết về cải tạo xây dựng lại đều đã được UBND Thành phố phê duyệt ở mức quy hoạch tỷ lệ 1:500. Khu vực có giá trị đất cao, là cơ sở tốt để thu hồi vốn. Cùng với những cơ chế ưu đãi với nhà đầu tư đã có, nếu có cơ chế GPMB rõ ràng rành mạch thì việc triển khai thực hiện đầu tư xây dựng và thu hồi vốn sẽ đạt mục tiêu đề ra của dự án.
Khó khăn của dự án do đặc thù là việc cải tạo xây dựng các khu chung cư cũ với khối lượng công việc lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố. Có thể kể đến những khó khăn nổi cộm bao gồm:
Giữ lại như cũ mô hình quy hoạch tiểu khu ở với những tiêu chuẩn nhà ở trong thời kế hoạch bao cấp của các chung cư cũ không còn phù hợp với mô hình phát triển trong kinh tế thị trường, đời sống xã hội của đô thị hiện đại. Theo qui định trong các khu chung cư cũ tại Hà Nội đều nằm trong khu vực hạn chế phát triển, không làm tăng thêm dân số vào khu vực nội thành, tầng một không dùng làm chỗ ở mà chỉ dành cho nhu cầu công cộng, diện tích nhà ở sau xây dựng chỉ bố trí cho tái định cư tại chỗ và phục vụ các dự án GPMB khác trong nội thành. Trong khi đó, nhà đầu tư cần diện tích nhà ở để bán thu hồi vốn và sinh lãi, người được định cư thì muốn sẽ có nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn. Vì vậy, với các dự án đề nghị được xây dựng “vượt khung” sẽ làm tăng cục bộ về dân số trong khu hạn chế phát triển, trong khi đó vườn hoa, sân chơi, nhà trẻ, trường học, đường sá, cống rãnh, nước sạch, vệ sinh… tại đây không tăng kịp để đáp ứng chất tải đô thị.
Về người đang sống trong các nhà chung cư cũ, qua điều tra xã hội học cho thấy, đa phần những hộ dân ở các tầng cao của nhà chung cư cũ đều đồng tình với chủ trương cải tạo. Ngược lại, những hộ dân ở tầng 1 thì khó đồng thuận vì khả năng cơi nới diện tích ở, kinh doanh buôn bán, khai thác căn hộ sinh lời. Ngay cả khi buộc phải như vậy thì họ vẫn có “lợi thế“ (đối với cả diện tích mà họ cơi nới, lấn chiếm ở tầng một) để thỏa thuận về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư khi bị thu hồi đất.
Thực tế việc xây dựng lại nhà chung cư B4, B14 đáp ứng hầu hết nguyện vọng của các hộ dân (khi chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học, có tới 81% số hộ dân đồng thuận với việc phá dỡ nhà chung cư cũ, xây mới). Bởi lẽ, nhà B4 và B14 nằm trong quần thể Khu B Kim Liên đã được xây dựng từ những năm 1960 của thế kỷ trước. Hiện tại mật độ dân số ở đây đã tăng rất cao nhưng công trình lại xuống cấp nghiêm trọng, hạ tầng cũ nát, diện tích lưu không bị lấn chiếm không đảm bảo đời sống của các hộ dân. Hơn nữa, các căn hộ lại được thiết kế với diện tích 24m2, không có công trình phụ. Đó là chưa kể đến các căn hộ ghép đôi, trong khi đó số nhân khẩu trong từng hộ là 5 – 6 người, thậm chí có hộ lên đến 9 người, có cả 3 thế hệ cùng sinh sống.
Quyền sở hữu, sử dụng nhà ở tại các chung cư cũ khá đa dạng. Cư dân trong các chung cư cũ phần lớn là khó khăn, thu nhập không cao, năng lực tài chính dành cho đầu tư nhà ở thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lò, nơi giặt, chỗ phơi… với thang máy, điều hoà, ống thu rác… của nhà chung cư hiện đại, chưa có ý thức bảo vệ tu bổ môi trường ở. Rõ ràng là rất khó huy động được vốn để cải tạo xây dựng chung cư cũ từ chính những người dân đang sống tại đây.
Về nhà đầu tư, luôn lấy lợi nhuận là mục tiêu cao nhất, các nhà đầu tư chưa thể tập trung vào cải tạo xây dựng chung cư cũ vì sự hấp dẫn của những cơn sốt của thị trường nhà chung cư cao cấp bởi sức hút lớn hơn nhiều so với việc đầu tư vào các khu chung cư cũ. Cũng vì thế, đến nay các nhà đầu tư mới chỉ quan tâm tới những khu vực chung cư cũ có địa tô cao để dễ kinh doanh, thu hồi vốn nhanh.
