Kinh doanh địa ốc xoay vốn thời tín dụng bị thắt nguồn

Trước thực trạng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt bằng việc tăng lãi suất, hạn chế dòng vốn vay… nhiều doanh nghiệp bất động sản đang điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tìm các nguồn khác để thay thế kênh huy động vốn từ ngân hàng.

101 cách huy động vốn

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Để huy động vốn, có chủ đầu tư chỉ thu 20% giá trị căn hộ và giúp người mua vay vốn ngân hàng tới 80%

Khó khăn về tín dụng đã tạo ra nhiều hình thức huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc. Thông thường, khi phát triển dự án bất động sản, khách hàng mua nhà đóng 30% giá trị căn hộ, chủ đầu tư vay ngân hàng 65% vốn để tiến hành dự án. Tiến độ đóng và vay sẽ theo tiến độ xây dựng của dự án. Với 5% cuối cùng, khách hàng sẽ đóng khi nhận sổ đỏ.

Trước khó khăn về tín dụng, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi cách bán hàng. Mới đây, một dự án tại khu Đông TPHCM đưa ra chính sách khách hàng chỉ cần đóng 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư sẽ giúp khách hàng vay ngân hàng 80% giá trị còn lại của căn hộ. Chủ đầu tư còn hỗ trợ khách hàng tiền trả lãi cho ngân hàng.

Với chính sách này, khách hàng ít tiền cũng có thể sở hữu nhà, tuy nhiên, lợi nhiều nhất vẫn là chủ đầu tư. Theo giới tài chính phân tích, thì với phương thức bán nhà này, khách hàng đã gánh khoản vay, huy động vốn cho chủ đầu tư. Đây là cách huy động vốn khôn khéo của doanh nghiệp, theo kiểu “đẩy nợ cho khách hàng”. Lãi suất mà khách hàng được chủ đầu tư hỗ trợ thực ra cũng không khác gì lãi suất mà nếu chủ đầu tư vay phải trả cho ngân hàng.

Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp đã bắt tay cùng phát triển dự án bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp có quỹ đất nhưng hạn chế vốn sẽ bắt tay với doanh nghiệp mạnh về nguồn vốn nhưng lại không có quỹ đất.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Cát Tường Group cho biết: “Tiền dành cho mua quỹ đất rất lớn, nhiều doanh nghiệp sau khi bỏ vốn ra mua đất thì không còn tiền xây dựng. Chính vì vậy, để an toàn, doanh nghiệp sẽ bắt tay nhau cùng phát triển dự án. Đơn cử, Cát Tường Group vừa bắt tay với một doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở Long An để phát triển dự án bất động sản. Họ có đất, còn chúng tôi bỏ vốn làm dự án. Như vậy, cả hai bên cùng có lợi, doanh nghiệp có quỹ đất sẽ phát triển được dự án, chúng tôi thì có hàng bán”.

Ngoài ra, các doanh nghiệp ngành địa ốc cũng tìm vốn ở việc đưa doanh nghiệp của mình lên sàn chứng khoán. Những năm trước, số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký niêm yết chỉ vài hồ sơ mỗi năm, thì năm 2017 đã có trên 20 doanh nghiệp nộp hồ sơ, trong đó 11 doanh nghiệp hoàn thành việc niêm yết. Số lượng này trong năm 2018 tiếp tục tăng mạnh.

Hiện trên Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (HOSE) có 15 bộ hồ sơ đăng ký niêm yết, còn tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cũng có hàng chục doanh nghiệp nộp hồ sơ niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM, trong đó có 5 doanh nghiệp niêm yết thành công.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản đã tạo áp lực buộc doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác như từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Năm ngoái, 11 doanh nghiệp bất động sản đã lên sàn chứng khoán và trong nửa đầu năm nay, 4 doanh nghiệp đã lên sàn. Dự kiến, đến hết năm 2018, một số doanh nghiệp bất động sản lớn cũng lên sàn chứng khoán như Hưng Thịnh Construction, MBLand, Hải Phát…

Ngóng vốn FDI

Theo ông Trần Lâm Bình, Giám đốc điều hành Công ty IMM Property, vốn FDI đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn để thay thế nguồn tín dụng từ ngân hàng. Ông Bình dẫn số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, xu hướng vốn FDI đổ vào bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ. Bằng chứng là trong 10 tháng của năm 2018, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản Việt Nam đã đạt con số 5,7 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Xu hướng này còn được khẳng định thông qua các dự án mua bán – sáp nhập (M&A) đình đám trong năm 2017 và 2018. Trong 8 thương vụ M&A lớn nhất năm 2017 và nửa đầu năm 2018, đã có 5 thương vụ liên quan đến bất động sản với tổng giá trị lên đến 3 tỷ USD, chiếm 32,9% tổng giá trị của 8 thương vụ M&A. Đa số nguồn vốn ngoại đổ vào bất động sản đến từ các quốc gia và vùng lãnh thổ châu Á như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông… Ngoài ra, còn rất nhiều thương vụ M&A quy mô nhỏ dưới 100 triệu USD chưa được thống kê.

“Chúng tôi đã nhận được hơn 20 yêu cầu tìm kiếm các dự án căn hộ thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn với quy mô 10-100 triệu USD từ các khách hàng Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Hồng Kông… Điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam đang có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư ngoại, từ các nhà đầu tư lớn đến những nhà đầu tư quy mô nhỏ”, ông Bình nói.

Tuy vậy, ông Bình cũng tỏ ra lo ngại khi cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến sức cạnh tranh của các chủ đầu tư Việt Nam, khiến chủ đầu tư nội yếu thế hơn chủ đầu tư nước ngoài rất nhiều.

“Lãi suất ngân hàng của các quốc gia phát triển rất thấp, chỉ từ 0,5-2%/năm, nên họ tận dụng cơ hội để đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam là một sự lựa chọn khôn ngoan, bởi lĩnh vực này có tỷ suất lợi nhuận tới 15-20%/năm. Đây là mức sinh lời rất lớn. Điều này cũng có nghĩa là doanh nghiệp nội mất đi thị phần”, ông Bình cho biết.