M&A bất động sản 2018, cơ hội rộng mở

Hàng chục chung cư cũ trong diện sửa chữa, xây mới, hàng trăm dự án đang đắp chiếu chờ vốn mới chính là nguồn hàng lớn cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản tại thị trường TP.HCM.

Dấu ấn khối ngoại

Cuối năm 2017, tập đoàn lớn đến từ Singapore là Keppel Land công bố thông tin đã mua lại 2 dự án nhà ở tại khu Nam và Đông TP.HCM với tổng giá trị lên đến gần 300 triệu USD (bao gồm cả tiền đất). Khi hoàn thiện, các dự án này sẽ cung cấp cho thị trường hơn 1.700 đơn vị nhà ở (căn hộ lẫn nhà liền đất). Động thái này cho thấy, Việt Nam vẫn luôn là một trong những thị trường trọng điểm của Keppel Land tại khu vực châu Á, bên cạnh Singapore, Trung Quốc và Indonesia.

Song song với 19 dự án được cấp phép tại Việt Nam, tập đoàn này cũng đã có những khoản đầu tư gián tiếp thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần… nhằm nâng tổng giá trị tài sản và mở rộng sự hiện diện tại thị trường Việt Nam.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hút lớn với các nhà đầu tư ngoại

Cụ thể, vào tháng 4/2016, Keppel Land đã mua 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (đáo hạn vào năm 2020), doanh nghiệp đang dẫn đầu thị phần nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM, sau khi đã sở hữu khoảng 5% cổ phần công ty này thông qua việc mua 7,1 triệu cổ phiếu NLG. Như vậy, trong trường hợp toàn bộ trái phiếu được chuyển đổi sang cổ phiếu, Keppel Land sẽ nắm giữ tổng cộng khoảng 15% cổ phần của Nam Long.

Gần 1 năm sau (tháng 3/2017), Keppel Land cũng đã ký kết biên bản ghi nhớ với Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) để cùng hợp tác trong các cơ hội đầu tư tại Việt Nam.

Ông Ang Wee Gee, Tổng giám đốc điều hành Keppel Land nhấn mạnh, sự phối hợp này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty hướng đến việc mở rộng sự hiện diện tại Việt Nam.

Không chỉ Keppel Land, một tập đoàn lớn khác của Singapore là CapitaLand cũng đã mạnh tay chi cho các thương vụ M&A dự án bất động sản tại Việt Nam. Quý IV/2017, CapitaLand công bố đã mua lại dự án căn hộ với diện tích đất rộng 1,45 ha tại quận 4, TPHCM với 53,5 triệu đô la Singapore (tương đương với 40 triệu USD). Giao dịch này đã nâng số lượng dự án nhà ở của CapitaLand tại TP.HCM lên con số 9 và là dự án thứ 11 tại Việt Nam.

Tham gia thị trường Việt Nam từ rất sớm, đến nay, sau hơn 20 năm, CapitaLand đã có mặt ở 7 tỉnh, thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… và tính đến quý III/2017, nhà phát triển này đã quản lý tổng giá trị tài sản khoảng 2 tỷ đô la Singapore tại Việt Nam.

Theo chia sẻ của CapitaLand, Việt Nam là thị trường lớn thứ ba của họ tại khu vực Đông Nam Á, sau Singapore và Malaysia. Thực tế, từ năm 2015, CapitaLand đã liên tục thực hiện các thương vụ M&A tại Việt Nam nhằm tăng thêm quỹ đất sạch, yếu tố “sống còn” hiện nay đối với các nhà phát triển bất động sản.

Cùng với Singapore, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng đã mạnh dạn rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Chẳng hạn, cuối năm 2017, Phuc Khang Corp. và Mitsubishi cùng thành lập liên doanh Phuc Khang Mitsubishi Corporation Holding (PKMC) để phát triển dòng sản phẩm nhà ở tiêu chuẩn xanh tại các thành phố lớn của Việt Nam, trước mắt là TPHCM. Trước khi bắt tay với Phúc Khang, Mitsubishi đã mua lại 11.000 m2 văn phòng của Khách sạn Le Meridien (Quận 1, TPHCM) từ Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH 990.

