Hướng dẫn xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH
Bộ Xây dựng vừa có văn bản hướng dẫn Sở Xây dựng Hà Nội một số nội dung liên quan đến việc xác định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH).
Với dự án dùng vốn ngân sách Nhà nước
Chi phí Vđ trong công thức xác định giá NƠXH
Theo quy định tại khoản 2, Điều 17, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là Thông tư số 19/2016/TT-BXD) thì giá thuê, giá cho thuê mua NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước được tính theo công thức sau:
Trong đó Vđ là toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để thực hiện đầu tư xây dựng công trình NƠXH (bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình NƠXH) theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho 1m2 sử dụng nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Việc xác định nội dung chi phí Vđ trong công thức trên phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chi phí phân bổ vào công trình, thời gian thu hồi vốn, phương thức thanh toán, lãi suất bảo tồn vốn…). Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư căn cứ vào hình thức đầu tư, tình hình thực tế và từng trường hợp cụ thể để xác định, nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước; Tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp pháp trước thuế để đầu tư xây dựng công trình NƠXH theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Đảm bảo công khai, minh bạch.
Trong quá trình xác định nội dung chi phí Vđ có thể tham khảo và vận dụng phương pháp xác định chỉ số Vđ theo quy định tại khoản 2 Điều 8 và khoản 2 Điều 9 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH (sau đây gọi tắt là Thông tư số 20/2016/TT-BXD).
Thời điểm xác định giá cho thuê, giá cho thuê mua
Theo quy định tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Điều 17 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD thì chỉ xác định 1 lần trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành giá (nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt giá trị quyết toán thì xác định theo giá trị quyết toán, nếu chưa phê duyệt giá trị quyết toán thì xác định theo chi phí đầu tư xây dựng công trình trong tổng mức đầu tư).
Với dự án dùng vốn ngoài ngân sách
Thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH (sau đây gọi tắt là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) thì “sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án… giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ… để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 1 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát”.
– Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở 2014 thì trước khi được phép bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH (đã hoàn thiện phần móng của dự án) phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 6 của Thông tư số 20/2016/TT-BXD thì “chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH do mình đầu tư xây dựng để trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định”.
Do vậy, trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH thì chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua và trình cơ quan có thẩm quyền để thẩm định 1 lần theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 6 Thông tư số 20/2016/TT-BXD.
Thẩm định giá đối với trường hợp các dự án đầu tư xây dựng NƠXH đã được cơ quan có thẩm quyền xác định giá tạm tính:
a) Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư xây dựng trước ngày 15/8/2016 (thời điểm Thông tư số 20/2016/TT-BXD có hiệu lực) thì việc thẩm định giá được xác định như sau: Đối với các dự án đầu tư xây dựng NƠXH đã được cơ quan có thẩm quyền xác định giá tạm tính trước thời điểm Thông tư số 08/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành (trước ngày 08/7/2014) thì phải thực hiện việc thẩm định giá (quy định tại Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng). Đối với các dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư xây dựng kể từ ngày 08/7/2014 đến thời điểm 15/8/2016 thì việc thẩm định giá thực hiện theo Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH; việc thẩm định hoặc ban hành giá chỉ thực hiện 1 lần theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Thông tư số 08/2014/TT-BXD.
b) Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng NƠXH được đầu tư xây dựng từ ngày 15/8/2016 trở đi thì việc thẩm định hoặc ban hành giá thực hiện theo điểm đ khoản 1 Điều 6 Thông tư số 20/2016/TT-BXD.
Hồ sơ để thẩm định giá:
Hồ sơ để thẩm định giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá và do Bộ Tài chính hướng dẫn (khoản 3 Điều 9 Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá).
Trường hợp cần Hồ sơ trình thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng để làm căn cứ xây dựng giá bán, cho thuê, cho thuê mua thì thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 6 Nghị định số 32 /2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, như sau: Hồ sơ trình thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng thuộc nội dung hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Xây dựng và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng đối với các dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Mẫu báo cáo kết quả thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư được xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 5 của Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Thời hạn chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách phải thực hiện quyết toán vốn đầu tư:
Thời hạn này thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Nghị định số 32/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau: “Chủ đầu tư có trách nhiệm lập Hồ sơ quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình và quy đổi vốn đầu tư công trình xây dựng sau khi hoàn thành được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng để trình người quyết định đầu tư phê duyệt chậm nhất là 9 tháng đối với các dự án quan trọng quốc gia và dự án nhóm A, 6 tháng đối với dự án nhóm B và 3 tháng đối với dự án nhóm C kể từ ngày công trình hoàn thành, đưa vào khai thác, sử dụng. Sau 6 tháng kể từ khi có quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm giải quyết công nợ, tất toán tài khoản dự án tại cơ quan thanh toán vốn đầu tư.
Đối với công trình, hạng mục công trình độc lập hoàn thành đưa vào sử dụng thuộc dự án đầu tư xây dựng, trường hợp cần thiết phải quyết toán ngay thì chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định”.
Hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH:
– Việc xác định lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định theo hướng dẫn tại điểm d khoản 1 Điều 6 Thông tư số 20/2016/TT-BXD, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án, theo đó: “Lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH được hạch toán cụ thể như sau:
– Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) thì phần lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này hoặc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở kinh doanh thương mại (đối với trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua 20% diện tích sàn nhà ở theo giá kinh doanh thương mại).
– Căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH, trong đó ưu tiên phân bổ Khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê NƠXH cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH trên địa bàn”.
