Lời giải cho bài toán cung nhà ở xã hội

Cần đánh giá lại các chính sách ưu đãi hiện có đối với nhà ở xã hội và tìm ra phương thức hiệu quả hơn để giải bài toán nguồn cung cho phân khúc có nhu cầu cao này.

Các ưu đãi còn nhiều hạn chế

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn 2011 – 2020 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến hết năm 2017 mới chỉ thực hiện được khoảng 28% kế hoạch, ba năm còn lại với 72% kế hoạch chưa thực hiện được đang tạo nên một bài toán khó giải cho mục tiêu trên.

Sự thiếu hụt nguồn cung trên được cho là do những ưu đãi đối với phân khúc này hiện nay còn nhiều hạn chế.

Các hình thức ưu đãi hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý bất động sản. Trong các ưu đãi này, trọng tâm rơi vào ưu đãi tài chính, nhưng với quy định về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đối với các khoản được Nhà nước ưu đãi, nhà đầu tư không được tính vào giá kinh doanh. Như vậy, các ưu đãi này giúp Nhà nước đạt được mục tiêu giảm giá thành bất động sản, đem lại lợi ích cho người mua nhà, nhưng chủ đầu tư lại không được hưởng lợi.

Ngoài lợi nhuận thấp, việc tiếp cận vốn vay của nhà đầu tư còn khó khăn do thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài, nguồn vốn ưu đãi không ổn định, khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội.

Một chính sách nữa để tạo nguồn cung nhà ở xã hội là quy định chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với ý nghĩ trong dự án nhà ở thương mại, nhất là các dự án cao cấp có khu nhà ở xã hội sẽ không hấp dẫn người mua nhà, nên nhiều chủ đầu tư quy thành tiền để nộp cho Nhà nước.

Mục đích chính của nhà ở xã hội là an sinh. 

Cần định vị lại vai trò của Nhà nước

Nhằm góp phần thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lớn vào phân khúc nhà ở xã hội, giải quyết bài toán nguồn cung đang thiếu hiện nay, việc đưa ra nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư là một phương thức tốt, nhưng thực tiễn đã cho thấy, đó chưa hẳn là phương thức tối ưu. Câu trả lời cho vấn đề không đơn giản là Nhà nước tung ra bao nhiêu gói ưu đãi, mà cần có một cái nhìn tổng quan và từ gốc của vấn đề. Trước hết, phải nhận thức đúng những lợi ích 3 bên Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Nếu như các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước không thu hút được doanh nghiệp tham gia, thì Nhà nước phải đứng ra thực hiện để giải quyết nguồn cung nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Có thể nói, trong bất kỳ ngành nghề, lĩnh vực, sản phẩm nào, để thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư, phải cho họ thấy được sức hấp dẫn của lĩnh vực đó, tức là lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể có được. Tuy nhiên, với chính sách phát triển nhà ở xã hội, đây lại là nút thắt lớn nhất, bởi chủ đầu tư bị khống chế mức lợi nhuận không vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, để thu hút được nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thì tăng lợi nhuận là một trong những yếu tố tiên quyết, có thể tăng định mức lợi nhuận lên 15 – 20%, kết hợp với việc tạo điều kiện lớn nhất cho nhà đầu tư bất động sản trong bố trí quỹ đất và vay vốn, thậm chí một số khoản chi phí đầu tư nên được quy định trích hẳn từ ngân sách địa phương để hỗ trợ.

Cần xác định, đây không chỉ là hoạt động kinh doanh mà còn là sự “san sẻ” của doanh nghiệp với những mục đích xã hội, nên Nhà nước cần nâng cao trách nhiệm hỗ trợ của mình. Mức lợi nhuận nói trên có thể chưa cao, nhưng khi nhà đầu tư được ưu tiên hơn về đất đai và vốn vay, vẫn đủ tạo nên sức hút với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nếu tăng định mức lợi nhuận của doanh nghiệp, sẽ đẩy giá nhà tăng theo, gây khó khăn cho người mua nhà. Do vậy, đi đôi với việc tăng định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp, cần đưa ra quy định giảm diện tích căn hộ tối thiếu để phù hợp với “túi tiền” của người thu nhập thấp.

