Tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế chung cư cao tầng – Thực trạng & Định hướng

Đặt vấn đề
Ở Việt Nam, trong những năm cuối của thập kỷ 20, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng sôi động, sự gia tăng dân số cơ học đã làm cho quỹ đất ngày càng thu hẹp, tạo áp lực lớn về nhu cầu ở tại các đô thị. Chung cư cao tầng là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết chỗ ở cho nhiều người dân, tiết kiệm quỹ đất, tăng diện tích cây xanh và các công trình công cộng, đồng thời góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại. Đây là giải pháp sử dụng đất có hiệu quả nhất, đặc biệt trong điều kiện đất đô thị đang ngày càng chật hẹp và trở nên khan hiếm, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đó còn là giải pháp tốt nhất trong công tác quy hoạch đô thị, giúp cho việc quản lý, phát triển đô thị không những chỉ về mặt không gian kiến trúc mà còn về phương diện quản lý hành chính, xã hội.
Với các tiện ích và ưu điểm của nhà chung cư cao tầng như không gian sống thoáng đãng, có cảnh quan đẹp, mang lại nhiều lựa chọn cho khách hàng về diện tích căn hộ đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng. Các chung cư được thiết kế hợp lý, tích hợp các tiện ích như: trung tâm mua sắm, bể bơi, rạp chiếu phim, phòng tập gym, spa…, đã tiết kiệm thời gian đi lại, mua sắm, vui chơi giải trí của người dân. Vì thế xây dựng nhà chung cư cao tầng đang là xu hướng phát triển của loại hình nhà ở này ở Việt Nam và trên thế giới. Bên cạnh đó việc đất xây dựng trong các khu đô thị ngày càng khan hiếm thì việc xây dựng các khu chung cư cao tầng và các nhà đa năng sẽ là giải pháp hữu hiệu đang được nhiều đô thị lựa chọn để làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Nhà chung cư cao tầng được xây dựng theo dự án với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng còn tạo cơ hội cho các doanh nghiệp xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
Tuy nhiên việc xây dựng và quản lý nhà chung cư nhà ở cao tầng là vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu, hoàn chỉnh trong hành lang pháp lý.
Việc phải đáp ứng các quy định về kiểm soát chức năng xây dựng công trình, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị trên cơ sở phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị về diện tích, khoảng lùi tối thiểu; tầng cao, mật độ, khả năng tiếp cận về giao thông, giao thông tĩnh và các quy định về phòng cháy, chữa cháy… đòi hỏi phải có những quy định phù hợp. Mặc dù, đã có có các nghiên cứu về kiến trúc quy hoạch nhà chung cư cao tầng và các Bộ, Ngành cũng đã ban hành một số tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định về vấn đề này nhưng thực tế vấn đề quản lý, xây dựng các chung cư cao tầng không phải lúc nào cũng đúng với quy định, nhất là trong khu vực hạn chế phát triển, xây dựng xen kẹt trong các đô thị. Vẫn còn một số vấn đề tồn tại trong quy hoạch kiến trúc, xây dựng và môi trường trong nhà cao tầng ở Việt Nam nói chung và nhà chung cư cao tầng nói riêng. Bất cập lớn ở các khu đô thị mới là thiếu sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải… không đảm bảo. Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất cập. Sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh. Tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu đô thị mới. Việc thiếu các bãi đỗ xe và lấn chiếm đường vỉa hè để đỗ xe đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị mới. Một số đô thị do cao độ nền bên trong cao hơn hoặc thấp hơn khu vực xung quanh trong khi đó không có sự khớp nối hệ thống thoát nước đã gây hậu quả ngập úng, khó tiêu thoát. Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch không đảm bảo, chất lượng nước còn có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu vực trong khu đô thị còn thiếu.
Để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế xây dựng nhà chung cư cao tầng như đã nêu, từng bước cần phải xây dựng và hoàn chỉnh các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức đối với nhà cao tầng. Các quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế và làm rõ những yêu cầu cần quản lý và phải có những chính sách phù hợp của nhà nước và của chính quyền địa phương.

Tổ hợp chung cư phức hợp The Manor, Mỹ Đình, Hà Nội

Đánh giá hiện trạng về tiêu chuẩn, quy chuẩn trong thiết kế nhà chung cư cao tầng
Bài viết này nhằm làm rõ mối liên hệ từ bất cập trong thiết kế nhà chung cư cao tầng hiện nay với hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành.
