Đất ven đô Hà Nội sốt thật hay sốt ảo?

Đất ven đô ở các huyện Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) đang được rao bán với giá cao ngất ngưởng, kể từ khi thông tin các huyện này sắp “lên quận”.

Giá đất tăng vọt

Giá đất ở mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp (huyện Đông Anh) được rao bán với giá 180 – 200 triệu đồng/m2, cao bằng giá đất mặt tiền ở phố lớn các quận nội thành. Đất ở khu vực thị trấn Đông Anh có giá 100 – 120 triệu đồng/m2. Thậm chí, khu vực xã Tiên Dương, đất mặt đường lớn rao bán 30 – 35 triệu đồng/m2…

Tương tự, ở huyện Hoài Đức, đất mặt tiền ở thị trấn Trạm Trôi được rao bán ở mức 120 – 130 triệu đồng/m2, so với mức 70 – 80 triệu đồng/m2 vào giữa năm 2018. Ở một số khu đô thị ít người ở, giá đất nền tăng từ mức 18 – 20 triệu đồng/m2 trong năm 2018 lên 37 – 38 triệu đồng/m2 sau khi có thông tin huyện sắp lên quận. Hiện tại, giá đất thổ cư tại nhiều khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh chỉ nhích nhẹ 2 – 3 triệu đồng/m2.

Tại thị trấn Trâu Quỳ (huyện Gia Lâm), các lô đất có vị trí đẹp nhất đang được chào bán với giá 135 – 140 triệu đồng/m2, mặt tiền đường Ngô Xuân Quảng được chào giá từ 120 – 135 triệu đồng/m2, tăng 10 – 15 triệu đồng so với cuối năm 2018. Đất mặt tiền đường Kiêu Kỵ, đường rộng hai ô tô tránh nhau, giá chào bán là 25 – 29 triệu đồng/m2, trong khi giá đầu năm dao động ở mức 20 – 23 triệu đồng/m2. Tại các xã lân cận như Đông Dư, Đa Tốn, Đặng Xá, giá đất cũng từ 20 – 30 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3 triệu đồng/m2 so với cuối năm ngoái, tương đương mức tăng 5 – 10%.

Còn ở Thanh Trì, đất phân lô tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp rao bán ở mức 55 – 65 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2018, giá đất ở đây chỉ 30 – 40 triệu đồng/m2. Đất ở Cầu Bươu kể từ khi có Khu đô thị mới Cầu Bươu đã tăng từ 25 lên đến 30 triệu đồng/m2.

Phần lớn mức giá bán được các môi giới, văn phòng nhà đất rao bán, trong khi giao dịch thực khá ít

Sốt thật hay sốt ảo?

Việc “sốt đất” ở 4 huyện kể trên manh nha từ cuối năm 2018, khi có thông tin 4 huyện ven đô được nâng lên quận. Cơn sốt râm ran bỗng thổi bùng từ cuối tháng 3/2019 đến nay, sau khi Hội nghị trực tuyến giao ban công tác UBND TP tháng 3 và quý I/2019 cho biết, UBND TP. Hà Nội đã hoàn thiện Đề án Xây dựng các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì thành quận vào năm 2020.

Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, phần lớn mức giá bán được các môi giới, văn phòng nhà đất rao bán, trong khi giao dịch thực khá ít.

Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc (Đông Anh), giá đất trên địa bàn tăng cao chủ yếu do các công ty, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản thổi giá, làm giá, trong khi giao dịch thực sự rất ít.

“Theo ghi nhận thực tế của tại các khu vực xảy ra sốt đất ở huyện Thanh trì, Đông Anh… thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ để “thổi” giá bất động sản lên cao, còn thực tế, các giao dịch đến từ người mua đất, mua nhà để ở không nhiều”, ông Vũ Hiếu, Công ty cổ phần Bất động sản Gia An cho biết.

Cẩn trọng với sốt đất ảo

Nhận xét về cơn sốt đất ở một số khu vực ven đô Hà Nội gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đây chỉ là hiện tượng “nóng” theo hướng một chiều. Các địa phương có quy hoạch, chuyển đổi nông thôn thành đô thị chắc chắn sẽ làm tăng giá bất động sản, nhưng mức tăng chỉ ở ngưỡng phù hợp. Nếu tăng quá mạnh sẽ bất hợp lý. “Theo quy luật thị trường, những khu vực đó có thể tăng 3 – 5% đối với đất nền và 20 – 30% với khu vực đông dân cư, đất ở. Nhưng nếu giao dịch chung đều tăng 20 – 30% thì cần phải xem xét lại”, ông Đính nói.

Theo nhận xét của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ở các địa phương có sốt đất nền, đa phần xảy ra ở các khu vực sắp sáp nhập vào thành phố, hoặc quy hoạch khu đô thị.

“Thông tin ở các khu vực có khả năng sốt đất thường chưa được kiểm chứng, chưa rõ ràng. Việc thiếu thông tin, thông tin không rõ ràng có phần lỗi từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương”, ông Khởi nhận xét.

Ông Khởi dẫn chứng một số thông tin chưa kiểm chứng, thiếu rõ ràng như thông tin sáp nhập huyện, thông tin huyện lên quận, sáp nhập một số đơn vị hành chính vào thành phố nào đó.

“Những thông tin này không được công khai, minh bạch sẽ rất dễ tạo ra sốt đất. Cũng không loại trừ các loại tin đồn để tạo sóng thị trường bất động sản”, ông Khởi bình luận.

Theo ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Hải Phát, tại một số khu vực có thông tin lên quận, nhân viên môi giới đất kết hợp với các nhà đầu cơ đưa ra thông tin không chính xác, “thổi” giá đất quá cao so với giá trị thực.

“Nhà đầu tư muốn đầu tư lâu dài cần nghiên cứu thị trường, lưu ý đến những yếu tố về hạ tầng, thông tin về quy hoạch, các dự án đang được phát triển tại khu vực này, bởi đó mới là yếu tố có thể tác động đến giá đất”, ông Huy khuyến cáo.

“Hiện tượng sốt đất, sốt giá diễn ra khá mạnh ở một số khu vực ven đô Hà Nội, giá chào bán tăng 30 – 50% so với quý IV/2018. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra ở các khu vực đất thổ cư trong các khu vực dân cư sinh sống lâu đời và gần như không có giao dịch, chủ yếu là chào bán một chiều”.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2019 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Hữu Tuấn/Đầu tư Bất động sản