Rối chuyện cấp phép xây dựng ‘dính’ quy hoạch

“Tôi có một khu đất đã được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Tôi đã hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nhưng khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng để xây nhà cho con, quận trả lại hồ sơ và yêu cầu làm thủ tục theo hình thức xin giấy phép xây dựng có thời hạn”. Ông T. (tên được thay đổi) ở quận Thủ Đức, TP.HCM thông tin với phóng viên.

Theo ông T., văn bản trả lời do trưởng Phòng Quản lý đô thị (QLĐT) quận ký còn yêu cầu ông bổ sung cam kết tự tháo dỡ công trình (khi xin giấy phép xây dựng có thời hạn) khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo quy định. Cụ thể, quận thông báo theo quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được quận phê duyệt thì khu đất của ông thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới dạng chung cư cao tầng. “Căn cứ Luật Xây dựng 2014 và Công văn hướng dẫn 2417 ngày 22-2-2016 của Sở Xây dựng thì trường hợp này chỉ được cấp phép có thời hạn” – quận Thủ Đức trả lời.

Ông T. cho rằng những công trình lân cận được xây cách đây không lâu trên khu đất cùng loại đất quy hoạch như đất của ông song vẫn được cấp phép xây dựng chính thức. Vậy vì sao trường hợp của ông thì lại cấp phép tạm, phải tự tháo dỡ khi thực hiện quy hoạch. “Vậy nhà của tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu không? Đất của tôi được chuyển thành đất ở, tại nơi quy hoạch khu dân cư xây dựng mới nhưng cấp phép có thời hạn là không hợp lý và gây thiệt hại cho tôi” – ông T. nói.

Theo ông T., với việc hạn chế này thì toàn bộ người dân đã có đất ở thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới như ông đều bị ảnh hưởng lớn vì chỉ được cấp phép tạm thay vì chính thức như trước.

Liên quan đến Công văn 2417 của Sở Xây dựng được quận Thủ Đức viện dẫn để trả lời chỉ cấp phép có thời hạn đối với đất dân cư xây dựng mới, ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, giải thích: “Sở không hướng dẫn đất thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới là cấp chính thức hay có thời hạn. Chúng tôi chỉ nhắc nhở các quận, huyện phải thực hiện cấp phép xây dựng đúng Luật Xây dựng”.

Theo ông Tuyến, Nghị định 59/2015 đã bãi bỏ các quy định trước của Chính phủ, các bộ, cơ quan ngang bộ và địa phương trái với nghị định này. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị các cơ quan cấp phép xây dựng khi áp dụng Quyết định 27/2014 của UBND TP về cấp phép xây dựng thì không được áp dụng những nội dung nào trái Luật Xây dựng và Nghị định 59.

Theo Điều 91, Điều 93 Luật Xây dựng thì nhà ở riêng lẻ được cấp phép xây dựng khi phù hợp với mục đích sử dụng (theo quy hoạch đất đã được phê duyệt), phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt (hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị đã được duyệt). Riêng việc cấp phép có thời hạn là khi “thuộc quy hoạch phân khu (quy hoạch 1/2000) đã được phê duyệt nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất; phù hợp mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đất đã được phê duyệt”.

Vấn đề là khu dân cư mới (chung cư cao tầng, thấp tầng…) có được xem phù hợp quy hoạch không? Thực tế chức năng quy hoạch này từng khiến các địa phương lúng túng và có sự vận dụng không đồng nhất. Ngoài ra, đất quy hoạch đất hỗn hợp cũng gây ra sự “bí hiểm” tương tự.

Như vậy, theo giải quyết của quận Thủ Đức, đối với trường hợp nêu trên thì đất ở khu quy hoạch dân cư xây dựng mới (chung cư cao tầng) là không phù hợp quy hoạch nên chỉ cấp phép có thời hạn. Tuy nhiên, năm 2013, Sở QHKT đã có công văn giải thích các chức năng sử dụng đất trong các đồ án quy hoạch phân khu 1/2000.

Theo đó, Sở QHKT khẳng định khi chưa đủ điều kiện thực hiện chức năng sử dụng đất hỗn hợp, khu dân cư xây dựng mới (cao tầng, thấp tầng) thì các chính sách quản lý nhà đất hiện trạng trong quy hoạch như tách thửa đất ở, chuyển mục đích sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng… thực hiện tương tự khu chức năng sử dụng đất dân cư hiện hữu.

“Đến khi có nhà đầu tư thực hiện các dự án hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới thì họ có trách nhiệm thỏa thuận việc bồi thường cho người dân theo quy định” – Sở QHKT thông tin thêm.

Tuy nhiên, Sở QHKT lưu ý về tình trạng tách thửa đối với các khu đất thuộc quy hoạch hỗn hợp, dân cư xây dựng mới. Sở này đề nghị chỉ giải quyết đúng đối tượng, tách theo hạn mức, đảm bảo kết nối hạ tầng tránh “né dự án đầu tư”, phân lô bán nền manh mún…

Được biết hướng dẫn này vẫn đang được quận Bình Thạnh và một số nơi áp dụng để cấp phép xây dựng. Tương tự, quận Gò Vấp cũng từng gặp vướng đối với đất có chức năng “hỗn hợp” nhưng sau đó được tháo gỡ và cấp phép xây dựng chính thức.

Không cấp là để dành cho… nhà đầu tư! Tìm hiểu một số quận, huyện khác thì có nơi thực hiện như quận Thủ Đức nhưng có nơi vẫn cấp phép xây dựng chính thức dù đất nằm trong khu quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Cá biệt một số nơi như huyện Bình Chánh, Nhà Bè còn không cho chuyển mục đích, không cấp phép xây dựng chính thức hay có thời hạn với những trường hợp trong khu quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Một cán bộ Phòng QLĐT huyện Bình Chánh giải thích việc không cho chuyển mục đích, không cho xây nhà để dành các chủ đầu tư đến thực hiện dự án. Song chờ đến lúc nào thì… không biết!