Chung cư cao tầng và “cơ chế” điều chỉnh quy hoạch tại Hà Nội
Thời gian qua, dư luận xã hội liên tục “dậy sóng” về việc tuỳ tiện điều chỉnh và điều chỉnh nhiều lần trên một bản quy hoạch, những hệ lụy này đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho hệ thống đô thị của Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên để “truy” cho rõ ngọn ngành thì có lẽ sau mỗi bản quy hoạch điều chỉnh của Hà Nội là cả một cơ chế mà người dân vẫn gọi là “đi đêm”.
Có một thực tế, tại Thủ đô Hà Nội thời kỳ chưa được phê duyệt quy hoạch chung thì các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được các Sở, ngành “chế biến” theo một cách rất “ngẫu hứng”. Và đến khi quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ ký thì quy hoạch xây dựng Thủ đô cũng không “khá” hơn, bởi chính quy hoạch chung này cũng đang bị “băm nát” theo cách của Hà Nội.
Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại, khách sạn và căn hộ thương mại tại số 44 Yên Phụ.
Nhận rõ việc quy hoạch thiếu tầm nhìn của Hà Nội, trong phiên thảo luận về Luật Quy hoạch tại Quốc hội, các Đại biểu cho rằng, mặc dù đã có nhiều Luật, nhiều quy hoạch, tuy nhiên khi thực hiện thì nửa vời. Đây là việc khá phổ biến, do đó để thực hiện nghiêm Luật Quy hoạch thì các cơ quan chức năng phải quy định rõ, nếu vi phạm thì phải xử lý như thế nào để tất cả các tổ chức, cá nhân không dám vi phạm, vì đây là điều rất tai hại cho quy hoạch.
Đơn cử như hiện nay, tại phố Yên Phụ đang hình thành lên một dự án chung cư cao tầng đồ sộ do Cty CP Tháp nước Hà Nội là Chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết quận Ba Đình – Hà Nội tỷ lệ 1/2000 được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 68/2000/QĐ-UB ngày 14/7/2000, khu đất mà Cty CP Tháp nước Hà Nội đang xây dựng chung cư được xác định chứng năng đất công nghiệp. Theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 và Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô không xác định chi tiết chức năng khu đất này. Nhưng khu đất thuộc khu vực Hồ Tây và phụ cận (A6) với định hướng cho phép có điều kiện như sau: Xây dựng công trình điểm nhấn cao tầng phù hợp với quy hoạch dọc theo tuyến Yên Phụ, Âu Cơ, Lạc Long Quân – Vành đai 2; lựa chọn một số địa điểm phù hợp về vị trí, đáp ứng đủ các tiêu chí về hạ tầng (bãi đỗ xe ngầm, quảng trường xung quanh…) để xây dựng công trình điểm nhấn đô thị và đóng góp cho cảnh quan chung, có tầng cao phù hợp. Các công trình này cần có những đóng góp về không gian mở và cảnh quan chung của đô thị như vườn hoa, vỉa hè lớn kết hợp làm không gian công cộng.
Định hướng quy hoạch đã rất rõ ràng, nhưng không hiểu vì lý do gì Hà Nội đã “vận dụng” để phê duyệt quy hoạch, Sở Xây dựng cấp GPXD cho dự án này xây dựng một khu nhà chung cư với quy mô 3 tầng hầm+21 tầng nổi.
Dự án từng bị đình chỉ thi công và yêu cầu điều chỉnh kiến trúc.
Tìm hiểu việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu đất này mới thấy lắm “gian nan”, có lẽ nếu không phải vì cái dự án chung cư cao tầng kia thì Chủ đầu tư dự án sẽ không phải “chật vật” để “luồn lạch” xin cho ra quy hoạch chi tiết kia. Được biết, năm 2009 Cty CP Tháp nước Hà Nội “rục rịch” lập Dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê tại khu đất số 44 Yên Phụ, sau đó dự án được UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Chưa kịp hoàn thiện các thủ tục cần thiết để khởi công dự án, công trình đã bị “lệnh” tạm dừng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội về việc công trình xây dựng nhà cao tầng trong khu vực nội đô và thời điểm này Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội cũng đang được trình Chính phủ phê duyệt.