Về tái định cư, tạm cư, theo qui định của Thành phố, các chủ đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ phải tự lo việc GPMB, tạm cư cũng như tái định cư. Theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XIII kỳ họp thứ 8, từ năm 2007 Thành phố sẽ không bố trí ngân sách xây dựng quỹ nhà tái định cư mà sẽ bàn giao toàn bộ quỹ nhà tái định cư (cơ sở vật chất và tài chính) cho Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Nội để quản lý. Với thực trạng nhà cửa và những người dân đang sống trong các nhà chung cư cũ nêu trên, câu chuyện tái định cư, tạm cư của các chung cư cũ quả là rất khó cho các nhà đầu tư. Tổ chức thi công tại các khu chung cư cũ cũng khó khăn vì đây là những khu dân cư đông đúc, đường sá chưa được xây dựng mở rộng, các khoảng đất công bị chiếm dụng nên phải GPMB và tái định cư thêm cho cả diện tích cần thiết để triển khai thi công xây dựng.
Theo dự kiến ban đầu, dự án xây mới chung cư B4, B14 Kim Liên sẽ được khởi công vào quý 3/2006, nhưng thực tế đến quý 2/2008, dự án B4, B14 mới có thể tiến hành xây mới được. Khi triển khai thực tế dự án đã bị kéo dài do vướng ở khâu GPMB và khu nhà tạm cư của người dân không đảm bảo. Chủ đầu tư và Hội đồng GPMB quận Đống Đa đã phải mất rất nhiều thời gian trong việc thống nhất phương án đền bù, tái định cư cho các hộ dân, đặc biệt là tầng 1, bao gồm cả việc giải quyết chỗ ở cho 72 hộ dân sống lấn chiếm ở ngoài sân, xử lý tồn tại của 25 hộ dân sống trên đất lưu không của nhà B7, B10 cũ.
Hội đồng GPMB quận Đống Đa đã phải lên kế hoạch thực hiện việc GPMB theo 3 đợt. Đợt thứ nhất, UBND Quận đã có quyết định di dân đợt I gồm 93 hộ từ tầng 2 đến tầng 4 của nhà B4, B14, đợt thứ II di dân 32 hộ tầng 1, đợt III di dân 72 hộ lấn chiếm ngoài sân. Kế hoạch là vậy, nhưng tình hình thực hiện khá phức tạp. Có đến 15 hộ dân tầng 1 nhà B4 chưa tạo điều kiện cho tổ công tác vào điều tra để xây dựng phương án. Riêng về 72 hộ dân sống ngoài sân nhà B4, B14 và 25 hộ dân hiện đang ở trên đất lưu không nhà B7, B10 cũ, công ty và UBND Quận Đống Đa đã làm xong phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư phù hợp với tình hình GPMB chung của Quận Đống Đa.
Việc xây dựng phương án hỗ trợ đền bù GPMB của dự án B4, B14 đã khó khăn, mất thời gian cho chủ đầu tư là vậy, khâu bố trí tạm cư cũng tốn kém thời gian và kinh phí. Sau khi có ý kiến của các hộ dân nhà B4, B14 đề nghị khu vực tạm cư (nhà B7, B10 cũ) phải có nơi phơi quần áo, bếp và vệ sinh khép kín (trước phải dùng chung ở hành lang), chủ đầu tư đã phải bỏ ra hơn 12 tỷ đồng xây ốp thêm khu công trình phụ, chỉnh trang lại nhà B7, B10 phục vụ nhu cầu của các hộ dân.
Về cơ chế chính sách, điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư là sự rõ ràng và hấp dẫn. Hiện tại, chưa có cơ chế đầu tư, chính sách bồi thường, tái định cư hiện hành còn nhiều bất cập khiến các chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư cũ chưa biết bồi thường, hỗ trợ GPMB ra sao đối với các diện tích cơi nới, lấn chiếm đất công vốn rất phổ biến tại các chung cư cũ còn thiếu công bằng. Trong khi các ngành chức năng còn đang xây dựng cơ chế, chính sách để thí điểm cho cải tạo xây dựng chung cư cũ thì các ngân hàng thương mại đang đua nhau tung ra những “sản phẩm” cho vay hấp dẫn, làm giảm bớt khó khăn huy động vốn của thị trường bán và cho thuê nhà chung cư mới.

