Thị trường đang cần gì: Căn hộ cao cấp hay bình dân?

Trong khi căn hộ cao cấp được xây dựng, chào bán, ra mắt dồn dập thì các chuyên gia và nhà quản lý cho rằng phân khúc căn hộ bình dân đang thiếu hụt nguồn cung.

Dư cung căn hộ cao cấp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng năm 2018, phân khúc cao cấp có hơn 8.500 căn hộ, chiếm tỷ lệ 30%. Tuy nhiên, theo ông, tỷ lệ 30% này chưa phản ánh hết diễn biến thực của thị trường.

Bởi lẽ theo phân loại của Sở Xây dựng TP HCM, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên thị trường loại căn hộ có giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào diện cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Các dự án hạng sang ra mắt và mở bán năm 2018 tại TP HCM.
Đồ họa: Liên Hương.

Với 30% căn hộ cao cấp và 25% căn hộ bình dân, đại diện HoREA cảnh báo thị trường đang đi theo hướng thiếu bền vững. “Thị trường muốn bền vững thì cơ cấu sản phẩm phải sắp xếp theo thứ tự: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Cùng chung quan điểm, tại một hội thảo, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, cho rằng thị trường hiện đứng trước khả năng thừa nguồn cung căn hộ trung và cao cấp, thiếu căn hộ bình dân. Các sản phẩm cao cấp được dự báo giao dịch sẽ chững lại, nhường vị thế cho căn hộ giá rẻ.

Thị trường cần nhà ở bình dân

Theo số liệu từ ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý bất động sản (Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng), chỉ 70% trong số 60.000 – 80.000 căn hộ của TP HCM và Hà Nội là bán được, còn lại chưa thể tiêu thụ. Nguyên nhân là giá bán các căn hộ hiện khá cao, vượt quá sức mua của người dân.

Thống kê mới đây của website Batdongsan.com.vn cũng cho thấy lượng tìm kiếm chung cư bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả Hà Nội và TP HCM vẫn chiếm chủ yếu, lần lượt là 46% và 36%.

Trong khi thị trường được cho là dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang thì nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng các căn hộ từ 1,5 đến 2 tỷ đồng vẫn là lựa chọn yêu thích của người dân và phù hợp với túi tiền.

Dù nhu cầu lớn nhưng nguồn cung phân khúc giá rẻ vẫn được đánh giá là khan hiếm. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân trên cả nước mới chỉ đạt khoảng 4 triệu m2, tương đương 40% yêu cầu theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030.

Các chuyên gia và nhà quản lý cho rằng thị trường đang thiếu nguồn cung nhà ở bình dân. Ảnh: VnExpress.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính đến đầu năm 2018, số lượng công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở vào khoảng 1, 2 triệu người nhưng số nhà ở xã hội (NOXH) mới chỉ đáp ứng 33%. Dự kiến, nhu cầu chỗ ở vào năm 2020 còn gấp 2,5 lần năm 2018.

Dù thị trường thiếu, nhưng các chủ đầu tư không mấy mặn mà bởi tỷ suất lợi nhuận không cao, ông Nguyễn Văn Đính nói. Thậm chí, nếu không được Nhà nước hỗ trợ, lợi nhuận của nhà đầu tư có thể bằng 0. Ông Đính cho rằng: “Nếu lợi nhuận thấp và không có sự hỗ trợ của Nhà nước, chúng ta không thể đòi hỏi nhà đầu tư phải xây dựng NOXH hay nhà ở bình dân để đáp ứng nhu cầu được”.

Khổng Chiêm – Thủy Tiên/Người đồng hành