Tại hội thảo về “Chỉnh trang và Phát triển đô thị” được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Minh Sơn, Tổng giám đốc SonKim Land nhìn nhận, đây là thời điểm thích hợp để bất động sản TPHCM thu hút dòng vốn ngoại. Đáng chú ý, với cơ chế đặc thù theo Nghị quyết của Quốc hội, TPHCM sẽ là địa phương có nhiều cơ hội để tạo ra cơ chế mới, thông thoáng để hút thêm nhiều nhà đầu tư lớn, trong đó có các nhà đầu tư Nhật Bản.

Ông Sơn chia sẻ, hiện SonKim Land đã huy động được 100 triệu USD từ các nhà đầu tư Nhật (ACA Investments) và gần đây, một số đoàn doanh nghiệp Nhật cũng đã có chuyến khảo sát quỹ đất của SonKim Land tại TPHCM.

“Cơ hội hợp tác đầu tư với doanh nghiệp Nhật Bản là rất lớn, trong đó vốn là một chuyện, nhưng vấn đề quan trọng hơn là cơ chế thuận lợi để hai bên tìm được tiếng nói chung”, ông Sơn bày tỏ quan điểm.

Đánh giá về xu hướng M&A bất động sản Việt Nam, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho rằng, với khả năng am hiểu thị trường, sự tương đồng về văn hóa và gần gũi về vị trí địa lý, các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc)… đang giữ vai trò chủ đạo trong các thương vụ M&A của khối ngoại trên thị trường bất động sản Việt Nam và điều này sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Cơ hội lớn đang chờ đón

Thực tế, trong 3 năm qua, bất động sản luôn là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài. Với triển vọng tươi sáng của nền kinh tế, tiềm năng tăng trưởng tiếp tục được đánh giá cao của thị trường bất động sản, ngay từ đầu năm 2018, không ít đoàn doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc đã đến TPHCM để tìm kiếm cơ hội đầu tư ở nhiều phân khúc.

Nói về “khẩu vị” của nhà đầu tư ngoại trong những năm gần đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, nếu như trước đây, khối ngoại chỉ tham gia ở nhóm bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng…), thì hiện tại, sự quan tâm của họ đã lan sang cả phân khúc nhà ở, thông qua việc kết hợp với các nhà phát triển trong nước.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, một thị trường bất động sản hơn 100 triệu dân và cơ cấu dân số trẻ như Việt Nam chính là cơ hội vô cùng hấp dẫn. Riêng TPHCM, đô thị lớn nhất cả nước, với mức độ tập trung dân số cao, nhu cầu về nhà ở lớn sẽ là lựa chọn đầu tiên của nhà đầu ngoại khi đặt chân vào thị trường Việt Nam.

Năm 2018, nhà đầu tư ngoại đứng trước nhiều cơ hội tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản TPHCM, bởi sự đa dạng của “rổ hàng”. Điển hình, TPHCM đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia xây mới 13/15 chung cư cũ cấp D (hư hỏng nặng) với việc quy định trách nhiệm và quyền lợi rõ ràng. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư nội đang sở hữu quỹ đất lớn ở khu Đông TPHCM cũng đang trong quá trình tìm kiếm đối tác có tiềm lực tài chính cùng nhau đầu tư, phát triển.

Hơn nữa, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, có khoảng 300.000 tỷ đồng nợ xấu sẽ được xử lý trong thời gian từ nay đến năm 2020, trong đó có khoảng 60 – 70% được đảm bảo bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Nếu xử lý được 80% giá trị nợ xấu thông qua M&A, có thể đưa hàng trăm dự án bất động sản có giá trị khoảng 150.000 tỷ đồng vận hành trở lại. Riêng tại TPHCM, đang có khoảng 500 dự án đang triển khai dở dang, cần có sự tiếp tục của nguồn vốn mới để tái khởi động.

Tuy nhiên, theo ông Khương, nhà đầu tư ngoại, vốn xem trọng mục tiêu thời gian thu hồi vốn và tỷ suất lợi nhuận mà khoản đầu tư mang lại, nên chỉ nhắm đến những dự án đã hoàn tất công đoạn giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý, hoặc những công trình đang vận hành, có dòng tiền tốt.