Nguồn cung nhà ở Hà Nội cải thiện, sẽ không có “bong bóng” trong năm 2021?

Nhìn lại thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2020, Savills Việt Nam cho biết, trong quý 4/2020, tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt 27.100 căn, tăng 1% theo quý nhưng giảm -19% theo năm. Trong đó nguồn cung mới chỉ đạt 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án.

Về giá, giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 tăng khoảng 3-4% theo năm, hiện tượng tăng giá này bị tác động bởi nhiều yếu tố nhưng chủ yếu do phân khúc hạng B. Đây là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 2/3 tổng số căn hộ bán ra của cả thị trường và ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-6% so với cùng kỳ năm 2019.

Tình hình hoạt động thị trường căn hộ trong năm năm 2016-2020. Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Giá nhà ở tăng được giải thích do các chủ đầu tư hạng B trên thực tế đã phải nghiên cứu và chú trọng đầu tư hơn vào hệ thống tiện ích dịch vụ. Thị trường xuất hiện một số dự án chào bán mới với mức giá được coi là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường tại phía Đông Hà Nội và phía Tây Hà Nội với mức giá cao hơn trung bình ở khu vực đó, hoặc cao hơn mặt bằng chung của cả phân khúc, tuy nhiên số lượng không nhiều.

Trong khi đó, căn hộ hạng C và hạng A gần như không có tác động đến mức tăng giá nhà của cả thị trường.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra rằng, các chỉ số cho thấy giá tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp, còn phân khúc cao cấp trên thực tế cho thấy đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có biến động. Do tính thanh khoản chậm nên các nhà đầu tư có hiện tượng cắt lỗ và chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ, khuyến mại….

Một số yếu tố khác cũng giúp làm tăng giá căn hộ. Cụ thể, giá đất (giá tính chi phí đất) để đầu tư phát triển căn hộ cũng có chiều hướng tăng lên và thời gian để một dự án ra hàng trong giai đoạn Covid này cũng rất lâu, dẫn đến tăng chi phí cơ hội và chi phí đầu tư ban đầu. Hệ thống cơ sở hạ tầng của Thủ Đô đã có những cải thiện đáng kể trong năm 2020. Một số dự án ở cận kề những công trình hạ tầng mới cải thiện hoặc sắp hoàn thiện sẽ có mức giá ra hàng cao hơn so với mặt bằng chung thị trường.

Biến động giá nhà ở Hà Nội (triệu đồng/m2)

Nhận định về thị trường nhà ở năm 2021, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá, năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như thành phố Hồ Chí Minh. Có thể thấy sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau, ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc “cởi trói” nguồn cung vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận”.

“Năm 2021, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường”, vị này nhấn mạnh.

Một con số thống kê thực tế được Hiệp hội bất động sản Việt Nam đưa ra, đó là ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020 trong khi giá tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng.

An Nhiên/VnEconomy