Thị trường BĐS TP HCM: Nên đầu tư lĩnh vực nào?
Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP HCM lần thứ 10 đã đặt ra mục tiêu “Xây dựng TP HCM văn minh, hiện đại, nghĩa tình; Sớm trở thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thương mại, khoa học – công nghệ của khu vực Đông Nam Á”. Từ đó TP HCM đã đưa ra 07 chương trình đột phá, trong đó có “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” bao gồm: “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” và “Chương trình phát triển khu đô thị mới” giai đoạn 2015-2020 và có thể kéo dài đến vài thập niên. Do đã xác định được mục tiêu, kế hoạch và giải pháp thực hiện trong từng giai đoạn, vậy nên đầu tư vào thị trường BĐS TP HCM cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đều có triển vọng lớn, có tính khả thi cao và đảm bảo được hiệu quả.
Một góc Khu đô thị Sala do công ty Đại Quang Minh làm chủ đầu tư.
Việt Nam có dân số hơn 93 triệu người với hơn 80% là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, đô thị đang trong thời kỳ cơ cấu dân số vàng có thể kéo dài trong khoảng 20 năm và đã bắt đầu gia nhập vào nhóm các quốc gia có thu nhập trung bình. TP HCM với gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, đang thu hút rất đông người nước ngoài đến làm việc và sinh sống, cụ thể: có 80.000 người Hàn Quốc (trong tổng số 140.000 người trong cả nước), 8.000 người Nhật, 3.000 người Singapore, 1.200 người Đức,… TP HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, là đầu mối giao thương quan trọng của cả nước và khu vực nên cũng là địa bàn hấp dẫn đầu tư trong nước và nước ngoài. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang tăng 2,8%/năm nằm trong số các nước có tỷ lệ tăng nhanh nhất khu vực, với dân số đô thị chiếm hơn 26% (số liệu thống kê năm 2010), trong đó TP HCM có tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận. Đây là giai đoạn hết sức thuận lợi để thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM phát triển mạnh mẽ và nhìn tổng quát thì đầu tư vào BĐS sẽ mang lại hiệu quả kỳ vọng và ổn định trong trung hạn và dài hạn (cho đến ngưỡng bão hòa khi tỷ lệ dân số đô thị chiếm khoảng 70% dân số trở lên).
Việt Nam là một đất nước hòa bình, đã và đang hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, vào chuỗi giá trị toàn cầu thông qua việc gia nhập WTO, đã tham gia Cộng đồng Kinh tế ASEAN, đã ký Hiệp định FTA với Hàn Quốc, với Cộng đồng châu Âu (EU), với Liên minh Kinh tế các nước Á – Âu, đặc biệt là đã tham gia TPP gồm 12 nước, đã mở ra triển vọng thu hút sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ các nước ngoài TPP vào Việt Nam, và cũng là một nhân tố quan trọng kích thích thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM phát triển.
Từ năm 2013 trở lại đây, Việt Nam đã có sự đổi mới mạnh mẽ hệ thống pháp luật (điển hình là Luật Đầu tư 2014, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014…) theo hướng tạo dựng môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh; tạo điều kiện ngày càng thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài làm ăn với các cơ hội gần như ngang bằng nhau; cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua nhà trong các dự án nhà ở thương mại; cho phép Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước; Chính phủ cam kết kiến tạo sự phát triển; Chính phủ khuyến khích và tạo điều kiện phát triển khu vực tư nhân, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế; Chính phủ cam kết liêm – chính; Chính phủ hành động… Từ cuối năm 2013, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khủng hoảng đóng băng, bắt đầu phục hồi và tăng trưởng cho đến nay trên tất cả các phân khúc thị trường như BĐS nhà ở, BĐS văn phòng cho thuê, BĐS thương mại, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, BĐS giải trí, BĐS dịch vụ, BĐS y tế, BĐS công nghiệp, đã có nhiều thương vụ lớn về mua bán chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp, với đặc điểm nổi bật là các doanh nghiệp BĐS trong nước có uy tín thương hiệu, có năng lực đang giữ vai trò thống lĩnh, dẫn dắt thị trường, kể cả thị trường M&A (như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, Him Lam, Becamex, Bitexco, Tín Nghĩa, Nam Long, TDH, Phú Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Sun Group, FLC, SSG, SCR, CityLand, Hòa Bình, Tiến Phước – Trần Thái, Sơn Kim, Thảo Điền, Vạn Thịnh Phát…). Về triển vọng đầu tư, có thể nhận định thị trường BĐS cả nước và thành phố có tiềm năng phát triển rất lớn cả trong trung hạn và dài hạn.
