Năm 2018, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục lặp lại kịch bản cũ là phân khúc nhà giá rẻ lép vế, trung và cao cấp áp đảo nguồn cung.

Năm 2018, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục lặp lại kịch bản cũ là phân khúc nhà giá rẻ lép vế, trung và cao cấp áp đảo nguồn cung.

Căn hộ trung và cao cấp áp đảo nguồn cung

Báo cáo của CBRE cho thấy trong 3 quý đầu năm 2018, nguồn cung căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng rất thấp so với căn hộ trung và cao cấp tại thị trường Hà Nội. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh: “Tỷ trọng nhà giá rẻ chào bán mới trên thị trường trong quý III không tăng so với các quý trước. Nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, nhà giá rẻ chỉ chiếm khoảng dưới 20%”.

Theo bà An, nhu cầu nhà giá rẻ rất lớn nhưng việc phát triển phân khúc này vấp phải nhiều thách thức. Một thực tế là nhà giá rẻ không thể nằm trong trung tâm thành phố. Để đầu tư phát triển nhà giá rẻ ở các vị trí xa trung tâm buộc phải có hạ tầng hỗ trợ. Bởi chỉ khi có hạ tầng tốt, người dân mới yên tâm mua, yên tâm ở và các chủ đầu tư mới đủ tự tin và mạnh dạn để đầu tư.

Trong khi căn hộ giá rẻ hoàn toàn lép vế thì thị trường ghi nhận sự áp đảo nguồn cung của căn hộ trung và cao cấp. Theo CBRE, kịch bản này sẽ được lặp lại trong quý cuối năm 2018. Phân khúc trung cấp sẽ duy trì vị trí dẫn đầu – dự kiến chiếm khoảng trên 60% tổng nguồn cung chào bán năm 2018 khi các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Ocean Park, Vincity Tây Mỗ Đại Mỗ (tên dự án chưa được công bố chính thức và có thể thay đổi) được chào bán.

Đây là những dự án có quy mô gần như lớn nhất trên thị trường trong năm nay và được nhiều chuyên gia nhận định là sẽ có tác động đến bức tranh chung của thị trường bất động sản. Sự tác động ở đây không nằm ở quy mô dự án mà là khả năng hấp thụ của thị trường và vấn đề chính là thời gian.

Bà An nhấn mạnh: “Chúng ta cũng đã nhìn thấy các dự án đô thị mới có diện tích lớn như Ecopark, Ciputra. Những dự án này cung cấp cho thị trường đa dạng sản phẩm và cũng cần thời gian dài để phát triển, định hình, nhận định về sự tác động, có thể là 10-20 năm”.

Thị trường bán lẻ: Nguồn cung tăng, giá thuê giảm

Trong quý III/2018, khu vực Đống Đa – Ba Đình và khu phía Tây tiếp tục chiếm lĩnh thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội với hơn 60% tổng diện tích cho thuê. Cũng trong quý qua, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội ghi nhận một dự án mới là trung tâm thương mại Discovery Complex với diện tích hơn 20.000m2 sàn thương mại ở khu vực phía Tây (Cầu Giấy).

Tính đến hết năm 2018, nguồn cung thị trường tăng đáng kể, đạt gần 940.000m2 diện tích cho thuê. Như vậy, trong năm 2018, nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự kiến tăng 18,5% theo năm, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng từ 2015-2017 (khoảng 6,5%/năm).

Trước áp lực từ nguồn cung tăng, khu vực ngoài trung tâm có sự điều chỉnh giá chào thuê. Khu Đống Đa – Ba Đình và phía Tây nơi tập trung chủ yếu mặt bằng bán lẻ có giá chào thuê đạt 29 USD/m2/tháng, giảm 1,3% theo năm. Tương tự, giá chào thuê các khu vực ngoài trung tâm khác cũng có xu hướng giảm, đạt 24,1 USD/m2/tháng, giảm 2,4% theo năm. Giám đốc điều hành CBRE Hà Nội nhận định, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm đang tăng theo năm do áp lực nhiều nguồn cung mới.

Tuy nhiên, riêng khu vực trung tâm (Hoàn Kiếm và phía Bắc quận Hai Bà Trưng) gần như không có tỷ lệ trống của trung tâm thương mại và giá thuê vẫn giữ mức cao nhất thị trường, xấp xỉ 100 USD/m2/tháng.

Ngoài ra, các thương hiệu nước ngoài vẫn tiếp tục đẩy mạnh thị phần tại Hà Nội. Cụ thể, H&M đã khai trương cửa hàng thứ hai tại Hà Nội, cũng nằm trong trung tâm thương mại. Do đó, sự cạnh tranh trên thị trường được dự báo sẽ ngày càng tăng, thúc đẩy các nhà bán lẻ nội địa cải thiện sản phẩm và hoạt động bán hàng.

Về ngành giải trí, hệ thống rạp chiếu phim tại Hà Nội vẫn đang được chi phối bởi các đơn vị nước ngoài như CGV, chiếm khoảng 60% số lượng rạp chiếu phim tại Hà Nội. Bên cạnh đó, thị phần siêu thị Hà Nội đang được thống lĩnh bởi hệ thống siêu thị nội địa, đứng đầu là Vinmart và Fivimart.