Lo ngại thị trường bất động sản bị “thổi giá”

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) có văn bản gửi các cơ quan ban ngành Trung ương bày tỏ nhiều quan ngại về thị trường BĐS trong năm 2018 và những nhận định trong lĩnh vực này năm 2019.

Theo HoRea, số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường.

Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Trong đó, phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

HoREA hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 – 30%; Phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Theo con số mà HoREA có được, năm 2018 tổng thu ngân sách nội địa TP. HCM 268.780 tỷ đồng, vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% so với năm 2017.

“Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019” – văn bản của HoREA nêu.

Về quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. HoREA dẫn chứng, năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; Phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Đến năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Tại TP. HCM tiếp tục tình trạng lệch pha cung – cầu khi cách phân loại chưa sát với giá thực tế.

Năm 2018, tại TP. HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2.

Trong khi trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

HoREA nhận định: “Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững”.

Khánh An/VnMedia