Theo Quy chuẩn xây dựng của Việt Nam, các công trình xây dựng dù cao hay thấp tầng đều phải được thiết kế bảo đảm an toàn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường cho người sử dụng.
Trong QCXDVN 01: 2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng đã có một số quy định về chỉ tiêu số tầng cao, mật độ xây dựng và khoảng lùi, khoảng cách giữa các dãy nhà, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội …
Tuy nhiên thực tế cho thấy hạ tầng nhiều khu đô thị, khu nhà ở được đầu tư không đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh chưa tốt. Hạ tầng xã hội trong các khu nhà ở, khu đô thị như xây dựng trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng… không được chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch, chưa đúng các quy định hiện hành dẫn đến việc bất cập trong công tác quản lý cho chính quyền địa phương, không đáp ứng được nhu cầu cho khu dân cư.
Với các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh việc xây dựng các chung cư cao tầng với mật độ quá cao sẽ dẫn đến quá tải cho hệ thống hạ tầng, cũng như khó đáp ứng được các nhu cầu tiện nghi cho người ở. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01: 2008/BXD đưa ra quy định quy hoạch sử dụng đất đối với đất đơn vị ở tối thiểu phải đạt 8 m2/người và không lớn hơn 50 m2/người. Nếu so sánh với các khu đô thị hiện hữu thì chỉ tiêu về diện tích đất đơn vị ở đáp ứng quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn. Tuy nhiên, diện tích cho các hoạt động của người dân như không gian giao tiếp công cộng, vườn hoa, sân chơi và thậm chí là diện tích để xe không đủ.
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01: 2008/BXD không đưa ra quy định chung về mật độ xây dựng toàn khu, nhưng có quy định chi tiết về mật độ xây dựng cho từng lô đất, đồng thời quy định các khối nhà cao tầng cần xây dựng với khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m. Khoảng cách này đảm bảo cho các khối công trình có được sân chơi và khoảng không gian xanh cần thiết. Nhưng đối với các trường hợp xây chen trong các khu vực trung tâm thành phố thì quy định này hầu như không đáp ứng được.
Về giao thông trong đô thị, trong Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam quy định là đường giao thông từ cấp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở. Yêu cầu tổ chức các dịch vụ công cộng được quy định trong bán kính 500m nhằm khuyến khích giao thông công cộng và đi bộ. Các công trình văn hóa, thương mại, dịch vụ được bố trí trên các đường giao thông chính. Trong các nhóm nhà ở cần xây dựng vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ không quá 300m. Nhưng trong thực tế quy hoạch và tổ chức không gian giao thông công cộng, đường đi bộ, đi xe đạp còn có nhiều bất cập. Tỷ lệ đất giao thông và giao thông tĩnh trong đất xây dựng đô thị không đáp ứng như quy định, chưa đủ cho một đô thị an toàn về giao thông. Các yêu cầu về sân chơi, vườn hoa này mới chỉ là những những khoảng trống trên bản vẽ, mà chưa được tổ chức thành không gian nghỉ ngơi, thư giãn cho cộng đồng dân cư trên thực tế.
Ngoài hệ thống kỹ thuật đô thị thiết yếu như điện, nước đã được cung cấp tương đối đầy đủ trong các khu chung cư cao tầng, thì hệ thống hạ tầng xã hội chưa được nhà đầu tư thực sự chú trọng. Mặc dù các dự án đều có quy hoạch trường mầm non và tiểu học nhưng thực tế đến nay khu đô thị vẫn chưa có trường học. Các nhà đầu tư vì chạy theo lợi nhuận nên đã bỏ qua những yêu cầu cấp thiết của người dân cũng như không tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn.
Mặc dù QCXDVN 01: 2008/BXD quy định cây xanh trong đơn vị ở tối thiểu là 2m2 /người, trong đó cây xanh nhóm ở phải đạt 1m2/người, nhưng thực tế không gian xanh trong các khu đô thị hầu như thiếu vắng sự kết hợp giữa cây xanh và mặt nước do trong quy hoạch để lấy đất cho nhà đầu tư người ta đã san lấp các diện tích mặt nước. Trong khi đó QCXDVN 01: 2008/BXD quy định về quy hoạch đơn vị ở có nêu yêu cầu bảo vệ nguồn nước và đảm bảo phát triển đô thị bền vững.
