Nhà đầu tư nước ngoài “sốt sắng” đổ vốn vào bất động sản Việt Nam

Nền kinh tế phát triển tốt, chính sách thu hút vốn đầu tư dần cải thiện, thêm vào đó là việc thị trường bất động sản Việt Nam đang nằm trong nhóm dẫn đầu các ngành kinh tế về doanh thu đã tạo ra một sức hút mạnh vốn ngoại vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Dòng vốn ngoại sốt sắng…

Theo số liệu mới nhất từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/6/2018, tổng vốn đầu tư đăng ký có yếu tố nước ngoài (bao gồm FDI) ước đạt 20,33 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong đó, có 1.366 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký là 11,8 tỷ USD, giảm 0,3%; 507 dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm khoảng 4,43 tỷ USD, giảm 13,8% và 2.749 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị vốn góp là 4,1 tỷ USD, tăng 82,4%. Giải ngân vốn FDI ước đạt 8,37 tỷ USD, tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2017 (cùng kỳ tăng 6,5%).

Tính lũy kế, nguồn vốn lớn nhất là đầu tư từ Hàn Quốc với 6.957 dự án còn hiệu lực và 61,67 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 18,62% tổng số vốn đăng ký; Nhật Bản với 3.792 dự án và 55,45 tỷ USD, chiếm 16,74%, Singapore với 2.072 dự án và 45,1 tỷ USD, chiếm 13,62%; Đài Loan (Trung Quốc) với 2.551 dự án và 30,93 tỷ USD, chiếm 9,34%.

Thông thường, các dự án mang yếu tố ngoại có giá bán cao hơn các dự án cùng phân khúc do doanh nghiệp trong nước phát triển, giá dịch vụ sau khi hình thành cộng đồng dân cư cũng cao hơn. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thống nhất và nhất là tâm lý sính ngoại khiến các dự án ngoại thường có thanh khoản khá tốt.

Nửa đầu năm nay, nhiều thương vụ mua lại, thâu tóm dự án đã được các nhà đầu tư ngoại thực hiện, chủ yếu tại địa bàn TPHCM. Đơn cử, vào tháng 3/2018, CapitaLand đã mua lại khoảng 0,9 ha tại một vị trí đắc địa ở quận Tây Hồ, Hà Nội.

Dự án này bao gồm một khu dân cư 380 căn hộ, khoảng 21.400 m2 diện tích văn phòng và hơn 19.300 m2 diện tích bán lẻ. Thương vụ mới nhất này sẽ mở rộng danh mục đầu tư của CapitaLand lên đến 12 khu phát triển dân cư, một khu phát triển tích hợp và 21 khu nhà ở dịch vụ, trải dài trên khắp 6 tỉnh, thành phố của Việt Nam.

Keppel Land, một nhà phát triển Singapore khác cũng đã thâu tóm 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited, cùng kế hoạch xây dựng một cộng đồng – Saigon Sports City – với khoảng 11,4 triệu USD. Với diện tích 64 ha, thành phố nhỏ này sẽ bao gồm khoảng 4.300 căn nhà cao cấp và trung tâm sống lý tưởng hàng đầu Việt Nam với đầy đủ cơ sở vật chất cho thể thao, giải trí, mua sắm và ăn uống.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), dòng vốn FDI vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản. Nhất là khi vốn đầu tư vào bất động sản đang bị hụt do ngân hàng giảm cho vay địa ốc thì nguồn vốn này càng quan trọng. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn phát triển  sản phẩm của các dự án mang mác ngoại thường khá cao và được đầu tư tốt hơn về chất lượng dịch vụ.

TPHCM là địa phương hút mạnh vốn ngoại vào bất động sản. Ảnh: Lê Toàn

…Nhưng không phân bổ đều

Giới phân tích cho rằng, dòng vốn FDI đổ bộ vào bất động sản với cường độ cao nhưng phân bố không đồng đều, vẫn bó hẹp ở những phân khúc như bất động sản cao cấp, khách sạn nghỉ dưỡng. Các phân khúc khác như chung cư bình dân hay đất nền có rất ít dự án ngoại do biên lợi nhuận không cao hoặc thủ tục khá phức tạp.

Hiện các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam theo 3 phương thức chủ yếu là góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp và cho vay vốn đầu tư. Hầu hết các nhà đầu tư này đều lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp bởi đây là phân khúc họ có nhiều lợi thế nhất.

Đơn cử như ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản tầm trung, hay ngay cả tại TPHCM thời gian qua, khi chính quyền thành phố này kêu gọi nhà đầu tư ngoại rót vốn đầu tư vào chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà ven kênh, sửa chữa chung cư cũ… và đã có những cuộc tiếp xúc mời doanh nghiệp ngoại tham dự cũng như khảo sát thực tế.

