04/09/2019
Luật chồng luật, đan xen luật khác
Liên tục trong các số báo trước, tòa soạn ĐTTC đăng tải những ý kiến phân tích của các chuyên gia và phóng viên bản báo về những bất cập, xung đột, chồng chéo trong các văn bản pháp lý, cũng như các luật liên quan đến thủ tục trong đầu tư và xây dựng. Trong số báo này, ĐTTC tiếp tục bài viết với những bất cập khi luật này xen luật kia và chồng luật nọ, những điều kiện đưa ra trong các văn bản không thể đáp ứng… Những bất hợp lý này dẫn đến những khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
Lúng túng cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư
Cho đến nay vẫn đang tồn tại quy định về lựa chọn “nhà đầu tư” thực hiện dự án bất động sản chưa rõ ràng, bởi sự xung đột trong các luật có liên quan. Thực ra việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng hay dự án có sử dụng đất nói chung, là một thủ tục mới được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây.
Song, vấn đề này hiện được quy định tại nhiều văn bản pháp lý khác nhau và chưa có hướng dẫn thống nhất, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản hay dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 quy định, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, nhưng không bao gồm trường hợp “giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất”.
Như vậy quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn triển khai các dự án bất động sản, đang khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều vướng mắc.
Lấy ví dụ cụ thể về trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, cơ chế đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng.
Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách nhà nước “nhiều tỷ đồng”, thì theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá”.
Vậy cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn, hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây nên lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án.
Một vấn nạn nữa, hiện nay chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về thủ tục quyết định hay chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc “không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”, trong trường hợp “nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Xung đột này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản, do rủi ro sẽ rất lớn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Bởi chủ đầu tư sau khi trúng đấu thầu/đấu giá theo Luật Đầu tư, nhưng chiếu theo Luật Nhà ở không được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư dự án, khi đó toàn bộ chi phí mà chủ đầu tư này đã bỏ ra để tham gia đấu giá/đấu thầu, lập dự án được xử lý như thế nào, đến nay vẫn chưa có quy định nào cụ thể.
Đất ở hợp pháp lại không có quyền…
Về quy định “đất ở hợp pháp” cũng là một rắc rối gây vướng nhiều dự án hiện nay. Đơn cử trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu dự án và đã được phê duyệt thành dự án nhà ở cũng như điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Xét về Luật Đầu tư, nhà đầu tư có nhu cầu chuyển đổi mục tiêu đầu tư dự án, được quyền thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án. Còn theo Luật Đất đai, người sử dụng đất được quyền đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.
Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc phải thực hiện thủ tục đấu giá/đấu thầu, để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp không phải là đất ở.
Tuy nhiên, với quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trong rất nhiều trường hợp, nhà đầu tư đã và đang không được phép thực hiện quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án và điều chỉnh mục đích sử dụng đất, do chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này.
Điều này đồng nghĩa, nếu cơ quan nhà nước “tuân thủ” Luật Nhà ở phải yêu cầu thực hiện thủ tục đấu giá/đấu thầu. Tuy nhiên khi áp dụng lại không thể, bởi muốn đấu giá phải là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.
Những điều kiện khó đáp ứng
Khi xem xét, tham mưu cho UBND TPHCM về quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP, các sở ngành đã căn cứ phù hợp với “Chương trình phát triển nhà ở TPHCM, giai đoạn 2016 – 2025” và “Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2020”, đã được UBND TPHCM phê duyệt tại Quyết định 5086/QĐ-UBND ngày 14 – 11 – 2018 và Quyết định 5087/QĐ-UBND ngày 14 – 11 – 2018.
Thế nhưng khi trình dự án phê duyệt, vẫn bị yêu cầu các dự án nhà ở phải có trong “danh mục các dự án phát triển nhà ở” ban hành kèm “Kế hoạch phát triển nhà ở của TP”, thì mới xem xét thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư.
Như vậy là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành, do nội dung “Kế hoạch phát triển nhà ở” được quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định 99/2015/NĐ-CP không yêu cầu phải có danh mục. Bởi lẽ, đối với các dự án mới xin chủ trương để thực hiện thì không thể biết cụ thể và chi tiết để đưa vào danh mục.
Điều này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi xin chủ trương để thực hiện dự án phát triển nhà ở, cũng như các thủ tục pháp lý về đầu tư xây dựng.
Hiện nay nhiều dự án được “công nhận chủ đầu tư”, nhưng chưa có trong danh mục phát triển nhà ở. Điều này có mâu thuẫn gì không?
Đỗ Bình Minh/Sài Gòn Đầu tư
