‘Con voi’ chung cư mini chui lọt lỗ kim

Chung cư mini trái phép mọc lên như nấm tại nhiều thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, gây ra nhiều hệ lụy như phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy… Đáng tiếc, nguyên nhân tình trạng trên lại xuất phát từ những bất cập của các quy định pháp luật và/hoặc những hạn chế, yếu kém trong thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở.

‘Loạn’ chung cư mini: đúng luật hay lách luật?

Thực tế việc nở rộ chung cư mini phản ánh cung – cầu đúng quy luật của kinh tế thị trường trong lĩnh vực nhà ở, phù hợp với hoạt động và thu nhập của không ít cư dân đô thị. Luật Nhà ở 2014 “cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu, tiêu chuẩn xây dựng và có diện tích thuộc sở hữu chung, riêng của nhà chung cư.” Và theo quy định của luật này thì “được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Soi chiếu vào luật thì mô hình chung cư mini thì đúng/sai ở chỗ nào?

Chung cư mini không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán. Ảnh: Thanh Niên

Nếu chung cư mini có giấy phép xây dựng, làm đúng giấy phép thì có mặt tích cực: tối ưu hóa tài nguyên đất đai, có nghĩa xây trên đất ở tư nhân không phải tạo mặt bằng từ đất phải di dân hay lấy đất ruộng để kinh doanh nhà; Huy động vốn tư nhân xây nhà ở với giá cả hợp lý mà không cần Nhà nước phải hỗ trợ, ưu đãi cấp đất/vay vốn; Phần lớn căn hộ có diện tích 40 – 50m2/căn hộ, lớn gấp đôi  quy định của Bộ xây dựng (25m2).

Chung cư mini có  “lách luật” thì cần xem lại luật còn sơ hở đủ chỗ lách không? Chính sách có kịp với tốc độ phát triển xã hội hay không? Phải chăng các văn bản pháp luật chất lượng thấp nên không đủ khả năng điều chỉnh các mối quan hệ liên quan? Hiện tượng tranh chấp giữa người mua chung cư với chủ đầu tư gia tăng trong nhiều tình huống, ngày càng phức tạp về quy mô, cường độ… cho ta thấy câu hỏi không chỉ ở phía đối tượng thực hiện chính sách mà cần xem xét tới năng lực, trách nhiệm cơ quan soạn thảo văn bản chính sách.

Hầu hết chung cư mini tự phát đều mắc lỗi xây dựng sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng dẫn đến hậu quả không đảm bảo chất lượng, vi phạm PCCC, tăng nguy cơ cháy nổ, quá tải hạ tầng kỹ thuật, xã hội… thì trách nhiệm thuộc cơ quan quản lý/chính quyền địa phương. Người đứng đầu cơ quan đó phải chịu trách nhiệm, có thể là lãnh đạo Sở Xây dựng/Kiến trúc (cấp phép), Thanh tra xây dựng/đô thị, Chính quyền địa phương (giám sát xây dựng). Chung cư mini dù bé mấy thì cũng có phải là con kiến đâu mà mắt thường không nhận thấy được, nhất là lực lượng này đủ đông và bằng cấp chuyên môn cao?!

Khoảng trống pháp lý

Khi xem xét các tồn tại, lúng túng trong việc quản lý các loại hình kinh doanh/giao dịch nhà ở, nhiều ý kiến cho rằng, vì việc mâu thuẫn giữa các nghị định, Luật Nhà ở của năm 2005 và 2014  nên đã tạo nên kẽ hở lớn về mặt pháp luật khiến việc phát triển chung cư mini trong thời gian qua bị lợi dụng, xây dựng trái phép, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Đáng nói là chữa mãi, bổ sung, điều chỉnh mãi nhưng vẫn nhiều bất cập phát sinh trong văn bản luật, như kẽ hở về giao dịch/sở hữu/quyền/trách nhiệm mua bán, bảo trì, bớt xén diện tích…

Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini. Trong ảnh: Một “tòa” chung cư mini đang được mọc lên tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội. Ảnh: Diễn đàn Doanh nghiệp