Tuy nhiên, sau nhiều tháng trôi qua, nhà đầu tư ngoại vẫn không ý kiến gì trong việc sẽ rót vốn vào phát triển các dự án cấp bách này mà chỉ ngỏ ý tìm đối tác là doanh nghiệp Việt có quỹ đất để rót vốn bắt tay cùng phát triển dự án bất động sản cao cấp.

Sự thay thế quan trọng

Nguyên nhân khiến dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản, theo ông Lê Hoàng Châu, là do Nhà nước đã thay đổi chính sách, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà ở theo hướng thông thoáng hơn; cho phép nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư, kinh doanh bất động sản gần tương tự nhà đầu tư trong nước.

Cùng với đó, kinh tế tăng trưởng vững chắc, nhiều doanh nghiệp Việt có năng lực và uy tín thương hiệu, tầng lớp trung lưu tăng mạnh… cũng là các lý do được các nhà đầu tư nước ngoài nhắc tới khi đầu tư tại Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, dòng vốn FDI đổ vào bất động sản dù tăng liên tục, nhưng hàng chục năm qua vẫn chỉ loanh quanh ở góp vốn, mua cổ phần và tập trung ở dự án chung cư cao cấp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, những phân khúc khác như nhà ở xã hội, tái định cư hay sửa chữa, xây mới nhà chung cư cũ, di dời nhà ven kênh, nhà cho người có thu nhập thấp… lại ít xuất hiện vốn FDI.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, việc rót vốn vào thị trường bất động sản đã được các nhà đầu tư ngoại tính toán rất kỹ và họ thường chọn các phân khúc sinh lời cao. Ngay cả việc bắt tay với đối tác doanh nghiệp nội để triển khai dự án, nhà đầu tư ngoại cũng tìm hiểu, điều tra rất kỹ.

“Dù TPHCM đã trải thảm đỏ mời các doanh nghiệp ngoại rót vốn đầu tư các dự án xây mới chung cư cũ, nhà ở xã hội, di dời nhà ven kênh…, nhưng vẫn không hút được một doanh nghiệp ngoại nào bỏ vốn vì họ không thấy lợi nhuận ở đây”, ông Khương nói.

Các doanh nghiệp Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc) và Trung Quốc đang là những nhà đầu tư dẫn đầu về hoạt động đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Thông qua việc kết hợp với các nhà phát triển trong nước, danh mục đầu tư của các doanh nghiệp đến từ những quốc gia và vùng lãnh thổ này đang ngày càng mở rộng.

Ông Khương cũng cho rằng, sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển theo tiêu chuẩn quốc tế ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc. Mặt khác, họ cũng giúp tăng tính cạnh tranh, cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm, do vậy sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người tiêu dùng nhưng cũng mang đến sự cạnh tranh khốc liệt cho doanh nghiệp trong nước.

“Thị phần chỉ có từng đó, doanh nghiệp trong nước thì mỗi ngày một đông, các đơn vị có tiềm lực tài chính kém, kinh nghiệm không cao sẽ khó cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại”, ông Khương nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dòng vốn FDI chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ có sự xoay chiều. Trong đó, doanh nghiệp ngoại sẽ chọn phân khúc chung cư để phát triển, đồng thời hướng dần sang các dự án căn hộ trung cấp để phát triển theo đúng nhu cầu thực của khách hàng.

Cùng với nhận định như trên, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng, trên thực tế, yếu tố nước ngoài đối với thị trường bất động sản đang được xem xét như một “đòn bẩy” mới đối với thị trường nhà đất hiện nay. Nhưng thực trạng khối FDI tham gia vào thị trường chủ yếu qua các kênh đầu tư trực tiếp và mua bán, sáp nhập (M&A), đồng thời gần đây đẩy mạnh hoạt động đầu tư qua sàn chứng khoán. Với giá trị tương đương hơn 1 tỷ USD thu về từ IPO trong quý I/2018, thị trường ghi nhận dòng tiền đáng kể từ khối ngoại.

“Thực tế, nền tảng thị trường nhà đất tại Việt Nam là khá vững. Tốc độ đô thị hóa cao, cùng những giải pháp đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng tại nhiều thành phố lớn, là những nhân tố có đóng góp quan trọng vào đà tăng trưởng nguồn cầu của thị trường bất động sản những năm gần đây.

Cùng lúc đó, hàng loạt chính sách mới có hiệu lực đã ‘cởi trói’ cho hoạt động đầu tư, xây dựng, dẫn đến nguồn cung căn hộ tăng đều đặn. Nhờ đó, thị trường tăng trưởng tương đối ổn định mà không gặp bài toán ‘cung vượt cầu’ đáng kể nào”, ông Troy Griffiths nói.