Bên cạnh đó việc xuất hiện loại hình công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp lại chưa được quy chuẩn, tiêu chuẩn đề cập. Việc áp dụng quy chuẩn – tiêu chuẩn của nhiều loại hình chức năng vào một công trình là không phù hợp. Ví dụ như đối với quy định về đỗ xe, mỗi một loại chức năng khác nhau lại có các quy định về đỗ xe khác nhau. Ví dụ chỗ đỗ xe cho khách sạn được quy định theo số chỗ trên số phòng; Văn phòng, trụ sở cơ quan, siêu thị, trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, triển lãm quy định theo số chỗ trên m2 sàn (QCXDVN 01:2008/BXD) nhưng đối với căn hộ thì quy định số chỗ đỗ xe theo căn hộ (QCXDVN 01:2008/BXD) hoặc m2 khu đỗ xe trên m2 sàn căn hộ (Công văn hướng dẫn 1245/BXD-KHCN ban hành vào ngày 24/6/2013).
Năm 2004, Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”. Tiêu chuẩn này được áp dụng cho nhà ở căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng (chung cư cao tầng) mà chưa đề cập đến các công trình cao tầng khác. Trong khi đó nhiều loại hình nhà cao tầng đã và đang được đầu tư xây dựng ở Việt Nam. Điều này đã làm cho các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư và các đơn vị tư vấn gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý, quy hoạch, thiết kế kiến trúc, thiết kế và lắp đặt hệ thống kỹ thuật cũng như quản lý, vận hành – sử dụng nhà cao tầng do có sự bất cập về năng lực thiết kế lẫn điều kiện kỹ thuật và công nghệ xây dựng và thiếu hành lang pháp lý cho loại hình công trình này.
TCXDVN 323:2004 được biên soạn dựa trên các kết quả điều tra khảo sát từ các dự án xây dựng nhà chung cư cao tầng tại Việt Nam, kết quả nghiên cứu của các đề tài, hội thảo khoa học về nhà cao tầng, các tài liệu có liên quan của một số nước trên thế giới.
Các quy định tập trung đề cập đến các yêu cầu đảm bảo an toàn, bền vững, thích nghi, mỹ quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên khi xây dựng nhà chung cư cao tầng. Việc quy định các giải pháp tổ chức không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu; yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí, hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC là những nội dung được các nhà tư vấn rất quan tâm và cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định và phê duyệt các dự án xây dựng nhà chung cư sao tầng tại các đô thị. Tuy nhiên sau một thời gian áp dụng, TCXDVN 323: 2004 cũng bộ lộ một số bất cập sau đây:
+ Việc quy định phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới sẽ không khả thi khi hiện nay quỹ đất xây dựng hạn chế trong khi thiếu các không gian cho các hoạt động công cộng như vườn hoa, sân chơi, giao thông tĩnh…
+ Việc quy định khoảng lùi tối thiểu và khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập khó đảm bảo nhất là đối với các công trình xây xen, khu chung cư cải tạo. Mặc dù nội dung này đã được điều chỉnh bởi Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc phân định từng trường hợp khi xác định khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của tòa nhà.
+ Diện tích chỗ để xe tính từ 4 hộ đến 6 hộ mới có 1 chỗ để xe không còn phù hợp với điều kiện hiện nay. Theo Công văn hướng dẫn 1245/BXD-KHCN ban hành vào ngày 24/6/2013 và dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Nhà ở và công trình công cộng – Nhà ở” quy định với mỗi 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe) bố trí trong khuôn viên đất xây dựng chung cư. Cũng theo QCXDVN 01: 2008/BXD đối với chung cư cao cấp một căn hộ được tính với 1,5 chỗ để xe ô tô.
+ Việc quy định cơ cấu các căn hộ trong nhà ở cao tầng với 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C) theo tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1: 2: 1 cũng có nhiều bất cập do việc phân khúc căn hộ chưa hợp lý. Hiện tại nhà ở căn hộ ở phân khúc cao cấp dư thừa nhưng lại thiếu các căn hộ cho những người có thu nhập trung bình và thấp.
