Đột phá cải tạo chung cư Hà Nội: Mật ngọt hay đắng?

Đề xuất mới đây của Hà Nội có thể là mật ngọt thu hút các đại gia bất động sản tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ. Nhưng…

Bất chấp những lùm xùm biệt thự mọc trên đất rừng ở Sóc Sơn đã kéo dài tới 12 năm, gây nên những nhìn nhận không mấy tích cực về vấn đề quản lý đất đai của Hà Nội, tinh thần “Hà Nội không vội không xong” vẫn tìm được dịp để tỏa sáng. Trong văn bản báo cáo số 4020/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng về chính sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư, Hà Nội đã thể hiện rõ nét tinh thần này bằng các đề xuất gây chú ý.

Nhiều chung cư Hà Nội đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng

Thứ nhất, về vấn đề chỉ định thầu, Hà Nội kiến nghị được sử dụng quyền này nếu các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư.

Thứ hai, thành phố đề nghị được cho phép tự quyết việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, chiều cao công trình trong khu vực nội đô.

Thứ ba, Hà Nội đề nghị nghiên cứu, dự thảo sửa đổi khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở thành: “Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được trên 70% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư”. Khi đó, bổ sung quy định chế tài được cưỡng chế phá dỡ đối với các chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ.

Đầu tàu kinh tế lớn thứ 2 của đất nước tin rằng, những giải pháp nói trên sẽ giúp đẩy nhanh việc cải tạo, xây mới, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ.

Thoạt nghe, người ta không khỏi giật mình. Bởi lẽ, vẫn sừng sững tòa nhà 8B Lê Trực xây vượt tầng nhưng ba năm chưa cắt ngọn xong. Và những phụ huynh ở quận Hoàng Mai, Hà Nội vẫn vò đầu dứt tóc với lựa chọn chưa hồi kết: trông con hay đi làm khi một trường công nằm trên địa bàn này quá tải, không thể thu xếp để 100% học sinh học bán trú… Những chén đắng không dễ nuốt nói trên khiến người ta càng có thêm cơ sở để nghi ngờ về cánh cửa rộng thênh thang giúp nhiều đại gia dễ luồn lách, làm giàu từ các thương vụ dưới chiếc áo vì lợi ích xã hội.

Rõ ràng, với những cơ chế, chính sách mở hơn với nhà đầu tư, miếng bánh đất vàng khu chung cư, tập thể cũ sẽ trở nên bội phần hấp dẫn. Thế nhưng, dù “tấc đất” sẽ là “tấc vàng” theo đúng nghĩa đen của thành ngữ này, những nhà đầu tư bất động sản với số vốn dưới ngàn tỷ sẽ không có nhiều cơ hội tham dự vào sân chơi. Điều này không chỉ mở ra khả năng đại gia bất động sản sẽ thêm mạnh tay thâu tóm, mà còn hàm chứa cả nguy cơ sẽ có những liên doanh, sự thỏa thuận giữa các ông lớn nhằm chia thị phần.

Thực trạng này lẽ ra phải được khắc phục bằng cách tạo ra nhiều hơn cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tạo ra một môi trường cạnh tranh sòng phẳng, minh bạch. Đáng tiếc là, hình thức chỉ định thầu được đề xuất như một giải pháp bảo hiểm không chỉ đi ngược lại mục tiêu trên, mà còn tạo ra vô số cơ hội cho những móc ngoặc, tư túi. Có thể nói, rất lạ lùng khi Hà Nội chưa có sự cảnh giác cần có trước những vấn nạn này.
Túi ba gang của nhà đầu tư sẽ trở thành túi mười hai gang và thậm chí còn rộng hơn nữa nếu đề xuất tiếp theo thành hiện thực, đó là Hà Nội được phép tự điều chỉnh về quy hoạch dân số, chiều cao. Niềm lạc quan cố hữu sẽ yên ủi lòng người rằng, mỗi hành động của các vị công bộc Hà Nội đều vì những người đã bầu chọn cho họ. Sự linh hoạt nếu được cho phép chỉ giúp Hà Nội làm tốt hơn trách nhiệm đang gánh vác, đương nhiên, người dân sẽ an tâm mà hưởng lợi. Ước gì, sự thể sẽ diễn ra theo cung cách thuận lợi như vậy.

Nhưng lại phải nói về một trái đắng khác. Dự án 148 Giảng Võ được cấp phép tới 50 tầng một thời đã khiến dư luận vò đầu xôn xao dị nghị. Lời trấn an từ Hà Nội về khả năng đáp ứng hạ tầng xã hôi, hạ tầng kỹ thuật giao thông của công trình này rõ ràng không thuyết phục. Thế đâm lao phải theo lao, tuy vậy, ai cũng hiểu rằng, chỉ cần một khâu nhỏ chưa nghiêm, kịch bản tương tự 148 Giảng Võ hoàn toàn có thể lặp lại. Đi kèm với đó, sẽ là rất nhiều hệ lụy phát sinh và khó có thể hóa giải trong điều kiện hạ tầng xã hội của Hà Nội vẫn còn xa mới thỏa mãn mong mỏi của cả triệu người dân nơi đây.

Trong bối cảnh này, cơ chế chỉ cần 70% người dân chung cư đồng ý di dời là chủ đầu tư có quyền cưỡng chế khó có thể coi là đột phá thông minh. Đối với quyền cư trú được quy định trong văn bản pháp luật cao nhất, áp dụng nguyên tắc đa số 70/30 là khiên cưỡng. Bằng lý trí đơn sơ cũng hiểu, không một ai muốn đánh đu sinh mạng của chính mình và gia đình trong những căn nhà xuống cấp, xập xệ. Sự từ chối di dời nên được giải nghĩa theo cách quyền lợi của họ đã không được cân nhắc đạt lý, thấu tình. Không phủ nhận, có những đối tượng chây ì, cản trở sự tiến bộ chung, tuy nhiên khi đó, tỷ lệ cần thiết nên là 90/10 hoặc cao hơn nữa.

Đương nhiên, không thể vội vàng bài bác, phủ nhận ngay những nỗ lực của Hà Nội. Quả thật, theo đánh giá được thực hiện năm 2016, trong số 42 chung cư ở 5 quận, huyện có 39 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ C, 1 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ B, 2 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ D cần phải di dân gấp. Thậm chí, trong đề án “Quản lý và giảm thiểu các rủi ro có thể trở thành thảm họa đối với thành phố Hà Nội”, khả năng cháy nổ, đổ sụp công trình, trong đó có nhà cao tầng, khu đô thị được dự báo như một rủi ro có thể dẫn đến thảm họa với “trái tim của cả nước”. Gấp rút hoàn thành việc cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ là việc chẳng đặng đừng.

Nan đề kép phải đồng thời được hóa giải và đó chính là thách thức cho Hà Nội. Lời hứa “hết sức, dốc lòng vì người dân” phải được hiện thực thành hành động chính ở những quyết sách động chạm trực tiếp tới quyền lợi của mọi người dân như trường hợp này. Chắc hẳn, không nên coi chúng là những nhiệm vụ… bất khả thi.

Khánh Nguyên/Báo Đất Việt