Cải tạo chung cư cũ: Tưởng dễ mà khó
Cải tạo chung cư cũ tưởng dễ mà lại không dễ, khi lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân còn chưa gặp nhau. Đề xuất sửa đổi khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở chỉ cần 70% người dân đồng thuận đối với những toà hạng D được kỳ vọng sẽ nhanh chóng gỡ được mối “bòng bong” cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hết niên hạn.
Cải tạo chung cư cũ tưởng dễ mà lại không dễ. Nguồn: Internet
Hiện tại, cả TP Hà Nội có tổng số 1.500 toà chung cư cũ, nhưng có đến 300 toà nhà xây dựng cách đây 40-50 năm đã xuống cấp cực kỳ nghiêm trọng, trong đó có 10 toà nhà Sở Xây dựng đánh giá cấp độ D, cấp độ cực kỳ nguy hiểm, có khả năng sập bất cứ lúc nào.
Những toà nhà này, các quận – huyện có trách nhiệm di dời người dân đến chỗ an toàn. Thế nhưng trong nhiều trường hợp, người dân ở đó không muốn di rời với nhiều lý do khác nhau.
Nhiều vướng mắc
Nhà A7 khu tập thể Tân Mai được xây dựng từ giữa những năm 80 nên hiện nay toà nhà xuống cấp trầm trọng. Bà Nguyễn Thu Thuỷ, một người dân tại đây cho biết mỗi lần bão hoặc mưa bà con ở đây rất sợ do nguy hiểm.
“Chúng tôi sẵn sàng di rời, nhưng phải cho chúng tôi làm việc với chủ đầu tư. Bên chủ đầu tư cần phải thống nhất với cư dân tạm rời đi bao nhiêu năm quay lại thì chúng tôi sẵn sàng di rời. Nếu không có thời hạn quay lại, dân chúng tôi sẽ không đi”, bà Thuỷ chia sẻ.
Ông Bùi Tiến Thành, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết thực tế cải tạo chung cư đang có nhiều vướng mắc. Đó là do quy hoạch chung xây dựng thủ đô xác định 4 quận nội thành cũ là khu vực hạn chế sự phát triển cả chiều cao công trình, dân số, mật độ xây dựng.
Hơn nữa, việc bồi thường tái định cư theo cơ chế cũ chưa được nhiều người dân đồng thuận, nhất là các hộ dân ở tầng 1 đang kinh doanh không chịu di rời.
Mặt khác, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn một số vướng mắc như đối với nhà chung cư cấp D phải đảm bảo 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được cải tạo, xây dựng lại. Theo quy định của Nghị định 101/2015, đối với khu chung cư cũ phải xây dựng toàn khu theo quy hoạch đã duyệt…
Đồng thời, hiện nay chưa quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư đối với công trình không phải nhà chung cư… Do đó, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn có nhiều vướng mắc.
Cùng quan điểm trên, kiến trúc sư Trần Huy Ánh – Hội Kiến trúc sư Hà Nội, cho rằng hiện nay, Hà Nội mới cải tạo được 1% toà chung cư cũ. Thực tiễn 20 năm qua chưa có một ngôi nhà nào sụp đổ.
“Như vậy, chúng ta phải xem lại cách đánh giá cả về kinh tế và kỹ thuật: như thế nào là nhà nguy hiểm, thế nào là nhà sụp đổ bất cứ lúc nào. 20 năm qua chưa đổ tức là nhận định về kỹ thuật bất ổn, chưa chính xác. Nếu không có cách tiếp cận nghiêm túc thì kết quả thô sơ như vậy khó thuyết phục”, ông Ánh đánh giá.
Để đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ phải có sự đồng thuận của người dân. Hiện tại, cải tạo theo hướng toàn khu nên cần sự đồng thuận của người dân rất lớn. Trong khi đó, theo quy định của Luật Nhà ở, 100% cư dân phải ủng hộ nếu không phải là nhà cấp D.
Cần sự đồng thuận
Chị Phùng Thị Thoa, một người dân sống tại khu tập thể Giảng Võ, cho hay chị và nhiều người dân ở các khu tập thể đều mong muốn được đền bù thoả đáng. Đó là ai ở tầng nào cứ đền bù tầng đó, mỗi căn hộ lại được cộng thêm diện tích.
Theo các chuyên gia, giải quyết bài toán hài hoà giữa chủ đầu tư và người dân là bài toán rất khó. Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho biết, vừa qua một số chủ đầu tư đề xuất nâng tầng cao để thêm được căn hộ hoặc chia nhỏ căn hộ ra, điều này trái với chủ trương phát triển Thủ đô.
Một đề xuất nữa là chủ đầu tư xây tầng cao cho người ở, tăng thêm các công trình dịch vụ thương mại để dùng diện tích đấy là diện tích kinh doanh cho mình.
Tuy nhiên, những đề xuất của chủ đầu tư đều liên quan đến quy hoạch chung của Thủ đô, hạn chế nhà cao tầng và giãn mật đô dân cư trong nội đô.
Theo Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, không nên giao cho chủ đầu tư cải tạo từng toà nhà, mà Nhà nước cần quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư để tạo lập một quy hoạch đồng bộ.
Cũng liên quan đến vấn đề này, đại diện Ban quản lý dự án cải tạo chung cư cũ quận Ba Đình cũng đề xuất theo quy định phải có quy hoạch tổng thể thì mới lựa chọn được chủ đầu tư, từ đó chủ đầu tư mới thoả thuận được với người dân.
“Chúng tôi kiến nghị với UBND thành phố chỉ đạo các đơn vị có liên quan và các đơn vị sớm lập quy hoạch tổng thể mặt bằng để phê duyệt”, vị này kiến nghị.
Trước những khó khăn vướng mắc, ông Thành cho biết Hà Nội đã đề xuất Chính phủ sửa đổi khoản 3 Điều 110 và Nghị định 101 liên quan đến việc cải tạo nhà chung cư cấp D phải đảm bảo 100% chủ sở hữu thống nhất thì mới được triển khai.
Thực tế, trên địa bàn Hà Nội, nhà chung cư cấp độ D rất nhiều. Do vậy, thành phố kiến nghị là chỉ đạt 70% số hộ dân đồng thuận thì vẫn tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Những chủ sở hữu còn lại sẽ có chế tài cưỡng chế nếu không đồng ý phá dỡ.
Mới đây, tại Hội nghị công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng và TP Hà Nội phối hợp tổ chức. Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà giao cho Hà Nội nghiên cứu để có những mô hình cải tạo chung cư, Bộ Xây dựng cùng với Hà Nội thực hiện.