Phải chăng các nhà soạn thảo văn bản chưa thoát khỏi tư duy bao cấp nên không phù hợp với kinh tế thị trường. Giao dịch nhà ở là giao dịch tài sản, mối quan hệ này không thể chỉ xử lý bằng quy định, quy trình hành chính  mà phải bằng công cụ tài chính. Giai đoạn hình thành nhà ở được soi chiếu bởi Luật Đất đai, Luật Xây Dựng và giao dịch là Luật Nhà ở. Các bộ luật  có cùng cách tiếp cận và điều chỉnh quan hệ  bằng quy trình hành chính chủ quan, khô cứng trong khi giao dịch tài sản biến hóa của quy luật thị trường. Chừng nào còn quản trị tài sản bằng tài liệu cổ lỗ như hệ thống bản đồ địa chính, phi thị trường trong định giá đất, hay quy trình thanh tra xây dựng mà cán bộ thanh tra có cớ để mặc cả với doanh nghiệp, địa phương (cái gọi là “phạt cho tồn tại”…) thì khoảng cách từ văn bản quản lý tới thực tế còn xa, không chỉ riêng chung cư mini mà còn các loại chung cư khác cũng sẽ còn nhiều phát sinh.

Chung cư mini để bán hay cho thuê?

Nhiều cư dân bỏ tiền mua chung cư mini và chưa biết bao giờ có “sổ hồng”. Có nhiều ý kiến cho rằng, chung cư mini chỉ nên là loại hình bất động sản cho thuê, không nên bán. Nhưng đã là nhà ở thì mua hay bán cũng phải đủ tiêu chuẩn an toàn và như vậy bán hay cho thuê đều phải đủ các điều kiện pháp lý.

Thực tế người bán và mua ngầm thỏa hiệp với nhau là mua bán “quyền được ở lâu dài” cũng có thể hiểu là trả tiền thuê một lần suốt cả đời tồn tại tài sản này. Việc mua đi bán lại quyền này cũng đang diễn ra và sau này bỏ hộ khẩu thì giao dịch này coi như là chính thức. Mọi chuyện êm đẹp cho tới khi nảy sinh những tranh chấp phát sinh mà tất cả chúng ta cũng chưa biết được nó như thế nào và càng không biết được các cơ quan quản lý sẽ xử lý thế nào. Ví dụ, nếu chẳng may tòa nhà hư hỏng toàn bộ thì chưa chắc không ai đứng ra chịu trách nhiệm và người mua sẽ tay trắng.

UBND quận Thủ Đức tháo dỡ một công trình vi phạm. Ảnh: Một Thế Giới

Chung cư mini quy mô nào thì cũng là tài sản lớn của người mua/người bán và của xã hội. Nó đang là thực trạng cần giải pháp quản lý phù hợp. Nên chăng cần thay quy trình/công cụ quản lý hành chính bằng công cụ tài chính để điều chỉnh. Công cụ được áp dụng quản lý đất đai: đất ở khác với đất kinh doanh nhà ở, cho đến thuế phí vào bất động sản kinh doanh nhà ở có lợi nhuận thì phải bù đủ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội mà khu vực đó tọa lạc. Bao nhiêu diện tích bán đi thì ngần đó tiền thuế thu về ngân sách. Cá nhân, tổ chức nào sai sót hay ngầm nổi thỏa hiệp, lấy lợi ích chung ra bù cho tư nhân thì tính tiền đền bù cho xã hội cho đủ bằng tiền thiệt hại… Đừng “nghiêm khắc kiểm điểm” xong thì không cần nộp tiền.

Người mua muốn đảm bảo quyền lợi thì phải đòi hỏi người bán chứng minh hàng hóa đủ điều kiện giao dịch (nhà bán bắt buộc phải công khai giấy tờ pháp lý trên mạng). Người bán gian dối thì bắt như lỗi và có biện pháp chế tài nghiêm khắc… Chính sách quản lý giao dịch tài sản thì cứ lượng hóa giá trị tiền bạc để điều chỉnh, không cần máy móc sửa chữa điều chỉnh câu chữ trong văn bản để hóa giải những bất cập của mô hình chung cư mi ni hay các loại khác, vì sẽ còn phát sinh rất nhiều. Và biết đâu cái sảy lại nảy cái ung?

KTS Trần Huy Ánh – Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội/Người đô thị