Đất vùng ven Hà Nội có thực sự “sốt”?

Thông tin Hà Nội xin cơ chế đặc thù đưa 4 huyện lên quận vào năm 2020 dường như đang khiến đất vùng ven đô được đẩy lên một mặt bằng giá mới. Đây cũng là tâm điểm của những biến động ngoạn mục về giá đất từ cuối năm 2018 đến nay.

Bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm là những huyện có thông tin lên quận vào năm 2020. Ngay sau khi có thông tin, hàng loạt dự án bỏ hoang tại Hoài Đức và đất nền tại các huyện này như “trực” sẵn để tăng giá.

Theo khảo sát của phóng viên, tại khu đô thị (KĐT) Nguyên Khê (Đông Anh), đất được rao 28 – 30 triệu đồng/m2 trong khi cùng kỳ năm ngoái, giá bán 15 – 17 triệu đồng/m2. Đất khu Lễ Pháp, Xuân Canh, giá rao tăng 15 – 20 triệu đồng/m2 lên mức 30 – 35 triệu đồng/m2…

Tại Hoài Đức, một số KĐT bỏ hoang đầu năm 2018 đất nền chỉ có giá 18 – 20 triệu/m2, nhưng sau khi thông tin lên quận, đất ở đây tăng lên 37 – 38 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi cuối năm 2017 chào bán 70 – 100 triệu đồng/m2, nay đang được chào giá 120 – 130 triệu đồng/m2.

Tương tự, đất tại đường An Đào A, Đào Nguyên A (Gia Lâm), giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động 38 – 45 triệu đồng/m2, trong khi mức giá đầu năm 2018 là 30 – 34 triệu đồng/m2…

Đất phân lô Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) cũng được nhiều môi giới báo giá khủng, dao động 55 – 65 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2018, giá đất chỉ 30 – 40 triệu đồng/m2.

Qua khảo sát thực tế, dù mức giá được đẩy cao như vậy, nhưng trên thị trường, giá giao dịch hầu như không tăng, hoặc tăng không đáng kể (khoảng 5%). Cụ thể, giá đất thông thường tại Đông Anh hiện chỉ dao động 12 – 35 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Trong đó mức giá 30 – 35 triệu đồng/m2 là rất ít. Các vị trí thuận lợi như xã Vân Nội, Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, thị trấn Đông Anh cũng chỉ dao động 15 triệu đồng/m2 đến hơn 30 triệu đồng/m2.

Chị Nguyễn Thúy Duyên (Trạm Trôi, Hoài Đức) cho biết, chị đang rao bán lô đất của mình với giá 110 triệu đồng/m2, tuy nhiên đã hai tháng nay mà vẫn chỉ có vài “cò” đất đến hỏi, chứ cũng không có khách đến hỏi mua.

Tìm hiểu thêm ở bộ phận giao dịch một cửa khi người dân đến làm thủ tục hành chính về đất đai không cho thấy giá đất tăng đột ngột. Mức giá giao dịch giữa người bán và người mua thấp hơn rất nhiều so với mức giá đang rao trên thị trường. Các giao dịch đã được thực hiện nếu có tăng thì ở mức rất nhẹ, khoảng 5% ở những lô đẹp, còn lại là không tăng so với thời điểm cuối năm 2018.

Hơn nữa, không nhiều giao dịch được thực hiện thành công như nhiều người môi giới không chuyên đang tung tin thổi giá. Hiện nhiều nhà đầu tư cũng đã cẩn trọng hơn với những thông tin mang tính tạo điểm nóng cho thị trường do hậu quả của những cơn sốt đất ảo trước để lại.

Việc sốt giá đất tại một số khu vực huyện có định hướng lên quận ở Hà Nội tương tự câu chuyện ở Củ Chi, Hóc Môn ở TP.HCM. Trao đổi về vấn đề này, một số chuyên gia bất động sản (BĐS) cho biết tâm lý của “cò” đất là phải làm sao có được tối đa khách hàng quan tâm đến mặt hàng họ đang rao bán.

Từ các thông tin chính thống, giới “cò” đất tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, tạo sóng và lướt sóng… “cò” đất đã trục lợi tối đa để đẩy hàng thị trường đất nền ở các quận ven và các huyện ngoại thành.

Đánh giá về cơn sốt đất ven đô đang được đẩy lên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng thông tin đề xuất nâng 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh lên quận đã gây chú ý bởi đây đều là những địa phương đang tập trung rất nhiều dự án lớn.

Riêng tại Hoài Đức, đề xuất còn được xem là “cứu tinh” cho nhiều dự án BĐS đang bị treo từ nhiều năm nay mà không thể triển khai. Không loại trừ, chính những nhà đầu tư đang “kẹt” tại đây nhờ “cò” thổi giá để đẩy hàng.

Ông Đính cảnh báo giá trị đất đai luôn tăng theo giá trị đầu tư. Đi kèm với đất đai phải là cơ sở hạ tầng phù hợp mới nâng cao được giá trị của đất, chứ không phải từ một huyện lên thành quận là giá trị của đất đã tăng theo.

Hơn nữa, thị trường BĐS chỉ phát triển thực sự khi nào xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội chất lượng tốt. Do đó, những tin đồn thổi về giá đất có thể phá vỡ hệ thống quy hoạch, làm méo mó, hỗn loạn thị trường, không mang lại lợi ích cho cả địa phương, xã hội và thị trường.

Phía luật sư cũng đưa ra lời cảnh báo người mua nhà nên thận trọng với những giao dịch có giá cao bất thường. Bài học từ cơn sốt đất tại Ba Vì hơn 10 năm trước để lại hậu quả cho nhà đầu tư đến bây giờ vẫn còn “ôm nợ”.

Để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia BĐS cảnh báo nhà đầu tư không nên chạy theo tin đồn, chạy theo những giá trị ảo, đầu tư phải dựa vào tiềm năng phát triển thực tế để tránh phải ôm “trái đắng”. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ quy hoạch hạ tầng, chú trọng tính pháp lý, quy hoạch phát triển toàn vùng trước khi mua, bán.