+ Về vấn đề an toàn cho người sử dụng do khi đó QCXDVN 05: 2008/BXD “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khoẻ” chưa được ban hành nên còn có sự bất cập về các quy định an toàn trong thiết kế lan can, cầu thang, thông gió, chiếu sáng, sử dụng kính cho hệ thống cửa…
+ Yêu cầu về thiết kế phòng cháy chống cháy chưa đưa ra các yêu cầu cụ thể về an toàn cháy của kết cấu, vật liệu xây dựng. Đây là vấn đề đang được xã hội quan tâm vì những hiểm họa của nó mang lại. Những đặc điểm chính của chung cư cao tầng có ảnh hưởng đến yêu cầu an toàn cháy nổ như sau:
– Diện tích sử dụng lớn, số lượng người đông, có nhiều hệ thống thiết bị kỹ thuật, tập trung nhiều nguy cơ cháy nổ cao (bếp nấu, bình ga….);
– Lối thoát nạn chính chủ yếu qua các cầu thang bộ đi xuống mặt đất rồi ra ngoài nhà. Vì vậy, thời gian thoát nạn ra ngoài lâu, nguy cơ đe doạ tính mạng con người cao.
– Tốc độ và áp lực của gió trên cao làm tăng tốc độ cháy lan. Hành lang và các buồng thang bộ không được thiết kế điều áp làm tăng nguy cơ lan truyền lửa, khói, hơi nóng, khí độc, cản trở việc thoát nạn.
– Không có lối thoát nạn từ ban công, logia.
– Đường, bãi quay xe không đảm bảo cho các xe chuyên dụng vào chữa cháy và cứu hộ, cứu nạn (xe cứu hỏa và xe thang chuyên dụng).
Đến năm 2010, những nội dung trên đã được cụ thể hóa bằng các quy định trong QCVN 06:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình xây dựng”. Các cấu kiện xây dựng được xác theo 3 cấp độ về trạng thái giới hạn chịu lửa:
− Mất khả năng chịu lực;
− Mất tính toàn vẹn;
− Mất khả năng cách nhiệt;
Giới hạn chịu lửa của cấu kiện xây dựng được xác định bằng khoảng thời gian (tính bằng phút) kể từ khi bắt đầu thử chịu lửa theo chế độ nhiệt tiêu chuẩn cho đến khi xuất hiện một hoặc một số dấu hiệu dẫn đến mất an toàn cho công trình.
Năm 2013, theo quy định của Nghị định 127/2007/NĐ-CP ngày 01/8/20117 về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn “TCXDVN 323:2004. Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” không còn có hiệu lực. Để quản lý hoạt động này, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/06/2013 về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng. Theo văn bản này có một số nội dung được Bộ Xây dựng điều chỉnh như sau:
– Chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp:
+ Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe);
+ Đối với nhà ở xã hội, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).
– Về điều chỉnh cơ cấu căn hộ:
+ Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đối tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án;
+ Trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà có sự thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng thì phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt;
+ Trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người;
+ Chủ đầu tư được quyền quyết định cơ cấu các loại căn hộ, đáp ứng yêu cầu của thị trường tại địa điểm xây dựng dự án.
Cũng trong giai đoạn này, Bộ Xây dựng chủ trương xây dựng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng – Phần 1. Nhà ở. Dự thảo quy chuẩn là những quy định bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà ở khi xây mới hoặc cải tạo lại, trong đó bao gồm: nhà chung cư, phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều chức năng, nhà ở tập thể và nhà ở riêng lẻ.
Nhưng trong thực tế vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng nói chung và chung cư cao tầng nói riêng vẫn là vấn đề rất bức xúc. Do có nhiều văn bản pháp luật chậm đổi mới (trong đó có khung pháp lý về sử dụng đất xây dựng đô thị) nên khiến nhiều dự án xây dựng nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch.
Việc xây dựng các chung cư cao tầng trong khu vực nội thành theo lợi ích của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị, xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, nhiều công trình không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà, không khớp nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật… vẫn là những tồn tại của nhiều dự án.