Đến năm 2015, Cty CP Tháp nước Hà Nội tiếp tục khởi động lại dự án, tuy nhiên thời điểm này Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử đang được xin ý kiến Bộ Xây dựng; quy hoạch phân khu đô thị chưa được duyệt nên dự án chung cư cao tầng này lại “vướng mắc” trong việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Mặc dù các quy định của pháp luật về quy hoạch còn đang rất “lung bung”. Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đã ban hành các văn bản đề nghị UBND thành phố xem xét chấp thuận và đề nghị UBND thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc hướng dẫn Cty CP Tháp nước Hà Nội lập hồ sơ cấp Giấy phép quy hoạch dự án, triển khai thủ tục chấp thuận Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam; khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung và Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án và quản lý theo quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. Cho phép Sở Quy hoạch –Kiến trúc Hà Nội và Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cập nhật nội dung chấp thuận điều chỉnh quy hoạch kiến trúc dự án đầu tư này vào đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-2 tỷ lệ 1/2000, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử…
Sau ít ngày trình văn bản, được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận, Sở Quy hoạch –Kiến trúc Hà Nội đã cấp ngay giấy phép quy hoạch cho Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại, khách sạn và căn hộ thương mại tại khu đất số 44 Yên Phụ (quận Ba Đình, Hà Nội).
Ngày 11/1/2016 dự án được Sở Xây dựng cấp GPXD số 01/GPXD-SXD đối với giai đoạn 1 phần ngầm công trình; ngày 2/2/2016 dự án được cấp GPXD phần thân công trình với quy mô 21 tầng nổi chưa bao gồm tum thang và tầng 21 là căn hộ Penthouse. Trong quá trình thi công dự án, công trình đã bị Đội Thanh tra Xây dựng quận Ba Đình lập biên bản ngừng thi công vì thi công xây dựng sai so với thiết kế, thay đổi kết cấu. Do phần thi công sai thiết kế đã “chót” thi công xong, nên Chủ đầu tư lại “cạy cục” đi xin điều chỉnh thiết kế công trình và cũng không lâu sau đó, Chủ đầu tư đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội ra văn bản số 1390/QHKT-PAKT-KHTH chấp thuận điều chỉnh phương án kiến trúc. Hiện công trình đang được thi công và không biết cơ quan quản lý Nhà nước có phải chạy theo nhà đầu tư thêm lần nữa không?
Tuy nhiên xét về mặt quy định của pháp luật, có thể thấy dự án này tồn tại một số vấn đề sau: Tại khoản 2, Điều 35, Mục 6 về điều chỉnh quy hoạch, Chương Quy hoạch Xây dựng, Luật Xây dựng 2014 đã nêu rõ về điều kiện điều chỉnh quy hoạch xây dựng và việc này cần phải tuân thủ theo pháp luật.
Điều 36 của chương này cũng nêu rõ về nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Cụ thể, “Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển; Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này…”. Thế nhưng đối với dự án này, có lẽ việc điều chỉnh quy hoạch dường như theo “đề nghị” của Chủ đầu tư dự án.
Điều quan tâm là Sở, ban ngành của Hà Nội lấy gì làm căn cứ để phê duyệt khu đất này thành một khu nhà cao tầng “ngất ngưởng” giữa khu vực nội đô lịch sử. Ngoài ra quy hoạch chung xây dựng Thủ đô cũng nhấn mạnh về việc lựa chọn một số địa điểm phù hợp về vị trí, đáp ứng đủ các tiêu chí về hạ tầng (bãi đỗ xe ngầm, quảng trường xung quanh…) để xây dựng công trình điểm nhấn đô thị và đóng góp cho cảnh quan chung, vậy dự án chung cư cao tầng thì làm điểm nhấn cái gì, đẹp ở đâu thưa Hà Nội.
