Quản lý phát triển cao tầng nội đô – Những giải pháp hoàn thiện thể chế

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Xu hướng phát triển ồ ạt nhà cao tầng, đặc biệt tại các khu vực nội đô lịch sử của các đô thị lớn trong thời gian qua đang bộc lộ các tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của đô thị. Kiến trúc cảnh quan bị phá vỡ, sự quá tải về hạ tầng gây nên các hiện tượng kẹt xe, úng ngập, thiếu nước, thiếu điện… gây ảnh hưởng lớn tới đời sống xã hội. Lâu dài, những bất cập này sẽ kéo theo các hệ lụy trầm trọng mà để khắc phục sẽ phải tiêu tốn nguồn lực lớn cả về tài chính và thời gian. Để giải quyết các vấn đề trên, cần có một cơ chế quản lý khoa học và đồng bộ với hệ thống các giải pháp ngắn hạn và dài hạn.

Cần siết chặt phát triển xen cấy nhà cao tầng
Trước mắt, trong tình hình phát triển đô thị vẫn đang diễn ra nhanh và mạnh như hiện nay, cần sớm có các biện pháp can thiệp tức thì đối với các dự án đang triển khai tại các đô thị. Đặc biệt tập trung rà soát và siết chặt công tác quy hoạch nhà cao tầng bao gồm cả 3 khâu: lập quy hoạch và quản lý quy hoạch – thanh tra xử lý vi phạm. Về dài hạn, cần ra các văn bản quy định các hình thức xử lý nghiêm các vi phạm, hoàn thiện đổi mới hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn. Phân cấp trách nhiệm rõ đơn vị cá nhân ra quyết định quy hoạch và cấp phép. Làm rõ các hình thức kỷ luật với các cá nhân và tổ chức chịu trách nhiệm từ khâu quy hoạch, cấp phép, quản lý theo giấy phép, xử lý vi phạm.
Hiện nay, các hội đồng thẩm định tại các sở Kiến trúc, sở Xây dựng làm việc tách rời. Để được thông qua nhanh vẫn có các hiện tượng chủ đầu tư xin ý kiến từng người nên thiếu liên kết và minh bạch rõ ràng. Xây dựng một bộ phận tham mưu chuyên trách các cấp (Chính phủ và UBND TP) để gồm tập hợp các chuyên gia đầu ngành ở các lĩnh vực có liên tham vấn với cơ quan quản lý ra quyết định cho phép đầu tư.

Gs Ts. Kts Nguyễn Lân
Nguyên Tổng thư ký Hiệp Hội phát triển đô thị Việt Nam

Cần xác định các tiêu chí của kiến trúc cao tầng nội đô
Thời gian qua, định hướng phát triển về không gian kiến trúc cao tầng khu vực nội đô nói chung và khu vực trung tâm đô thị còn chưa chặt chẽ. Trước năm 1980, cả thành phố Hà Nội chỉ có một công trình cao tầng duy nhất là khách sạn Hà Nội cao 11 tầng. Sau đổi mới từ khi quy hoạch chung TP Hà Nội năm 1992 được duyệt đến năm 2000 có 60 công trình cao tầng. Tuy nhiên, từ năm 2005 tới nay có sự bùng nổ về số lượng nhà cao tầng nội đô với gần 277 công trình.
Bùng nổ về số lượng nên chắc chắn cần hệ thống văn bản pháp quy cần được đổi mới. Bắt đầu tư việc xác định các tiêu chí của kiến trúc cao tầng. Quy chuẩn 97 đã làm thiếu hệ số sử dụng đất đang áp dụng, hệ thống các tiêu chí đề cập đến việc quy hoạch và quản lý hệ thống công trình cao tầng nội đô còn nhiều bất cập, cần có các giải pháp ổn định các tiêu chí trên theo 6 nhóm tiêu chí là: kiến trúc, giao thông, hạ tầng, cảnh quan, an toàn và tiện nghi, đồng thời làm rõ các nội dung nội hàm của từng tiêu chí. Bên cạnh đó, cần có thêm các quy chuẩn đề đảm bảo năng lực quản lý, trong đó tổ chức quy trình phối hợp quản lý liên thông chặt chẽ giữa các sở ban ngành, đặc biệt là sở Kiến trúc Quy hoạch, sở Xây dựng và sở Kế hoạch đầu tư. Nâng cao vai trò của các cơ quan quản lý và quy trình thẩm định.