Những yếu tố về tổ chức mặt bằng, số chỗ đậu xe ô tô, cầu thang, thang máy… các nhà đầu tư thường không chú trọng để giảm suất đầu tư mà chỉ tập trung vào căn hộ mẫu, vật liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cộng (để thu phí) và tạo ra sức hút thông qua quảng cáo tiếp thị. Ngay đến các khu chung cư cao cấp như Royal City hay Time City có số căn hộ trên một cụm thang quá lớn, hành lang giữa hẹp, nhiều phòng ngủ của các căn hộ ở hướng không bố trí được cửa sổ nên ảnh hưởng đến thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Một số chung cư thường ít chú ý đến hệ thống thông gió, hút khói, cửa thoát hiểm. Cầu thang thoát hiểm không có hệ thống điều áp để giữ cho khói và khí độc không bị hút vào cầu thang, giúp người trong vùng cháy có thể thoát hiểm hoặc tìm nơi lánh nạn an toàn. Nhiều chung cư biến lối thoát hiểm tầng 1 thành nơi bán hàng. Ban công thường bị bịt nên không trở thành lối thoát hiểm khi có sự cố. Điều này đã gieo rắc mối nguy hiểm về an toàn cháy trong các tòa nhà chung cư hiện nay. Một số công trình nhà cao tầng hiện nay các khu cầu thang bộ thường được bố trí tập trung ở giữa mặt bằng. Xét về mặt đảm bảo an toàn cháy, cách bố trí này có thể dẫn đến việc không thỏa mãn các yêu cầu về độ phân tán của đường thoát nạn…
Phát triển chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện nay, nhưng nhất thiết phải có nghiên cứu đầy đủ từ khâu thiết kế xây dựng và quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị mới theo tiêu chí phát triển khu ở bền vững.

Chung cao tầng, KĐTM Ecopark, Văn Giang, Hưng Yên

Đề xuất các định hướng đổi mới thiết kế nhà cao tầng từ góc độ quy chuẩn, tiêu chuẩn
Hiện nay việc thiết kế một tổ hợp công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp đang phát triển nhanh về số lượng như trung tâm thương mại kết hợp với căn hộ, chung cư kết hợp với văn phòng hay lớn hơn nữa là tổ hợp công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp… Việc thiết kế xây dựng loại hình công trình này đang thiếu những quy định phù hợp trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Chúng ta không thể dùng tiêu chuẩn nhà ở cao tầng hay trụ sở cơ quan để thiết kế trung tâm thương mại kết hợp với căn hộ hay chung cư kết hợp với văn phòng… vì đối với các công trình cao tầng thì chiều cao công trình có ảnh hưởng rất lớn đến các yêu cầu về giải pháp thiết kế, thi công và vận hành nhà cao tầng.
Vì vậy hướng nghiên cứu xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đề cập các loại hình như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và công trình hỗn hợp đa năng… có chiều cao trên 9 tầng (hoặc cao trên 25m) đơn lẻ hoặc tổ hợp cao tầng là hết sức cần thiết.
Các chỉ tiêu về quy hoạch như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh, khoảng lùi, khoảng cách giữa các nhà cao tầng, khoảng cách ly vệ sinh, an toàn, phòng chống cháy… cần phải đưa vào quy chuẩn, tiêu chuẩn có tính định lượng cao và phải phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt. Đây cũng chính là nội dung quan trọng để quản lý, kiểm soát về quy hoạch, kiến trúc đối với các công trình cao tầng.
Trong các khu vực nội đô, khu vực hạn chế phát triển quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đưa ra những quy định về khống chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng nhất là trong những khu vực được xây chen hoặc cải tạo trong các khu chung cư cũ hay tại các vị trí có liên quan đến việc bảo tồn các công trình văn hóa, di tích lịch sử, danh lam, thắng cảnh. Tốt nhất cần có quy định chung cư cao tầng không được xây chen vì điều này sẽ làm cho việc cải tạo chỉnh trang đô thị cũ sẽ không có kết quả và không có điều kiện cải thiện chất lượng sống và sức khỏe của người dân đô thị trong quá trình đô thị hóa. Các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành từng cụm, từng khu, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt dịch vụ công cộng (cây xanh, vườn hoa, sân chơi phục vụ cộng đồng khu vực) nhằm tạo tạo nên sự khác biệt, sức hấp dẫn và đẳng cấp của các khu ở và làm tăng giá trị bất động sản của những khu ở đó. Khu đất xây dựng công trình cao tầng phải đảm bảo có kích thước, diện tích đất đáp ứng đủ khoảng lùi tối thiểu có khả năng tiếp cận về giao thông và đáp ứng đủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy.
Các giải pháp thiết kế phải đề cập đến các yêu cầu đảm bảo an toàn, bền vững, thích dụng, mỹ quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên, môi trường trên cơ sở áp dụng hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan.
