Kiến nghị trả condotel về đúng bản chất

Luật sư (LS) Trương Anh Tú (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) vừa gửi văn bản (hơn 150 trang) tới Quốc hội (QH) và Ủy ban Pháp luật của QH nêu thực trạng và kiến nghị những giải pháp trong quản lý condotel (căn hộ khách sạn) tại Việt Nam.

Tại văn bản này, LS Tú cho rằng sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Khánh Hòa) và đến nay, có rất ít condotel được cấp sổ hồng (giấy chủ quyền nhà) như cam kết của các chủ đầu tư.

Một dự án condotel tại Đà Nẵng Ảnh: PHẠM ĐÌNH

Điểm đầu tiên mà LS có nhiều năm nghiên cứu về loại hình này lưu ý là phải thống nhất khái niệm condotel. Theo đó, condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

“Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp sẽ được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại condotel để kinh doanh theo quy định. Chỉ khi chủ đầu tư của dự án mở bán condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư mới phát sinh vấn đề từ việc công nhận quyền sở hữu của người mua đối với condotel đến việc quản lý cư trú, quy hoạch đô thị, quyền nghĩa vụ các bên trong giao dịch…” – LS Trương Anh Tú nêu rõ.

Nhấn mạnh từ “mua”, vị luật sư chỉ rõ thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản mà bản chất là quan hệ thuê tài sản, giữa bên thuê với chủ đầu tư condotel với thời hạn theo thỏa thuận nhưng không vượt quá thời hạn giao đất để thực hiện dự án. Người mua condotel là để đến nghỉ dưỡng hoặc cho người khác thuê lại. Trong thời gian nghỉ dưỡng, người mua và người thuê lại có toàn quyền sử dụng căn hộ nhưng phải tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư condotel, cũng như phải đăng ký lưu trú như ở khách sạn. Việc cho thuê lại căn hộ condotel cũng phải được sự đồng ý và kiểm soát của chủ đầu tư.

Vì thế, cần thiết phải ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với condotel theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Trong trường hợp này, không cần thiết phải cấp sổ hồng cho condotel. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại hoàn toàn có thể tự thỏa thuận ký hợp đồng thuê được công chứng trên cơ sở hợp đồng mẫu do nhà nước quy định. Chính phủ nên giao Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch xây dựng hợp đồng mẫu và quy chế quản lý, sử dụng condotel chứ không nên giao cho Bộ Xây dựng như hiện nay.

Trong văn bản này, LS Trương Anh Tú cũng chỉ ra những hệ lụy khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản.

Khi đó, phải cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel và việc này sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này. LS Trương Anh Tú đặt ra hàng loạt câu hỏi mà ông thừa nhận là rất khó giải quyết nếu sửa luật để xem giao dịch condotel là mua bán căn hộ và được cấp sổ hồng. Cụ thể, ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại condotel và biến nó thành khu dân cư?

LS Tú cho rằng không phải vì khung pháp lý điều chỉnh loại hình này chưa đầy đủ mà một số ban, ngành và địa phương đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Theo ông, bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ – khách sạn nhằm bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Không cần sửa luật (?!)

LS Trương Anh Tú nhấn mạnh không cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp sổ hồng với condotel cũng như xem đây là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng nghị định, thông tư hướng dẫn về hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel…, cần để Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành.

Sơn Nhung ghi/Người Lao động