Ts.Kts Đào Ngọc Nghiêm
Phó CT, Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Cần có công cụ đánh giá quy hoạch – môi trường đối với dự án xây dựng công trình cao tầng nội đô
Do quá trình mở rộng sáp nhập ngoại thành vào nội đô mà nhiều công trình cao tầng trước đây bị sáp nhập vào nội thành. Điều này cho thấy công tác quy hoạch và dự báo quy hoạch chưa hợp lý. Vấn đề các công trình cố tình tăng thêm chiều cao, thậm chí xây vượt phép về cơ bản do giá trị của đất nội đô. Tận dụng chiều cao, xâm chiếm chiều cao được xem là hình thức gia tăng lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Hiện nay chúng ta mới chỉ xem đất là tài nguyên trong khi các quốc gia phát triển trên thế giới, thuế đánh vào diện tích sàn chứ không chỉ đất xây dựng. Càng cao tầng, chủ đầu tư sẽ càng phải đóng thuế nhiều hơn cho chính quyền đô thị.
Hiện nay các đánh giá tác động môi trường của các dự án xây dựng chung cư cao tầng nội đô có nhưng còn rất “chung chung và hời hợt”. Thực tế, cần có các đánh giá cụ thể về quy hoạch – môi trường (đánh giá các tác động môi trường, giao thông, cấp điện, cấp nước). Làm rõ các hiện tượng đã được cảnh báo tại các quốc gia đi trước khi phát triển rầm rộ nhà cao tầng như hiệu ứng bóng râm đô thị, gió quẩn, chênh lệch nhiệt độ, gió bão, hiệu ứng đảo nhiệt đô thị. Cần thiết lập các bán kính quy hoạch chiều cao không phụ thuộc vào địa giới hành chính, nên căn cứ trên tầm nhìn quy mô của cảnh quan. Không chỉ quản lý cao tầng đơn thuần mà cần căn cứ theo đường chân trời đô thị.

Ts Phạm Sỹ Liêm,
Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Việt nam cần nghiên cứu và áp dụng lý thuyết quy hoạch hiện đại
Giải pháp đô thị nén cho phép tiết kiệm quỹ đất xây dựng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, tiết kiệm nguồn lực đầu tư bởi hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư tập trung. Tuy nhiên, phát triển nhà cao tầng trong nội đô thị cần được thực hiện từng bước khoa học, đặc biệt khi phát triển nhà cao tầng trong các đô thị hiện đại. Trước hết cần có các nghiên cứu quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng trong nội đô với đầy đủ các yếu tố liên quan đến thẩm mỹ kiến trúc, môi trường sinh thái, tiện nghi, hiệu quả lâu dài về quản lý và kiểm soát phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội, đáp ứng được nhu cầu phát triển và nâng cao chất lượng sống của cư dân đô thị. Cần nghiên cứu các giải pháp quy hoạch công trình cao tầng nội đô với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trên cơ sở phát triển hệ thống hạ tầng giao thông lập thể và thoát nước đa tầng, đặc biệt với những đô thị được xây dựng tại các khu vực có địa hình bằng phẳng rộng lớn. Cần nghiên cứu xây dựng cơ chế chuyển nhượng quyền được hưởng từ hệ số sử dụng đất khu vực được cụ thể hóa bằng tầng cao công trình để hài hòa lợi ích trong cộng đồng, đảm bảo tính công bằng xã hội theo quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt, hướng đến khuyến khích xã hội đồng thuận tham gia thực hiện tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị chung.

Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia Đỗ Thanh Tùng

Cần ban hành quy chế quản lý phát triển xen cấy công trình cao tầng nội đô
Nhà cao tầng có thể được xem là “cỗ máy” tạo ra của cải, hoạt động rất hiệu quả trong nền kinh tế đô thị. Tuy nhiên, không nên coi “xen cấy” nhà cao tầng đơn giản chỉ là sự gia tăng không gian xây dựng theo chiều cao với một diện tích đất hạn chế, mà cần có những yêu cầu khá nghiêm ngặt cần tuân thủ đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị. Các khu chung cư cao tầng cho xen cấy vào nội đô hiện nay ở cả Hà Nội, TPHCM chưa bao giờ được đánh giá tác động lên cơ thể đã ốm yếu của thành phố mẹ, của trung tâm lịch sử. Đó là những cuộc “cưỡng bức” đô thị để lại hậu quả lâu dài cho dân cư tại chỗ và biến dạng thành phố mẹ trước khi cấp phép xây dựng.
Tất cả các thành phố lớn nhỏ ở Việt Nam cần phải đánh giá tác động của khu cao tầng mới xen cấy vào môi trường đã ổn định của các thành phố. Trước hết là đánh giá tác động về giao thông, khu cao tầng mới có gây ùn, tắc nghẽn cục bộ? Theo thông lệ quốc tế cứ có 250 căn hộ xen cấy mới là phải đánh giá ùn tắc và cứ 750xe/giờ hoạt động tại khu vực là đánh giá tắc ngẽn theo phương pháp ITE, TIA. Sau đó là đánh giá tác động của khu cao tầng mới lên môi trường không khí, nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng dịch vụ, xã hội…, sau đó là kết nối cảnh quan, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị kỹ thuật, khả năng nhiệt đới hóa của chính dự án với bối cảnh đô thị xung quanh. Cần thiết hơn cả là một nghiên cứu quốc gia nghiêm túc để có cơ sở ban hành Quy chế quản lý phát triển khi xen cấy các khu nhà ở và văn phòng cao tầng vào cấu trúc cũ của thành phố.

