07/09/2018
Phát triển nhà ở giá rẻ tại Việt Nam: Dư địa lớn nhưng vướng cơ chế
Chiều 6/9, tại phiên thảo luận về nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở giá rẻ của Hội nghị bất động sản Quốc tế IREC 2018, các chuyên gia nước ngoài đều nhận định cần có sự quan tâm đúng hướng với dòng sản phẩm này. Không thể có câu chuyện một đất nước thu nhập đầu người chỉ hơn 2.000USD/năm vẫn tập trung đầu tư phát triển nhà ở thương mại cao cấp, thay vì nhà ở cho thuê, NƠXH giá rẻ.
Khách hàng tham khảo sa bàn dự án Nhà ở xã hội tại quận Hà Đông. Ảnh: Phạm Hùng
Vẫn ưu tiên hạng mục để bán
Hầu hết các nước đang phát triển, kể cả những nước đã phát triển giàu có hơn Việt Nam, phần lớn người dân thuê nhà ở chứ không mua nhà (chi phí quá lớn). Trong khi đó, ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội vẫn ưu tiên hạng mục NƠXH để bán hơn là nhà cho thuê.
Ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, dù Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NƠXH cho thuê nhưng chưa đủ hấp dẫn khuyến khích các nhà đầu tư tham gia. Nguồn vốn ngân sách để đầu tư công chưa đáp ứng nên khó khăn. Nhu cầu là 1 triệu căn hộ nhưng mới đáp ứng được 30% so với nhu cầu và mục tiêu đạt được từ nay đến năm 2020.
Nhiều chuyên gia quốc tế cho hay, phát triển nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp rất tốt để phát triển quay vòng tài sản. Có tới 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ do cơ quan nhà ở phát triển xây dựng. Đối với loại nhà này, vai trò của Nhà nước về tài chính không phải là chủ yếu, mà phải dựa khá nhiều vào DN và các công ty.
Ông Noh Jae Keuk – chuyên gia về NƠXH, Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc chia sẻ, việc xây dựng NƠXH được hỗ trợ bởi Chính phủ Hàn Quốc để phù hợp với túi tiền của người dân thu nhập thấp. Theo đó, cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới dạng nhà cho thuê trong 10 năm, sau đó, có thể bán cho người dân dưới dạng NƠXH.
Vị chuyên gia này phân tích, những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà, Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê và hỗ trợ về tài chính, giá thuê thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp, hỗ trợ qua việc phí thuê nhà thấp hơn một chút. Nhóm 3, 4 được hỗ trợ thuê thấp hơn thị trường 15%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.
Đồng quan điểm, ông Vichai Viratkapan PhD – Trung tâm thông tin đất động sản, Ngân hàng Nhà ở của Thái Lan nhận định: “Thái Lan đang tập trung xây 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp với mức lãi suất rất thấp, giữ ở mức 3 – 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 – 2.000 bath/tháng. Năm 2018, có 100.000 đơn vị nhà ở sẵn có để bán cho người thu nhập thấp. Vẫn còn 900.000 đơn vị nhà ở phải xây dựng trong những năm tới”.
Đồng quan điểm, ông Vichai Viratkapan PhD – Trung tâm thông tin đất động sản, Ngân hàng Nhà ở của Thái Lan nhận định: “Thái Lan đang tập trung xây 1 triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp với mức lãi suất rất thấp, giữ ở mức 3 – 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Mỗi tháng người dân chỉ phải trả 1.500 – 2.000 bath/tháng. Năm 2018, có 100.000 đơn vị nhà ở sẵn có để bán cho người thu nhập thấp. Vẫn còn 900.000 đơn vị nhà ở phải xây dựng trong những năm tới”.
Nghẽn ở đâu?
Ở góc độ DN, ông Nguyễn Vĩnh Trân – Chủ tịch Tập đoàn M.I.K thẳng thắn, các DN tư nhân nhìn thấy rất rõ dư địa rộng lớn của thị trường nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hiện nhà đầu tư ở Việt Nam mất rất nhiều thủ tục giấy tờ, nhiều bước để xây dựng được NƠXH nên họ cần có phần trăm để kinh doanh, bù vào phần bán cho người thu nhập thấp. Trong khi nguồn vốn hết sức bí bách cho cả bên bán lẫn bên mua khi gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc.
“Chúng ta cần một cơ chế vốn hấp dẫn hơn để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Bên cạnh đó, khi phát triển dòng nhà ở này, cần gắn kết chặt chẽ với câu chuyện phát triển các cơ sở giáo dục. Không được bỏ qua các yếu tố xã hội khi phát triển nhà ở. Đừng cho rằng, khu NƠXH chỉ dành cho những người nghèo. Như thế có thể vô hình chung sẽ tạo nên các “khu ổ chuột” kiểu mới. Mỗi dự án nhà ở thương mại nên dành ra khoảng 10% để dành cho những người thu nhập thấp. Ở đó thì không ai biết là ai giàu và ai nghèo, tránh tạo ra những bức tường phân biệt trong xã hội” – ông Trân khuyến nghị.
“Chúng ta cần một cơ chế vốn hấp dẫn hơn để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Bên cạnh đó, khi phát triển dòng nhà ở này, cần gắn kết chặt chẽ với câu chuyện phát triển các cơ sở giáo dục. Không được bỏ qua các yếu tố xã hội khi phát triển nhà ở. Đừng cho rằng, khu NƠXH chỉ dành cho những người nghèo. Như thế có thể vô hình chung sẽ tạo nên các “khu ổ chuột” kiểu mới. Mỗi dự án nhà ở thương mại nên dành ra khoảng 10% để dành cho những người thu nhập thấp. Ở đó thì không ai biết là ai giàu và ai nghèo, tránh tạo ra những bức tường phân biệt trong xã hội” – ông Trân khuyến nghị.
Trả lời câu hỏi làm thế nào để “kích” DN tư nhân đầu tư mạnh hơn vào mảng nhà thu nhập thấp, ông Vinh Nguyễn – Hiệp hội Bất động sản Bắc Virginia chia sẻ, cần xem xét cả 2 khía cạnh cung và cầu. Phía cầu, Chính phủ trao đổi với bên mua. Phía cung, người mua cần bày tỏ với Chính phủ xem cần yếu tố gì để có thể mua nhà. Các công ty xây dựng nhà ở tư nhân cũng không muốn mất tiền. Do vậy, Chính phủ cần khuyến khích bằng cách ưu đãi chính sách vay vốn hoặc được hưởng những ưu đãi về thuế từ Chính phủ như giảm trừ thuế thu nhập DN cả các dự án khác (ít nhất là 30%).
Hà Nội đã và đang là địa phương có thị trường bất động sản sôi động và lớn mạnh nhất tại Việt Nam. Đặc biệt, trong thời gian tới, ngoài phát triển đồng bộ mạng lưới giao thông, hạ tầng, xây dựng thêm nhiều khu đô thị mới, Hà Nội sẽ còn đẩy mạnh tái thiết, cải tạo chỉnh trang khu vực nội đô và mở rộng các khu vực phát triển mới của Thủ đô theo hướng hình thành đô thị bền vững nhằm trở thành TP đáng sống với các giá trị và tiêu chí: Xanh – văn hiến – văn minh – hiện đại. Theo đó, Hà Nội sẽ cần rất nhiều nguồn lực và kinh nghiệm cho đầu tư phát triển và chắc chắn sẽ trở thành một địa chỉ đỏ thu hút các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.
Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng
Vân Hằng/Kinh tế Đô thị