Ngoài ra, cần đánh giá lại vai trò của Nhà nước, linh hoạt về phương thức kích cung nhà ở xã hội. Có thể thấy rằng, nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế là một trong những vấn đề mấu chốt khiến nguồn cung phân khúc này thiếu hụt trầm trọng thời gian qua.

Đã có kiến nghị trích vốn đầu tư phát triển để phát triển nhà ở xã hội. Đây là phương thức mà Mỹ đã triển khai cách đây 100 năm khi dành vốn ngân sách cho tái tạo quỹ nhà ở khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, chính sách này thiên về bao cấp của Nhà nước hơn là định hướng phát triển cho thị trường.

Tại Việt Nam, để tháo gỡ khó khăn, tạo nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách, công nhân khu công nghiệp, Nhà nước đã liên tục đưa ra các gói hỗ trợ. Tuy nhiên, đây chỉ nên xem là tình thế tạm thời, bởi nếu Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói ưu đãi sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách, trong khi doanh nghiệp ỷ lại, nếu Nhà nước không “nuôi”, doanh nghiệp sẽ không làm. Nếu việc ưu đãi triển khai liên tục trong thời gian dài, sẽ làm cho thị trường bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa, trong khi cả người bán và người mua chỉ trông chờ vào sự bao cấp của Nhà nước.

Khi các ưu đãi đầu tư khó có thể điều chỉnh nhiều hơn nữa, thì phương thức tiếp cận tổng quát cần thay đổi để tìm ra con đường mới giúp cả ba bên (Nhà nước, nhà đầu tư, người dân) đều giảm áp lực, tăng tính chủ động, thị trường có tính định hướng nhiều hơn là ràng buộc và xét duyệt. Thêm vào đó, trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới xây dựng mô hình nhà nước kiến tạo, thì vai trò của Nhà nước cũng cần xác định rõ, đó là định hướng cho sự phát triển của xã hội, chứ không phải là “tặng cho” những gì xã hội cần. Để làm được điều này, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nên được khuyến khích hơn và pháp luật Việt Nam cần cân nhắc đến việc đưa vào ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. Trong đó, để giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận đối tượng chính sách và người thu nhập thấp, thì Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo.

Mô hình này cho phép doanh nghiệp có dự án phát hành chứng chỉ như một loại giấy chứng nhận đã vay tiền của người mua để đầu tư dự án và có trả lãi, nhờ đó, người có thu nhập thấp coi như vừa gửi tiết kiệm lấy lãi, vừa có quyền mua nhà mà doanh nghiệp thì lại huy động được vốn đầu tư.

Mô hình này đã được thực hiện thành công tại Thái Lan, Nhật Bản và Singapore, vận hành như một hệ thống tiết kiệm, lại nhắm đến đúng chủ thể có nhu cầu nhà ở, mà người dân lại có thu nhập tăng thêm. Sự can thiệp của Nhà nước vì thế được rút dần, trong khi vấn đề nhà ở vẫn được giải quyết trong quan hệ giữa nhà đầu tư với người dân thông qua cơ chế được pháp luật thiết lập và định hướng vận hành.

Có thể nói, tăng cung nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ kinh tế, mà còn là nhiệm vụ chính trị trong việc đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, thời gian tới, đi đôi với việc thực hiện hiệu quả các quy định hiện nay, Nhà nước cần nghiên cứu thêm những giải pháp mới để tìm ra hướng giải quyết vấn đề nhà ở hiệu quả hơn.

ThS. Lê Thị Ngọc Mai, Khoa Pháp luật Kinh tế – Đại học Luật Hà Nội

(Báo Đầu tư)