Giải pháp nâng cao hiệu quả dự án tái khai thác chung cư cũ Khu B Kim Liên
Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế – Tài chính
Tối ưu hoá phương án đầu tư. Giải pháp kỹ thuật, vấn đề quy hoạch – mật độ xây dựng với những dự án tái khai thác như khu B Kim Liên cần nâng cao mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn cũ và để sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất đô thị, đồng thời đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư. Vấn đề các giải pháp kỹ thuật khác cho dự án (kết cấu, kiến trúc, điện, nước…): Không nhất thiết phải qui định quá chi tiết về diện tích sử dụng tối thiểu (VD: phòng khách 14m2, sảnh 3m2, phòng ngủ đơn 10m2…), sửa đổi những bất hợp lí trong Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 “Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế” do Bộ Xây dựng ban hành ngày 2-11-2004. Nâng cao chất lượng của công tác thiết kế nhà cao tầng nói chung và nhà ở tái định cư nói riêng.
Về tài chính và tiến độ thực hiện, dự án được thực hiện với quy mô và nguồn vốn lớn, do vậy cần phải nghiên cứu tiến độ thực hiện và giải ngân một cách chính xác và hợp lý, đảm bảo việc đầu tư vừa đúng tiến độ, vừa có thể sử dụng hiệu quả nhất nguồn vốn tại từng thời điểm. Để thực hiện điều này, giải pháp đưa ra phải nghiên cứu áp dụng phương pháp khoa học trong kiểm soát việc thực hiện dự án dựa trên ba tiêu chí cơ bản là tiến độ, chi phí và chất lượng.
Về hiệu quả kinh tế tài chính, đứng trên góc độ nhà đầu tư, chỉ tiêu quan trọng là hiệu quả kinh tế của dự án, để đảm bảo dự án có hiệu quả cao cần phải chú ý tới tiến độ huy động vốn và nâng cao khả năng đối với việc huy động các nguồn vốn từ bán nhà theo đúng tiến độ đã đề ra của phương án đầu tư dự kiến như tính toán ở trên. Làm được điều này, cần phải quan tâm tới công tác marketing cho dự án ngay từ khi dự án bắt đầu được triển khai.
Về quản lý thực hiện dự án, vấn đề nằm ở 3 khâu: lập kế hoạch tiến độ, tổ chức và điều phối dự án, kiểm soát thực hiện dự án.
Hoàn thiện công tác lập kế hoạch dự án. Để nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch dự án, cần đảm bảo việc lập kế hoạch được thực hiện một cách có logic và trung thực.Trong trình tự lập kế hoạch cho mỗi dự án, có cái nhìn tổng thể và tìm ra những nhân tố ảnh hưởng tới trình tự thông thường của bản kế hoạch, những đặc trưng khác biệt của dự án so với các dự án khác, có sự thảo luận và tìm tòi để đưa ra bản kế hoạch chi tiết phù hợp và sát thực nhất với dự án.
Hoàn thiện công tác tổ chức và điều phối dự án. Tổ chức bộ máy quản lý dự án phù hợp với kế hoạch được lập và sử dụng mô hình quản lý ma trận – trực tuyến – tham mưu để điều phối việc thực hiện dự án.
Kiểm soát việc thực hiện dự án. Kiểm soát tiến độ thực hiện dự án bằng sơ đồ mạng, thường xuyên cập nhật những thông tin thực tế mà kế hoạch không phù hợp phải điều chỉnh, để có được một tiến độ phù hợp nhất với thực tế và có chỉ đạo công việc hợp lý nhất. Kiểm soát chất lượng thực hiện bằng cách sử dụng đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm chuyên môn cũng như thực tế.
Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế – Xã hội
Đẩy nhanh tiến bộ giải phóng mặt bằng (GPMB). GPMB phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố, yếu tố khách quan là các văn bản quy định của Nhà nước, nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại nơi thực hiện dự án và yếu tố chủ quan là cơ chế GPMB do chủ đầu tư đề xuất. Vì vậy để đẩy nhanh tiến độ GPMB cần kết hợp hai yếu tố trên một cách hài hoà và hợp lý nhất, dựa trên cơ sở chính là nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại khu vực GPMB và sự minh bạch rõ ràng của cơ chế của Nhà nước. Một số giải pháp đề xuất:
Đối với tác động khách quan, theo chỉ đạo về một số giải pháp thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, UBND tỉnh, thành phố phải ban hành cơ chế, chính sách cụ thể về việc xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn; đưa ra lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo các chung cư cũ. Xét các lý do quá khứ để lại, một cơ chế linh hoạt nhằm hỗ trợ GPMB cho các đối tượng này để đẩy nhanh tiến độ dự án là điều cần thiết.