Pgs Ts.Kts Nguyễn Hồng Thục

Cần đảm bảo nguyên tắc hạ tầng đi trước
Thời gian qua ở TPHCM có không ít các dự án “ăn vạ” hạ tầng. Đây là những điển hình của việc cấp phép tràn lan, cấp phép theo quy hoạch hạ tầng, chứ không phải theo thực tế hạ tầng đô thị. Trường hợp di dời Bệnh viện Sài Gòn (Q.1, TP HCM) để thay vào đó dự án bất động sản đã chất tải thêm gánh nặng cho hạ tầng nội đô, đã gây áp lực lớn lên hạ tầng đô thị, từ giao thông, trường học, bệnh viện,… Do đó, cần có các đánh giá phân tích về thực trạng quản lý và phát triển nhà cao tầng nội đô.
Nếu lấy lý do “phát triển mới” mà xâm phạm quyền lợi của người dân hiện hữu (trong đó có quyền lợi tiện ích về hạ tầng) là không công bằng. Nguyên tắc quản lý đô thị thế giới là hạ tầng đi trước. Nếu chỗ nào hạ tầng không đảm bảo thì không cấp phép xây dựng xen cấy công trình cao tầng, đặc biệt ở các khu vực nội đô. Trên cơ sở các đánh giá tác động giao thông (TIA) của một đơn vị thẩm định độc lập đối với dự án bất động sản mới, trong trường hợp tại các vị trí xây dựng có điều kiện hạ tầng đã quá tải nhưng doanh nghiệp vẫn muốn xây dựng xen cấy dự án mới thì doanh nghiệp phải đóng góp tiền để nâng cấp trước cơ sở hạ tầng khu vực đó đáp ứng đủ cho nhu cầu người dân tại dự án và cả khu vực đó, đảm bảo về các yếu tố cân bằng với hệ thống hạ tầng như ban đầu. Do đó, muốn làm dự án ở những nơi hạ tầng quá tải trong khi nhà nước chưa đủ nguồn lực để đầu tư, doanh nghiệp phải bỏ vốn nâng cấp hạ tầng hoặc có thể làm mới. Trong các trường hợp khác, doanh nghiệp có thể đóng tiền cho nhà nước làm thay

Tskh. KTS Ngô Viết Nam Sơn 

Cần có quy định bắt buộc đánh giá tác động giao thông trước khi cấp phép xây dựng dự án
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các quy định quản lý kiểm soát phát triển đều xuất phát từ các nghiên cứu đánh giá tính khả thi và tác động giao thông – kinh tế – xã hội. Các căn cứ từ các đánh giá khả năng phục vụ của hệ thống hạ tầng theo từng vị trí hoặc khu vực trọng điểm là cơ sở để quản lý cấp phép đầu tư các dự án mới. Cần có một đánh giá tổng thể cho phạm vi toàn thành phố để làm cơ sở quản lý và cấp phép đầu tư dự án. Tại TPHCM, nếu xét theo quy chuẩn của ngành giao thông, có rất nhiều tuyến đường ở trung tâm TP như Nguyễn Thị Minh Khai, Điện Biên Phủ,… đã đến quá mức “quá tải” về giao thông, cần phải “đóng băng” không thể cho phép chất tải thêm dự án. Các khu vực cải tạo ở ngưỡng bão hòa hoặc quá tải về hạ tầng thì càng cần phải có đánh giá khả năng phục vụ của hệ thống giao thông. Thông qua đó, các đề xuất phát triển sẽ phải xây dựng biện pháp khắc phục về kỹ thuật hoặc đóng góp tài chính hoặc cả hai để thành phố duy trì chất lượng phục vụ của các công trình hạ tầng được tốt hơn. Rất nhiều nước trên thế giới đã áp dụng công cụ Đánh giá tác động giao thông (TIA) hay công cụ Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR)… Tại Việt Nam, một số dự án do nước ngoài đầu tư cũng thực hiện việc đánh giá này. Việc sử dụng các công cụ đánh giá như TIA, TDR,… cũng giúp quá trình thỏa thuận các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc minh bạch hơn, áp dụng quy định sẽ thuyết phục và trách nhiệm hơn cho cả chủ đầu tư và cộng đồng. Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện vẫn thiếu cơ sở pháp lý để đưa quy định sử dụng các công cụ đánh giá tác động giao thông vào sử dụng đồng bộ. Do đó, cần sớm bổ sung quy định bắt buộc đánh giá tác động giao thông trước khi cấp phép xây dựng dự án.

Ts Nguyễn Ngọc Hiếu
Trường ĐH Việt Đức

Thực hiện: KIM LONG