Gian nan cải tạo chung cư cũ

Thời gian qua, TP đã triển khai tháo dỡ được 32 chung cư cũ với quy mô 207.000m2 và tổ chức di dời 4.232 hộ dân; kêu gọi đầu tư được 39 chung cư với quy mô 470.000m2 để tái định cư cho người dân.

Hiện có 3 chung cư đang triển khai thi công; 4 chung cư đã tháo dỡ và đang hoàn tất các thủ tục để chuẩn bị khởi công đầu năm 2017; 4 chung cư đã bồi thường di dời các hộ dân chuẩn bị tháo dỡ và 7 chung cư đang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để di dời các hộ dân. Kết quả đó là sự nỗ lực của chính quyền địa phương, nhà đầu tư và sự ủng hộ của người dân.

Tuy nhiên, con số chung cư cũ được cải tạo xây mới vẫn đang còn khiêm tốn không như mong đợi của chính quyền cũng như người dân, bởi trong từng dự án có nhiều khó khăn khác nhau, thường gặp nhất là khó khăn về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng kéo dài và bài toán đầu tư. Đặc biệt, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng luôn là điểm lo ngại nhất của nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương.

Theo đó, bên cạnh các dự án triển khai thuận lợi nhanh chóng có những dự án gặp nhiều khó khăn về đơn giá bồi thường, thậm chí tỷ lệ người dân nhận tiền bồi thường để lo nơi ở mới lên đến 80-90%, nhưng số còn lại chưa đồng thuận. Bên cạnh đó là khó khăn liên quan tới hồ sơ pháp lý nhà đất và diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ, dẫn tới khó bố trí tái định cư, thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, cá biệt có dự án kéo dài tới 7 năm.

Về thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản cho một công trình từ lúc bắt đầu tới khi được khởi công xây dựng mất quá nhiều thời gian, từ 18-25 tháng. Đó là trong điều kiện hồ sơ pháp lý đầy đủ, còn những vướng mắc khác kéo dài hơn, do đó kéo theo chi phí đầu tư nên ảnh hưởng tới hiệu quả dự án. Về bài toán đầu tư, ở đây là vị trí của chung cư cũ đó có thuận lợi hay không, là vấn đề các nhà đầu tư luôn cân nhắc một cách thận trọng.

Vậy làm thế nào để tạo được sự đồng thuận cao nhất của người dân và sự hưởng ứng của doanh nghiệp. Hiện TP xác định chỉ tiêu phấn đấu đến năm 2020 đạt ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ trước 1975 được cải tạo, sửa chữa hoặc đầu tư xây dựng mới. Trong năm 2016, phải kiểm định và công bố chất lượng chung cư cũ. Trên kết quả kiểm định, chính quyền quận, huyện sẽ có kế hoạch cụ thể như sửa chữa, xây mới…

Theo như giải pháp ủy quyền cho UBND quận, huyện phân công để thực hiện các nhiệm vụ thuộc thẩm quyền của UBND  TP trong thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản, phương án bồi thường giải phóng mặt bằng phải công khai, minh bạch và đưa ra lộ trình cụ thể chung cư nào hư hỏng làm ngay, chung cư nào có thể cải tạo sửa chữa.

Đặc biệt, việc thực hiện giải phóng mặt bằng càng nhanh càng đảm bảo thành công của dự án. Điều kiện quyết định để giải phóng mặt bằng nhanh là nhà đầu tư phải thực sự có năng lực, trước hết là năng lực tài chính, và phải thảo luận dân chủ, thương lượng đi đến đồng thuận với từng chủ sở hữu chung cư, với từng hộ ghép trong chung cư về hai nội dung cơ bản: giải quyết tạm cư và giải quyết tái định cư.

Vấn đề nữa không kém phần quan trọng là cần xác định chỉ tiêu quy hoạch sơ bộ và tiến hành điều tra xã hội học khi kiểm định, phân loại chung cư cũ. Qua đó nắm được tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân để đạt được sự đồng thuận khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.