Việc tổ chức phân khu chức năng và lựa chọn giải pháp tổ chức cho các không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu; yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí, hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC cần có những tiêu chí cụ thể kết hợp với công nghệ mới. Tính toán thiết kế kết cấu phải đặc biệt quan tâm đến tác động của các loại tải trọng ngang (gió, bão, động đất,…), có tính đến khả năng chịu tải của công trình khi có sự gia tăng thêm tải trọng. Hệ thống thang máy phải đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng, có chế độ bảo trì định kỳ; có chú ý đến việc phục vụ các đối tượng như người khuyết tật, người già và cần tính đến nhu cầu sử dụng trong các trường hợp sử dụng đặc biệt (cấp cứu, vận chuyển băng ca…). Các chung cư cao tầng có hệ thống xử lý nước thải, thu gom và vận chuyển chất thải rắn. Chủ đầu tư cần chú trọng đến môi trường cảnh quan xung quanh công trình (vườn hoa, cây xanh, không gian giao tiếp cộng đồng…).
Đối với nhà chung cư cao tầng không nên quy định “cứng” quy mô, cơ cấu và chỉ tiêu diện tích các căn hộ. Trong thực tế hiện nay, nhu cầu ở của các đối tượng sử dụng là rất đa dạng. Điều này phụ thuộc vào điều kiện và mục đích sử dụng của đối tượng sử dụng. Ở một số quốc gia người ta đưa ra các quy định về khối tích, yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Căn cứ vào quy định này buộc các nhà tư vấn thiết kế phải đưa ra kích thước các phòng trong căn hộ và diện tích căn hộ phù hợp. Bên cạnh đó cần có sự phân biệt giữa các loại hình nhà như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, đồng thời có sự phân khúc đối với chung cư cao cấp và chung cư giá rẻ để đáp ứng yêu cầu của thị trường. Nên tổ chức các không gian trong căn hộ theo hướng tập trung, linh hoạt. Lựa chọn một số bộ phận là những thành phần cố định của căn hộ để có thể điều chỉnh các không gian khác của căn hộ để có được các giải pháp kiến trúc đồng bộ, kể cả về thiết kế nội thất.
Một số quy định khác chỉ nên đưa ra những quy định tối thiểu hay những quy định “mở” hơn cho từng loại hình công trình và cần được tham chiếu với các văn bản pháp quy hay các tiêu chuẩn hiện hành khác có liên quan để tránh sự mâu thuẫn không cần thiết.
Các quy định nên đưa ra các yêu cầu thiết kế theo công năng hoặc yêu cầu tính năng để tạo ra các không gian mở phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau và các dịch vụ tiện ích phong phú đáp ứng chất lượng cuộc sống của người sử dụng.
Các quy định cần linh hoạt, phù hợp với các trường hợp khác nhau, tạo ra “khoảng mở” để chủ đầu tư và nhà tư vấn có thể lựa chọn mà không sợ “phạm quy”. Việc tạo ra “khoảng mở” không có nghĩa là tạo ra các “khoảng trống” trong quy định mà cần đáp ứng các quy định về kiểm soát chức năng xây dựng công trình, kiểm soát dân số, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị trên cơ sở phù hợp với quy hoạch được duyệt và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền ban hành.
Cần chú trọng nghiên cứu, học hỏi, tiếp cận các công nghệ hiện đại, sử dụng các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, theo xu hướng phát triển bền vững, quan tâm đến hoạt động của con người và dịch vụ phục vụ con người như giao thông, giải trí, giao tiếp… Hướng tới hình thành và phát triển kiến trúc nhà cao tầng sinh thái để giải quyết hài hoà mâu thuẫn giữa quá trình đô thị hoá và sự phát triển bền vững của các đô thị.
Cuối cùng cần sớm nghiên ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng trong đó có chung cư. Bản chất của văn bản này là nhằm điều chỉnh đến các hoạt động liên quan đến nhà cao tầng tư khâu quy hoạch đến thiết kế thi công và làm cơ sở cho công tác kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng trước khi đi vào vận hành khai thác sử dụng./.

Th.s Trần Thanh Ý
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch & Phát triển đô thị
Hội Quy hoạch Phát triển đô thị VN

TẠP CHÍ KIẾN TRÚC VIỆT NAM