Dòng vốn nào “chảy” vào thị trường bất động sản năm 2020?
Năm 2019, vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS trên 2,7 tỷ USD, chiếm 17,8% trong tổng vốn đầu tư, xếp thứ 2 sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Đáng chú ý, năm 2019 số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu cơ hội đầu tư tại Việt Nam tăng 30% so với cùng kỳ 2018.
Theo Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới.
Điều này cũng sẽ là yếu tố kích thích sự phát triển hệ sinh thái BĐS bao gồm nhiều ngành nghề như: thiết kế kiến trúc, xây dựng… Năm 2020, mặc dù nền kinh tế thế giới nhìn chung đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là đại dịch virus corona đang diễn biến rất phức tạp, nhưng riêng thị trường BĐS Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là tiềm năng đầu tư vẫn cao.
Trong đó, có nhiều đoàn tìm hiểu cơ hội để dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, các đối tác chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông và Singapore. Điều này cho thấy BĐS vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút nhà đầu tư ngoại.
Có nhiều nguyên nhân dòng vốn FDI đi vào lĩnh vực BĐS. Trước hết, Việt Nam có sự ổn định về chính trị, tăng trưởng về các yếu tố kinh tế vĩ mô, cũng như tích cực cải thiện môi trường đầu tư, giúp thị trường BĐS giữ được sự ổn định cần thiết.
Bên cạnh đó, với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, thu nhập người dân, đặc biệt có lực lượng lao động trẻ tăng nhanh, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng nhanh ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM và những khu vực tập trung các khu công nghiệp.
Ngoài ra, Việt Nam có đường bờ biển hơn 3.000km với rất nhiều cảnh quan và bãi tắm đẹp, có nhiều vùng sông núi thuận lợi cho xây dựng khu nghỉ dưỡng; các di tích lịch sử, văn hóa đa dạng đang có rất nhiều vị thế đầu tư BĐS, hứa hẹn đem lại hiệu quả đầu tư cao. Đây sẽ là động lực tiếp tục thu hút nhà đầu tư ngoại đến với Việt Nam.
Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, quá trình hội nhập kinh tế cũng được đẩy nhanh. Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước.
Đặc biệt, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do, nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì thế, yêu cầu đầu tư phát triển BĐS công nghiệp đang là cơ sở tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp và nền kinh tế trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Theo Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tính đến 20/2/2020 (gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt gần 6,5 tỷ USD, giảm 23,6% so với cùng kỳ năm 2019.
Trong tổng số lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, có 265 lượt góp vốn, mua cổ phần làm tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp với giá trị vốn góp là 283,3 triệu USD; 1.318 lượt nhà đầu tư nước ngoài mua lại cổ phần trong nước mà không làm tăng vốn điều lệ với giá trị 544 triệu USD.
Đáng chú ý như trường hợp APAC Realty, “ông lớn” bất động sản châu Á – Thái Bình Dương vừa công bố đầu tư 1,1 triệu USD vào ERA Vietnam, bằng khoản cổ phần chuyển đổi và song song đó cam kết hỗ trợ 2 khoản vay lãi suất ưu đãi tương đương 2,2 triệu USD. Được biết, APAC Realty là một trong những nhà cung cấp dịch vụ bất động sản nắm giữ quyền nhượng quyền thương mại chính của khu vực ERA cho 17 quốc gia ở châu Á – Thái Bình Dương.
“Xét về tổng thể thị trường bất động sản năm 2020, cầu có thể tăng, giá cũng có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại “bình thường”, mức độ phục hồi đều đặn như những năm gần đây và niềm tin của các nhà đầu tư đang dần tăng lên”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Trong khi đó, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Cương cho biết thời điểm hiện tại, thị trường BĐS không có dấu hiệu “đóng băng”, một số dự án đã được cấp phép đang tiếp tục rậm rịch triển khai, nên thị trường vẫn có sản phẩm để giao dịch, các chủ đầu tư đang cơ cấu lại danh mục kinh doanh số lượng sản phẩm sẽ ít đi, nhưng không có dấu hiệu mất thanh khoản trên thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, hàng năm nhu cầu nhà ở tăng thêm của nền kinh tế hơn 100 triệu m2. Bên cạnh phân khúc giá rẻ, các sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn, công nghiệp và cơ sở hạ tầng đòi hỏi kiến trúc có chất lượng cao, vốn nhiều, kỹ thuật phức tạp đang có xu hướng tăng mạnh. Với nguồn lực hạn chế, NĐT BĐS trong nước rất cần sự kết hợp của NĐTNN về nguồn vốn, năng lực kỹ thuật, trình độ tổ chức quản lý.
Tuy nhiên, để dòng vốn FDI vào thị trường BĐS mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế – xã hội đất nước, quá trình thu hút FDI cần thực hiện một cách cẩn trọng, có cân nhắc, chọn lọc, có tính toán và phù hợp với quy hoạch.
Ngoài phân khúc nhà ở, nhận định trong báo cáo “Triển vọng ngành bất động sản: Thận trọng là chủ đạo trong năm 2020” vừa công bố, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) cho rằng phân khúc bất động sản khu công nghiệp năm 2020 sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng.
Nhìn lại năm 2019, các nhà nghiên cứu của MASVN cho biết phân khúc bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi lớn từ vĩ mô và chiến tranh thương mại khi các chỉ số đánh giá ngành công nghiệp đều khả quan, chiến tranh thương mại tác động tích cực, đầu tư FDI vào Việt Nam tăng mạnh:
Nhờ đó, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao. Trong đó, tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.
Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.
MASVN dự báo năm 2020, phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục có triển vọng sáng dù có nhiều khó khăn hơn trước.
Khó khăn đến từ khối FDI với tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có thể suy giảm trong năm nay. Ảnh hưởng lớn nhất là ngành xuất khẩu điện thoại mà đứng đầu là Samsung do hãng này đánh mất thị phần. Ngoài ra các ngành xuất khẩu dệt may, máy móc thiết bị, máy ảnh … cũng đều giảm tốc.
“Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này sẽ vẫn còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Với những lý do trên, chúng tôi dự đoán FDI toàn ngành trong năm 2020 sẽ giảm nhẹ so với năm 2019, đạt mức 19,8 tỷ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó”, chuyên gia của MASVN nêu quan điểm.
Bù lại tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020. Vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã xây mới / mở rộng thêm nhiều nhà máy, điển hình như: VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30 ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An.
Ngoài ra, triển vọng cũng sáng hơn nhờ hiệp định thương mại với EU, giúp đẩy mạnh giao thương hai khối. Một yếu tố đáng chú ý chi phối phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020 là nguồn cung sẽ gia tăng do các doanh nghiệp cao su chuyển đổi thành khu công nghiệp.
