Thành lập Ban Quản trị nhà chung cư: Trì hoãn vì vướng luật

Có những tòa chung cư đi vào hoạt động từ năm 2013, đến nay vẫn chưa thể thành lập được Ban Quản trị vì… vướng luật.

Vướng mắc ở quy định

Câu chuyện Khu chung cư Mulberry Lane (phường Mỗ Lao, quận Hà Đông, TP. Hà Nội) đi vào hoạt động từ năm 2013, đến nay vẫn loay hoay tìm cách thành lập Ban Quản trị. Đồng nghĩa với việc những mâu thuẫn phát sinh giữa cư dân, chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà rất có thể vẫn dai dẳng, phức tạp.

Trên địa bàn TP. Hà Nội có 663 tòa nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng mới chỉ có 221 tòa chung cư thành lập được Ban Quản trị.

Chung cư Mulberry Lane (quận Hà Đông, Hà Nội) đưa vào sử dụng từ năm 2013 nhưng vẫn chưa có Ban Quản trị.

Nguyên nhân được xác định là do việc thành lập Ban Quản trị vướng mắc theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trở lại câu chuyện của Mulberry Lane, từ năm 2013 đến cuối năm 2015, Mulberry Lane mới đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quyết định 08/2008-QĐ/BXD. Đến thời điểm đó, Mulberry Lane mới có hơn 50% căn hộ được bán, kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại. Ban Quản lý tòa nhà đã lập phương án tổ chức Hội nghị nhà chung cư vào đầu quý II/2016.

Nhưng tháng 2/2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD, nên việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư của Mulberry Lane phải tuân theo văn bản này.

Từ tháng 5/2017 đến nay, Hội nghị nhà chung cư Mulberry Lane đã bị hoãn đến 3 lần. Nguyên nhân là do công tác chuẩn bị các văn bản liên quan, những ý kiến phát sinh mâu thuẫn trong Ban đại diện chưa thống nhất, nên vẫn chưa thể tiến hành.

Gần đây nhất, trước lần tổ chức Hội nghị cư dân, dự kiến vào ngày 3/3/2018, đã phát sinh một vấn đề khiến Hội nghị tiếp tục bị trì hoãn. Theo đó, ngày 28/2/2018, Ban đại diện đã có Đơn kiến nghị của cư dân về các điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Theo đó, phải lấy đủ ý kiến của 75% đại diện chủ sở hữu mỗi tòa nhà đồng ý sáp nhập tòa nhà của họ vào cụm chung cư thì mới được tổ chức. Mulberry Lane gồm 5 tòa nhà A, B, C, D, E cùng chung hạ tầng, tầng hầm. Nên theo Công văn số 69/QLN ngày 5/4/2016 của Bộ Xây dựng, Mulberry Lane là cụm chung cư.

Theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Như vậy, để đủ điều kiện tổ chức Hội nghị của cụm nhà chung cư, điều kiện đầu tiên là cả 5 cụm nhà phải ký văn bản đồng ý nhập tòa nhà vào cụm chung cư.

Quy định thừa mà vẫn… thiếu

Như vậy, theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, điều kiện đầu tiên là phải có đủ chữ ký của 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Đây là điều kiện rất khó để thực hiện.

Trong quá khứ, Ban đại diện  và Ban Quản lý chung cư Mulberry Lane đã nhiều lần lấy ý kiến của người dân về thành lập Ban Quản trị, nhưng lần cao nhất cũng chỉ có hơn 600 người ký văn bản trên tổng số hơn 1.400 căn hộ, còn không đạt 50% số hộ dân.

Mặt khác, cũng chỉ cần một trong số 5 tòa nhà mà 75% cư dân không ký đủ vào văn bản đồng ý sáp nhập thì Hội nghị chung cư không thể tiến hành.

“Vấn đề đặt ra là trong trường hợp không lấy đủ được chữ ký của 75% cư dân đồng ý sáp nhập thì chủ đầu tư phải làm gì để tiến hành Hội nghị cư dân thì Thông tư số 02/2016/TT-BXD chưa có hướng dẫn”, ông Nguyễn Như Vinh, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành chia sẻ.

Ông Vinh cũng cho biết thêm, chủ đầu tư rất mong muốn sớm tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban Quản trị để bàn giao lại trách nhiệm vận hành.

Rõ ràng, việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư tại Mulberry Lane đang vướng mắc ở ngay khâu đầu tiên mà chưa có cách để xử lý.

Trước đó cũng đã có nhiều bài viết phản ánh sự bất cập, chưa theo kịp tình hình thực tế của Thông tư số 02/2016/TT-BXD như việc Thông tư chưa có chế tài xử lý các chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì, hay như việc một số cụm chung cư không muốn thành lập Ban Quản trị (do Ban Quản lý tòa nhà đang vận hành tốt) thì xử lý như thế nào. Vấn đề sở hữu và mua bán chỗ để xe trong tòa chung cư… Nhưng đến nay, nhiều quy định thừa thì vẫn thừa, nhưng những tình huống phát sinh mới như đã nêu trên thì vẫn thiếu.

Trên thực tế, nhiều tranh chấp, nhất là việc thành lập Ban Quản trị và tranh chấp phí bảo trì đã diễn ra tại nhiều tòa chung cư. Thị trường đang chờ đợi sự điều chỉnh Thông tư số 02/2016/TT-BXD để giúp khai thông những vướng mắc này.