Pháp luật về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp – Bài cuối: Cần gỡ rào cản chính sách

Đang “làm khó” doanh nghiệp

Trong quá trình thực thi Luật Đất đai, ngoài những kết quả đạt được không thể phủ nhận thì còn đó những vướng mắc về quy định pháp luật, trực tiếp là Luật Đất đai năm 2013 đang “làm khó” doanh nghiệp.

Phân tích về nhận xét nói trên của các doanh nghiệp, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg (QĐ 09) của Thủ tướng về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, thời gian qua, hàng loạt trụ sở các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, các nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án phát triển nhà ở. Nhưng quá trình sử dụng “đất vàng” sau khi di dời các cơ sở này đang có một khoảng trống pháp luật rất lớn. Trên thực tế có rất nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư tư nhân làm dự án với giá rẻ. Đến nay, việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài QĐ 09 của Thủ tướng, Luật Đất đai 2013 cũng không có quy định về vấn đề này. Đây chính là lỗ hổng lớn gây thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình chuyển đổi.

Liên quan đến vấn đề cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, đại diện Tập đoàn Viễn thông bưu chính Việt Nam (VNPT) cho rằng, theo các quy định tại điều 52, 58 Luật Đất đai 2013 thì chưa đủ chi tiết. Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Điều này sẽ tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm; sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp không thực chất bằng năng lực, trí tuệ sáng tạo mà bằng những “tiêu chí”, “có năng lực tài chính”. Tại điều 71 chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm đất đai, dẫn đến những bất cập trong việc xử lý vi phạm đất đai, các địa phương đang gặp nhiều khó khăn về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất.

Đại điện Tập đoàn công nghiệp Viễn thông quân đội (Viettel) cho biết trong quá trình Viettel thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng để tạo cơ sở hạ tầng phục vụ nhiệm vụ an ninh quốc phòng kết hợp hoạt động sản xuất kinh doanh của Tập đoàn, thì đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tập đoàn cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc do “chưa có văn bản hướng dẫn”. Cụ thể, cơ quan chuyên môn lĩnh vực đất đai tại địa phương nơi có đất yêu cầu chứng minh nguồn tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng không có nguồn gốc ngân sách theo Thông tư 92/2007/TT-BTC. Tuy vậy, Thông tư này căn cứ trên Luật Đất đai 2003, đến nay Luật này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Luật Đất đai 2013, nhưng Bộ Tài chính chưa có văn bản hướng dẫn mới để phù hợp với quy định hiện tại.

Phải chỉnh sửa luật đồng bộ

Tại Hội thảo “Pháp luật và tiếp cận về đất đai của doanh nghiệp Việt Nam” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức mới đây, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự – Kinh tế, Bộ Tư pháp, Nguyễn Hồng Hải  phân tích: Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai. Do đó, không chỉ gây khó khăn cho người dân mà đối với doanh nghiệp cũng gặp không ít “rào cản” khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp.

Về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng khẳng định: Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vẫn bất cập. Ví dụ như một doanh nghiệp tiếp cận đất ở, Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án, nên doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất Nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng. Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường. Tương tự, một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn.

Doanh nghiệp không thể tiếp cận đất vô thời hạn dù họ chỉ có ý xây dựng nhà ở cho công nhân chứ không phải xây cho thuê. Tất cả những bất cập này làm bó buộc các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp; gây lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất… Vì vậy, để giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp; tránh tạo tiền lệ xấu “xin – cho”, thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 một cách đồng bộ, thống nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành, tránh chồng chéo và cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.