Phối cảnh dự án Rive City.
Phân khúc BĐS cao cấp tại TP HCM đang phát triển rất mạnh, trên cơ sở hệ thống hạ tầng giao thông đã và đang được đầu tư lớn nhằm liên kết Vùng đô thị TP HCM. Thành phố cũng đã và đang đầu tư lớn cơ sở hạ tầng về phía Đông như: đại lộ Đông Tây – hầm Thủ Thiêm, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Sài Gòn 2, cầu Bình Triệu 2, cầu Phú Mỹ, mở rộng xa lộ Hà Nội, đường cao tốc Cát Lái – Long Thành – Dầu Giây, đường Phạm Văn Đồng, 04 tuyến đường vành đai khu đô thị mới Thủ Thiêm, sẽ tiếp tục hoàn thành tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2, cầu Thủ Thiêm 4, nút giao thông Mỹ Thủy, cầu Cát Lái nối quận 2 và huyện Nhơn Trạch, mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh nối quận 2 và quận 9, mở rộng đường Vành Đai 2 nối cầu Phú Mỹ đến ngã tư Bình Thái để tách dòng xe tải nặng – container về cảng Cát Lái, xây dựng đường song hành với đường dẫn lên cao tốc Cát Lái – Long Thành – Dầu Giây, xây dựng cầu Sông Giồng quận 2 để kết nối giao thông giữa phường Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi với khu đô thị Thủ Thiêm…. Do vậy, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có điều kiện phát triển rất mạnh. Bên cạnh khu trung tâm thành phố, KĐT Nam Sài Gòn và một số quận có điều kiện thuận lợi thì hiện đang có sự chuyển dịch, hình thành thêm khu vực phát triển BĐS cao cấp tập trung vào khu Đông thành phố. Ở đây cũng đã bắt đầu có hiện tượng cung vượt cầu, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn rủi ro. Bên cạnh các thương hiệu bất động sản mạnh trong nước, còn có các quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài như Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D – Đài Loan, liên doanh đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng), Keppel Land và Capital Land đều đã đầu tư hơn 15 năm nay tại Việt Nam, Hongkong Land, Sumitomo Realty, Sumitomo Corporation, Tokyu, Nishi- Nippon Railroad, Hankyu Realty, VinaCapital, Dragon Capital, Indochina Capital, Creed Group, IFC…
Phân khúc BĐS nhà ở có giá vừa túi tiền, bao gồm nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê giá rẻ đang rất thiếu, trong lúc nhu cầu rất lớn. Có một số doanh nghiệp tiêu biểu như Lê Thành (căn hộ cho thuê giá rẻ 49 năm; căn hộ mini 19m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng/tháng), Nam Long (dòng sản phẩm Ehome, EhomeS), Hưng Thịnh (nhiều dự án căn hộ vừa túi tiền), Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH Apartments, SHome), Phúc Khang (dòng sản phẩm xanh), Đức Khải (đầu tư xây dựng lại chung cư cũ, nhà tái định cư), C.T Group (IHome, căn hộ cho thuê 6 năm), An Gia (nhà vừa túi tiền), Hoàng Quân (dự án nhà ở xã hội), Hưng Ngân (căn hộ vừa túi tiền)… Việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư vừa giải quyết được vấn đề an sinh xã hội, vừa giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững. Luật Nhà ở 2014 cũng đã đề ra các cơ chế chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội trong dài hạn. Đây cũng là một hướng đầu tư hiệu quả, có tính thanh khoản cao, an toàn và bền vững.
Nhà ở First Home Peremium Bình Dương do công ty NHO làm chủ đầu tư.
Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đang phát triển mạnh và đầy triển vọng tại Hà Nội, TP HCM và các khu vực ven biển, hải đảo, miền núi, như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên – Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang, Hà Giang, Lào Cai, Điện Biên, Ninh Bình, Lâm Đồng, Đăk Lăk… Phân khúc BĐS công nghiệp đặc biệt là xây dựng nhà xưởng cho thuê tại KCN đô thị cảng biển Hiệp Phước; Khu Công nghệ cao Thành phố; Khu Nông nghiệp Công nghệ cao Thành phố… có tiềm năng lớn do xu thế chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, nhất là các ngành công nghiệp phụ trợ. Phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ đang tăng trưởng mạnh, cùng với nhu cầu hình thành hệ sinh thái khởi nghiệp để đáp ứng nhu cầu khởi nghiệp của giới trẻ. Phân khúc BĐS giáo dục cũng là hướng đầu tư đầy tiềm năng.
Phân khúc BĐS thương mại đang có sự cạnh tranh rất gay gắt giữa các thương hiệu lớn trong nước và nước ngoài như: Vin Mart, Coop Mart, Thế giới di động, Nguyễn Kim, Satra Mart, Satra Foods, Maximart, Metro Cash, Big C, Lotte, Aeon, Auchan Super (Simply Mart), Central, đặc biệt là sự xuất hiện lần đầu tiên của thương hiệu Takashimaya tại TP HCM… Các nhà đầu tư đến từ Thái Lan, Nhật Bản, châu Âu đang có xu thế đầu tư mạnh vào BĐS thương mại. Phân khúc bất động sản vui chơi, giải trí đang có một số nhà đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, CJ (chiếm thị phần lớn trong kinh doanh chiếu phim). Trong hoạt động casino, ngoài casino Đồ Sơn, Hồ Tràm Strip, dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh khi sắp tới sau khi Chính phủ ban hành Nghị định về quy hoạch và quản lý hoạt động casino.
Phân khúc BĐS y tế đang rất thiếu các bệnh viện đẳng cấp quốc tế để đáp ứng nhu cầu cấp cứu, khám chữa bệnh cho du khách, người nước ngoài và cả người dân trong nước. Đây là nhu cầu đầu tư đầy tiềm năng và hiệu quả, vì chỉ riêng người Việt Nam đã chi phí chữa bệnh ở nước ngoài hàng năm lên đến hơn 1 tỷ USD. Trong đó, phải kể đến nhu cầu BĐS điều dưỡng dành cho người già đến từ các nước phát triển, trước hết là Nhật Bản; và nhu cầu chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp đang tăng trưởng rất nhanh trong thời gian tới.
Bệnh viện đa khoa Đồng Nai do công ty Cotec Healthcare đầu tư xây dựng.
Phân khúc quản lý BĐS hiện đang có nhiều doanh nghiệp thực hiện, trong đó có 02 doanh nghiệp nước ngoài đang thống lĩnh thị trường là CBRE và Savills. Phân khúc dịch vụ môi giới BĐS cũng đang có rất nhiều doanh nghiệp thực hiện, các doanh nghiệp trong nước như Hưng Thịnh, Khải Hoàn Land, Danh Khôi, An Gia, Phúc Khang, STDA, Hoàng Anh Sài Gòn, Nam Tiến… chi phối thị trường bán nhà cho người trong nước; CBRE, Savills có ưu thế môi giới đối với khách hàng nước ngoài.
Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị bao gồm: “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với 03 nội dung trọng tâm là: Chương trình xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng mà ưu tiên là xây dựng lại 474 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, với mục tiêu giải quyết 50% số chung cư này từ nay đến năm 2020; Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, di dời, tái định cư hơn 20.000 hộ dân; Chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ lụp xụp ở nội thành cũng theo hướng nâng lên cao tầng; và “Chương trình phát triển các KĐTM” với các đô thị vệ tinh trên địa bàn thành phố và các tỉnh lân cận, cũng là hướng đầu tư đầy tiềm năng.
Chính phủ đang đẩy mạnh việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, thoái vốn Nhà nước trong đó có doanh nghiệp BĐS, có những doanh nghiệp đang quản lý nhiều mặt bằng và quỹ đất có vị trí đắc địa, điển hình như đề án cổ phần hóa Vinamilk, Sabeco, Habeco. Đây cũng là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư với triển vọng rất tốt để đầu tư kinh doanh BĐS.
Từ những phân tích trên cho thấy, điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thành công vào thị trường BĐS Việt Nam là cần lựa chọn được đối tác trong nước có năng lực và đáng tin cậy.
