SHOPHOUSE: Giải pháp thị trường hay xu hướng thực tế?

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Được đánh giá là một thị trường trọng điểm và quan trọng nhất bởi rất nhiều dự án bất động sản tọa lạc có ý nghĩa lớn về tính kinh tế và chính trị. Thị trường BĐS Hà Nội chưa bao giờ hết nóng đối với khách hàng trong và ngoài nước. Năm 2016 đánh dấu sự trở lại của một loạt các chủ đầu tư uy tín với tiến độ thi công đảm bảo, cùng với các loại hình bất động sản mới, trong đó Shophouse với nhiều ưu điểm vượt trội, dần xuất hiện ở các dự án BĐS đình đám, hứa hẹn sẽ làm thay đổi bộ mặt của thị trường.

Tổ hợp Chung cư – Shophouse – Biệt thự liền kề Vinhomes Gardenia Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội

Loại hình Bất động sản cũ – “sức hút” mới
Trong khi các phân khúc khác đang trên đà triển khai và thu hút sự quan tâm của khách hàng thuộc nhiều thành phần khác nhau thì sự xuất hiện của Shophouse thời gian gần đây trên địa bàn Hà Nội cũng như nhiều tỉnh thành khác đang đồng thời giải quyết hai nhu cầu của người sử dụng. Điều này khiến các đơn vị triển khai dự án Shophouse không cần tốn quá nhiều kinh phí cho vấn đề truyền thông mà vẫn thu hút được lượng khách hàng quan tâm lớn. Đơn giản nhất, chủ đầu tư chỉ cần giải quyết hai vấn đề: Shophouse là gì? Shophouse mang lại hiệu quả như thế nào?
Trên thế giới, Shophouse là một loại hình bất động sản không mới, có lịch sử phát triển lâu dài và mang lại hiệu quả kinh tế có thể nhìn thấy được ngay. Ở những nước phát triển trong khu vực Shophouse khá nổi tiếng như dãy phố mua sắm Geylang (Singapore), các khu Shophouse ở Penang, Malacca (Malaysia). Vậy shophouse là gì? Thực chất Shophouse là một loại hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Thông thường Shophouse có ưu điểm về thiết kế. Hoàn toàn không giống các loại bất động sản khác khi trong cùng một thời gian đầu tư nhưng giá trị tích luỹ và giá trị luỹ tiến của shophouse được đánh giá cao hơn hẳn. Bởi lẽ với giá bán hợp lý, đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh cùng lúc, đồng thời nếu sở hữu vị trí đắc địa, gần các quần thể khu đô thị với dịch vụ phát triển sẽ kéo theo giá trị thương mại của shophouse ngày càng tăng so với các căn hộ chung cư.
Ngoài ra, với thiết kế thông minh theo hướng đa chức năng, có diện tích lớn, không gian bố trí linh hoạt. Diện tích kinh doanh và diện tích nhà ở tách biệt, sẽ rất thuận tiện cho kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng. So với nhà phố truyền thống, mô hình nhà ở shophouse khắc phục được nhiều điểm hạn chế như hạ tầng được quy hoạch tổng thể, hiện đại, thiết kế không gian linh hoạt, tạo giá trị lợi nhuận cao cho người sở hữu.
Tại Việt Nam, từ những năm 1998 khi khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại Tp.HCM trở thành một đô thị kiểu mẫu, có phong cách sống mới với những khu chung cư cao cấp được mọc lên. Ngay từ thời đó, họ đã lấy tầng trệt ở một số tòa nhà chung cư để làm cửa hàng kinh doanh (shop) như Mỹ An, Mỹ Cảnh…Hay ở một số khu đô thị tại Hà Nội được xây dựng thời 2000 – 2005 như Trung Hòa, Mễ Trì cũng xuất hiện một số dãy nhà phố thương mại. Tuy nhiên, tỷ lệ shophouse rất hạn chế ở những khu đô thị này. Chẳng hạn ở Phú Mỹ Hưng chỉ khoảng 5% trong tổng số 13.000 căn nhà mà khu đô thị này đã bán ra.
Gần đây, xét theo nhu cầu thị trường, loại hình Shophouse xuất hiện trở lại trên quy mô rộng hơn và thu hút được khá nhiều sự quan tâm của khách hàng bởi những điểm mạnh của phân khúc riêng này. Đầu tiên phải kể đến là việc đáp ứng đúng tâm lý khách hàng hiện nay. Khi các loại hình kinh doanh như nhà phố truyền thống hay trung tâm thương mại đang mở ra ngày càng nhiều nhưng ít nhận được sự mặn mà của khách. Cũng bởi một phần giá cho thuê mặt bằng cao mà khách hàng kinh doanh hay làm việc không thể khai thác được nhiều công năng cùng một lúc. Ví dụ như nhiều trung tâm thương mại những năm gần đây có tình trạng bị bỏ trống rất nhiều vì không có đơn vị tham gia kí hợp đồng sử dụng do giá cao và diện tích lớn, nằm ngay tại các chung cư có người dân ở. Nhưng với tâm lý của người Việt và cũng là bài toán kinh doanh cho chủ thể, mà giá thành các mặt hàng trong các trung tâm thương mại bao giờ cũng cao hơn so với ngoài thị trường. Điều đó làm cho việc mua bán diễn ra chậm và hiệu quả kinh tế không cao. Ngoài ra chủ thể kinh doanh thuê diện tích tại đó cũng không thể nghỉ ngơi hoặc có không gian riêng trong chính gian hàng của mình (Đa phần các trung tâm thương mại chỉ thiết kế mô hình cửa hàng là chủ yếu, không có phòng phụ, không có nhà vệ sinh riêng trong các cửa hàng, trừ cửa hàng ăn uống lớn có thể có hoặc không) làm hạn chế rất nhiều sinh hoạt của nhân viên và chủ thể kinh doanh. Chính những điều này lý giải một phần vì sao tình trạng TTTM ế ẩm không gian cho thuê thời gian qua.
Còn lại, mô hình nhà phố truyền thống rất bất cập hiện nay cũng vì giá cho thuê cao mà diện tích thì có thể không đạt được đúng như mong muốn của khách hàng (quá lớn hoặc quá nhỏ), hạn chế về mặt bằng kinh doanh, khu vực đỗ xe, khó khăn cho việc tiếp cận và mua hàng hoá… cũng khiến cho việc lựa chọn mô hình nhà phố truyền thống làm khách hàng do dự.
Bài toán thực tế này khiến cho các nhà quản lý cũng như những chủ đầu tư phải tìm ra hướng giải quyết, vừa hạn chế tình trạng phát triển tự giác của các loại hình kinh doanh vỉa hè lấn chiếm lòng lề đường, vừa tập trung giải quyết sự tồn đọng và thu hút người kinh doanh, khách hàng đến các trung tâm thương mại bị bỏ ngỏ… Shophouse ra đời trên cơ sở nắm bắt được đúng nhu cầu của thị trường hiện nay, đồng thời giúp cho việc quản lý khu vực kinh doanh trên địa bàn quận, huyện nội thành thành phố được đảm bảo và dễ dàng hơn rất nhiều.