Đối với tác động chủ quan từ phía doanh nghiệp, thực hiện công khai minh bạch toàn bộ nội dung và quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư, đảm bảo lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng. Đảm bảo cuộc sống của người dân trong thời gian thực hiện xây dựng bằng các cơ chế hợp lý, trong đó gồm có: nhà tạm cư, hỗ trợ di chuyển đồ đạc, hỗ trợ chi phí điện nước nơi ở tạm, hỗ trợ chi phí kinh doanh hoặc nơi kinh doanh đối với những hộ có cửa hàng đang kinh doanh (nếu có)… Để làm tốt điều này cần làm tốt công tác điều tra xã hội học tại khu vực thực hiện dự án.
Về cơ chế bồi thường khi cải tạo chung cư cũ cũng được kết hợp hài hoà từ lợi ích của người dân, các quy định của chính phủ và chủ trương của nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần vận dụng linh hoạt để có cơ chế GPMB hợp lý nhất, đảm bảo lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Qua rất nhiều lần xây dựng và lấy ý kiến đã được sự đồng thuận cao của người dân khu vực nhà chung cư B4, B14 (cũ) Kim Liên về cơ chế GPMB, tạm cư và tái định cư. Trên cơ sở đó xây dựng tiếp những cơ chế với nhiều ưu đãi hơn cho người dân, để đảm bảo việc triển khai phá dỡ và xây dựng lại khu B Kim Liên giai đoạn 2 được thuận lợi và đạt tiến độ đề ra. Đồng thời nhà đầu tư cũng đề xuất UBND Thành phố và các nhà đầu tư khác tham khảo cơ chế GPMB của dự án B4, B14 Kim Liên như là một cơ chế thí điểm và đạt thành công bước đầu cho công cuộc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
Nhóm giải pháp liên quan đến chất lượng nhà tái định cư và các dịch vụ
Đảm bảo chất lượng nhà tái định cư. Chất lượng của nhà tái định cư cần được cam kết đảm bảo không chỉ sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành công trình, mà còn phải có cơ chế duy tu bảo dưỡng định kỳ trong suốt thời gian tồn tại của công trình. Cơ cấu sử dụng diện tích công cộng trong nhà chung cư hợp lý, tạo sự thoải mái dễ chịu cho người dân khi sử dụng. Tầng 1 bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Có quy chế quản lý nhà chung cư tại các khu tái định cư hợp lý, minh bạch. Để quản lý các khu chung cư mới hình thành, UBND Thành phố cũng đã ban hành các chính sách về quản lý sử dụng khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố như: Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 07/5/2004 quy định về tổ chức dịch vụ, quản lý, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa Thành phố; Quyết định số 140/2005/QĐ-UB ngày 20/9/2004 về Quy chế bàn giao, tiếp nhận công trình nhà ở phục vụ di dân GPMB trên địa bàn Thành phố. Các văn bản trên bước đầu tạo điều kiện cho các cơ quan của Thành phố và các chủ đầu tư và tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng đã được xây dựng trên địa bàn Thành phố.
Do việc nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng tại các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng dưới nhiều hình thức khác nhau về: nguồn vốn, đối tượng sử dụng, chất lượng và tiện nghi sử dụng, môi hình quản lý vận hành khai thác, mức thu phí dịch vụ… nên cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung lại Quyết định số 65/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố để hạn chế những khiếm khuyết trong việc quản lý; vận hành và sử dụng nhà chung cư trong khu đô thị mới.
Tổ chức quản lý nhà chung cư theo đúng các quy định đề ra trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể là thành lập Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Chủ trì hội nghị nhà chung cư, báo cáo hội nghị nhà chung cư kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng. Đồng thời quan tâm tới những ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành và các cơ quan chức năng có liên quan, đảm bảo cho việc sử dụng nhà chung cư được văn minh hiện đại và đáp ứng nhu cầu của cuộc sống cũng như giữ được chất lượng sử dụng của nhà chung cư trong thời gian sử dụng. Ban quản trị nhà chung cư sẽ bao gồm thành phần chủ đầu tư dự án, đồng thời có sự tham gia của đại diện người dân sinh sống trong toà nhà để đảm bảo quá trình quản lý được minh bạch và thuận lợi./.