Vì sao nhiều dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đứng im?

Theo HoREA, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình” dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng “cung-cầu” do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Xét về bản chất, thị trường bất động sản thành phố không xấu, do “tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán” vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng, thị trường bất động sản hiện nay đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 02 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới.

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường thành phố Hồ Chí Minh, thì số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 07 tháng đầu năm 2019. Từ tháng 08 đến tháng 10/2019, lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến, mà khoảng 80% nguồn cung đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường. Điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Nhận định của HoREA cho thấy, về xu thế của thị trường bất động sản thành phố, sau giai đoạn “đóng băng” (2011-2013), đã bắt đầu phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay. Năm 2017, thị trường bất động sản đạt được mức tăng trưởng cao nhất trong 05 năm gần đây.  Nhưng, kể từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản thành phố bị sụt giảm mạnh, cả về số lượng dự án và số lượng sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân.  Bắt đầu từ giữa quý 3/2019 (tháng 08-10/2019), nguồn cung sản phẩm nhà ở đã có sự cải thiện, với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm có 15.914 căn nhà. Trong đó, có 15.060 căn hộ chung cư (chiếm 95% tổng số căn nhà), đặc biệt, có 01 đại dự án nhà ở cao cấp quy mô rất lớn tại quận 9 (Khu A) với 10.007 căn hộ.

Trong gần 03 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai, như: Từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 08/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng;  Kể từ sau ngày 07/03/2017 (ngày ban hành Văn bản 342/TTg-V.I), đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công, đã bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây. Đến tháng 03/2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.

Về cơ cấu sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường, theo Báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thì tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn từ năm 2017 đến hết tháng 09/2019 là 90.969 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp (giá từ trên 40 triệu đồng/m2) là 23.405 căn nhà, chiếm 25,73%; phân khúc trung cấp (giá từ trên 20-40 triệu đồng/m2) là 36.617 căn nhà, chiếm 40,26%; phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) là 30.947 căn nhà, chiếm 34,01% tổng số nhà ở. Riêng 09 tháng đầu năm 2019, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp là 3.916 căn nhà, chiếm 19,92%; phân khúc trung cấp là 4.275 căn nhà, chiếm 21,75%; phân khúc bình dân là 11.471 căn nhà, chiếm 58,33% tổng số nhà ở.

Qua nghiên cứu bản Báo cáo 13133/SXD-PTN&TTBĐS của Sở Xây dựng, HoREA nhận thấy việc phân loại nhà ở của một số dự án nhà ở có thể chưa thật phù hợp, như trường hợp 10.007 căn hộ của một dự án nhà ở cao cấp lại được thống kê vào danh mục nhà ở bình dân. Do vậy, HoREA nhận thấy trong 09 tháng đầu năm 2019, đồng thời với sự sụt giảm quy mô thị trường bất động sản, còn cho thấy rõ đang có sự “lệch pha” nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Về tiếp cận tín dụng, theo HoREA, các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Bên cạnh đó, từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Nhà nước chỉ mới bố trí được khoảng 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, quá ít nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội).

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đổ vào bất động sản cả nước trong 08 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018 (cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chỉ tăng 8,5%), chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế (Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà, trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản).

Tại thành phố Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng, thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.

Năm 2017, thu ngân sách nhà nước của thành phố Hồ Chí Minh từ đất đạt hơn 27.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,5% tổng thu nội địa. Năm 2018, thu ngân sách từ đất chỉ đạt 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 6,3% tổng thu nội địa, bị sụt giảm đến 16,8% và số thu từ tiền sử dụng đất dự án giảm đến 22,5% so với năm 2017. 09 tháng đầu năm 2019, theo số liệu của Bộ Tài nguyên Môi trường thì số thu ngân sách nhà nước từ đất đai của cả nước là 87.000 tỷ đồng, chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa và tăng 6,8% so với cùng kỳ năm 2018.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, 09 tháng đầu năm 2019, số thu từ tiền sử dụng đất dự án lại tiếp tục xu thế sụt giảm, chỉ thu được 9.861 tỷ đồng, giảm 18,26% so với cùng kỳ năm trước và chỉ còn chiếm tỷ trọng 3,9% tổng thu ngân sách nội địa. Số nợ tiền sử dụng đất của doanh nghiệp trong 09 tháng đầu năm 2019 lên đến 1.072 tỷ đồng.