Phối cảnh tổng quan khu vực Shophouse – Vinhomes Center Park Hill Premium (Park 7 &Park 8)

Song hành cùng các dự án đình đám
Tại Việt Nam, tính tới thời điểm này, từ yêu cầu thực tế và hiệu quả nhìn thấy được, các chủ đầu tư đã bắt nhịp và chào bán ngoài thị trường phân khúc sản phẩm đặc thù riêng này. Tại thị trường trong nước, hàng loạt các dự án BĐS đình đám từ các chủ đầu tư lớn như VinGroup, Sun Group… đều cho ra mắt thị trường dòng sản phẩm Shophouse đi liền với các dự án đình đám. Riêng tại thị trường Hà Nội hiện nay, có thể kể đến hai chủ đầu tư lớn và uy tín đã đưa ra thị trường những dự án làm bước tiên phong cho việc áp dụng mô hình này. Đó là Tập đoàn VinGroup với hai dự án: Shophouse Vinhomes Gardenia Cầu Diễn – tổ hợp dự án căn hộ chung cư, liền kề và biệt thự Vinhomes Gardenia và Shophouse tại Vinhomes Times City Park Hill Premium. Hai dự án đã thu hút được sự chú ý cũng như quan tâm của rất nhiều khách hàng đầu tư và khách hàng có nhu cầu thực tế. Với Shophouse tại Vinhomes Times City Park Hill Premium, được đặt ở các tòa Park 7 và Park 8, thiết kế dưới dạng căn hộ duplex thông tầng, sát mặt đường chính. Các căn hộ được đặt trên tầng 2, có cầu thang dọc theo chiều dài khu căn hộ giúp giảm diện tích phụ, làm thoáng và khai thác tối đa không gian, đồng thời cũng góp phần làm tăng tính thẩm mỹ cho toàn bộ kiến trúc. Đặc biệt, gầm cầu thang còn được dùng làm nơi thử quần áo, cách bày trí vừa linh hoạt, vừa thông minh này dự báo sẽ thu hút được sự quan tâm lớn từ phía khách hàng có nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua thực. Buổi lễ mở bán Shophouse tại Vinhomes Times City Park Hill diễn ra vào ngày 27/3/2016, để chứng minh cho sức hút của loại hình căn hộ mới này, VinGroup đã phải thực hiện giải pháp bốc thăm từng sản phẩm cụ thể vì lượng khách hàng quan tâm và đặt chỗ quá lớn, trong khi số lượng các căn Shophouse có hạn. Điều đó chứng tỏ nhu cầu Shophouse tại khu vực Hà Nội là không ít. Sản phẩm hứa hẹn là bước đột phá cho thị trường năm 2016 này.
Chủ đầu tư Geleximco trong quý I/2016 cũng cho ra mắt thị trường Shophouse Maison Du Parc thuộc dự án Thành phố Giao lưu, nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng – phía Tây Bắc thành phố. Khu vực tập trung tuyến đường lớn cửa ngõ và là nơi có cơ sở hạ tầng, tiện ích và dân cư sinh sống đông. Mỗi biệt thự tại đây đều có hai mặt tiền, mặt trước là đường đôi rộng 40m, mặt sau là bãi đỗ xe giúp việc mua bán, trao đổi và lưu thông dễ dàng. Đáp ứng đúng chuẩn mô hình Shophouse trên thế giới.
Mô hình mới, thị trường mới và cũng là loại hình kinh doanh mới, trong khi thị trường bất động sản vẫn âm ỉ dòng chảy tiền mặt và tín dụng vào các phân khúc hạng trung và cao cấp nhưng chưa thể đáp ứng hết nhu cầu thực của người mua. Shophouse ra đời hứa hẹn là một sự thay đổi về phương hướng đầu tư cũng như hiệu quả thực tế. Giúp cư dân Việt tiếp cận hiệu quả hơn với mô hình nhà ở, kinh doanh, cùng lúc giải quyết hai vấn đề cấp bách của cuộc sống./.

Phan Ngân