Đất trung tâm TP.HCM được định giá chỉ bằng 1/5 giá thị trường!?

Theo quy định hiện hành, bảng giá đất của TPHCM đã xác định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q.1) áp dụng mức giá cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2.

Mức giá này chỉ bằng 1/5 so với giá thị trường đang hơn 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực trung tâm TPHCM này. Đây là giá cơ sở để tính thuế, giao đất, tính phí và lệ phí… nên càng thấp, ngân sách càng dễ thất thu, chưa kể những hệ lụy khác…

Trong trường hợp tính giá đất tại các tuyến đường này theo hệ số điều chỉnh giá đất cho khu vực 1 (hệ số 2,1) theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/3/2018 của UBND TPHCM để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê… thì giá tại 3 tuyến đường đắt đỏ nhất TPHCM cũng chỉ là 442,26 triệu đồng/m2. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), mức giá này chỉ bằng 1/2 giá thị trường hiện tại.

Phần bất lợi sẽ thuộc về Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2013, tại các thành phố lớn giá đất như trên thường dùng để tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy có thể thấy, phần bất lợi sẽ thuộc về Nhà nước, nhất là trong trường hợp đất được định giá thấp hơn thị trường quá nhiều như hiện nay.

Để tránh những bất cập trên, HoREA vừa kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. HoREA cho rằng cơ chế và quy trình thực hiện công tác định giá đất cụ thể hiện nay trong nhiều trường hợp khá chậm, kéo dài từ 1-3 năm, chưa đáp ứng kịp tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường… Từ đó dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu minh bạch, có sơ hở tạo cơ chế “xin – cho”, “cưa đôi, cưa ba” làm thất thu ngân sách.

Trên thực tế, mỗi khi giao dịch mua bán, thuế phí thường được tính trên cơ sở bảng giá đất mà Nhà nước ban hành và thường thấp hơn thị trường khá nhiều. Nhiều căn nhà trị giá cả chục tỷ đồng nhưng khai thuế chỉ vài ba tỷ đồng để trốn thuế hàng chục triệu đồng mà cán bộ thuế hoặc vô tình hay “cố ý” cho qua. Nếu giao dịch yên ổn thì chỉ có ngân sách thất thu thuế, người mua kẻ bán có thể chia nhau khoản tiền lách thuế. Tuy nhiên, trong trường hợp tranh chấp xảy ra và lấy giá hợp đồng phân xử thì hệ lụy sẽ rất rắc rối, đặc biệt là với người bán. Một khi giá đất được định giá sát với thị trường chắc chắn tình trạng này sẽ được giảm thiểu.

Kiến nghị sửa đổi Điều 114

Một chuyên gia bất động sản thừa nhận việc định giá đất luôn đi sau thị trường khá lâu và thấp hơn khá nhiều. Tình trạng này kéo dài hàng chục năm qua và người được lợi chưa bao giờ là Nhà nước. Ngay cả trường hợp áp giá đền bù giải tỏa thì khi tham khảo bảng giá này cũng ít khi được người dân đồng tình, khiếu kiện luôn kéo dài. Khi đó tính theo giá thị trường thì nhà đầu tư và cả Nhà nước cũng không kham nổi còn chỉ tính theo bảng giá đã được ban hành lại thiệt thòi cho người bị giải tỏa, đền bù.

HoREA đã kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai. Đồng thời, sửa đổi Điều 114 theo hướng giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể. Điều này để việc định giá đất được thực hiện theo tinh thần “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai, theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể do UBND cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung đại diện người có đất thu hồi vào thành phần hội đồng định giá đất.

Rất khó để có một bảng giá đất theo kịp giá thị trường với thực tế giá lên xuống và biến động nhanh như thời gian vừa qua. Đã từng có ý kiến lập hội đồng định giá đất hay giao quyền cho UBND cấp quận, huyện ban hành bảng giá đất để nhanh nhạy, kịp thời và phù hợp hơn. Đã đến lúc phải tìm phương thức khác thay vì những quy định như hiện nay. Không chỉ tạị TPHCM, Hà Nội mà nhiều địa phương khác cũng mong muốn có bảng giá đất linh hoạt, đúng giá và kịp thời hơn. Làm được điều đó không chỉ đỡ thất thu ngân sách nhà nước, dễ xử lý khi có tranh chấp và phù hợp hơn với quy luật thị trường.

Phan Nguyễn/Người tiêu dùng