Bất động sản công nghiệp “dậy sóng” nhưng vẫn còn nhiều “lỗ hổng” hạn chế

Trong báo cáo chuyên đề BĐS công nghiệp 2020 của Savills Việt Nam, đơn vị này đã chỉ ra những hạn chế của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam nhằm tạo năng lực cạnh tranh trong xu thế hội nhập, nhất là đón làn sóng đầu tư nước ngoài sau dịch Covid-19.

Cụ thể, thị trường BĐS công nghiệp ở Việt Nam phụ thuộc nhiều vào các biến số hoạt động như việc tái cơ cấu và khoảng cách đến nguồn, và các thị trường được nhắm tới. Nhiều khu vực được phân bổ đối với một số ngành công nghiệp nhất định, chẳng hạn như Bắc Ninh cho các sản phẩm điện tử hoặc Hải Phòng cho các dự án tự động hóa.

Để đạt được hiểu quả hoạt động, việc thiết lập hiệu quả phần còn lại cho các ngành công nghiệp cụ thể sẽ đòi hỏi sự cam kết và đinh hướng của Chính phủ trong việc hoạch định chiến lược, chính sách, cơ chế và những khuyến khích, ưu đãi. Đến nay, Hà Nội đặt ra mục tiêu hoàn thành 30 cụm công nghiệp mới được bố trí tại các khu đô thị, ưu tiên dành cho các dự án công nghệ cao và thân thiện với môi trường.

Theo đại diện Savills, các cụm công nghiệp dường như là một mảnh ghép chưa hoàn thiện trong bản đồ nền công nghiệp ở Việt Nam và nó đang được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế Việt Nam phát triển theo một chuỗi giá trị. Thế giới đã công nhận, sự hình thành của các cụm công nghiệp đã tạo ra các lợi thế cho nhiều ngành công nghiệp nhất định. Nếu được quản lý một cách đúng đắn, sự phát triển này có thể tạo ra nhiều cơ hội cho các tỉnh, thành phố cấp 2 ở Việt Nam, giúp đạt hiệu quả việc thu hút vốn đầu tư cho cả các dự án có giá trị cao và các ngành công nghiệp được hỗ trợ.

Việc quy hoạch các dự án theo ngành mang lại nhiều cơ hội cho người người thuê, ví dụ như tạo ra các mạng lưới sản xuất và chuỗi giá trị, thay vì sự dàn trải riêng lẻ của các ngành công nghiệp trong nước. Hơn nữa, nhiều nhà sản xuất nước ngoài ở Việt Nam đã quen với việc phân cụm công nghiệp, vì điều này đã được thành lập từ những quốc gia mà họ đang làm việc trước khi di rời.

Bên cạnh đó, chất lượng cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực, theo Báo cáo Logistics Việt Nam của Fiingroup năm 2019. Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông đang được mở rộng nhanh chóng, nhưng sự phát triển chưa theo kịp tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội của quốc gia. Dân số đô thị cùng với nhu cầu vận tải hàng hóa tăng nhanh là những động lực chính thúc đẩy nhu cầu về một cơ sở hạ tầng phát triển hơn. Hơn nữa, nhu cầu vận tải hành khách và hàng hóa liên tỉnh ngày càng tăng đã và đang thúc đẩy việc nâng cấp các tuyến đường cao tốc và đường sắt quốc gia.

Tiềm năng của dịch vụ vận tải đường bộ vẫn chưa được phát huy hết mặc dù có tốc độ tăng trưởng gộp hàng năm trung bình vào khoảng 10,6% giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2018. Sự tăng nhanh của nhu cầu vận chuyển hàng hóa vượt xa tốc độ nâng cấp mạng lưới đường quốc gia. Chính phủ đã và đang ưu tiên cải thiện và nâng cấp mạng lưới đường quốc gia nhằm nâng cao chất lượng vận tải, giảm ùn tắc và hạn chế tình trạng quá tải trên các tuyến đường.

Theo Savills, mô hình Trung Quốc + 1 có thể ngày càng được các nhà sản xuất theo đuổi, dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất. Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là ‘đứa con cưng’ của ngành bất động sản nói chung, với các nhu cầu ngày càng tăng và hoạt động thị trường vốn gia tăng.

Ngoài ra, các ngành sản xuất với tỷ suất lợi nhuận thấp, chẳng hạn như dệt may hoặc đồ nội thất, sẽ phải đối mặt với sự gia tăng nhanh chóng của giá thuê mặt bằng và chi phí nhân công, cùng với vấn đề thiếu hụt nguồn cung đất để làm địa điểm sản xuất. Do Việt Nam đang chuyển trọng tâm sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao hơn như công nghệ cao hoặc hỗ trợ sản xuất công nghệ cao, các công ty này có thể buộc phải chuyển ra các địa điểm khác ở Đông Nam Á. Cạnh tranh về nguồn cung lao động đối với các ngành này sẽ là thách thức ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Tuy nhiên, khi quá trình chuyển đổi sang các ngành có giá trị cao hơn tiếp tục, trọng tâm sẽ chuyển dịch từ nguồn cung lực lượng lao động sang chất lượng lao động.

Khi các ngành công nghiệp ở Việt Nam phát triển, nhu cầu về lao động có tay nghề cao và có trình độ sẽ tăng lên. Để đáp ứng được yêu cầu về chất lượng lao động của các dự án có giá trị cao hơn, điều cần thiết là phải tiếp tục đầu tư vào giáo dục, đặc biệt là lĩnh vực CNTT, toán học và khoa học.

Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 ở Trung Quốc, nhưng năng suất cũng chỉ tương ứng bằng 1/3. Tuy nhiên, vấn đề này đã được Chính phủ Việt Nam ghi nhận với việc cam kết lập một kế hoạch phát triển kỹ năng quốc gia như một phần của Khuyến nghị Chiến lược FDI từ 2020 đến 2030.

Chia sẻ về cơ hội hậu đại dịch Covid-19 cho BĐS công nghiệp Việt Nam, theo Savills, phản ứng kịp thời và hiệu quả của Chính phủ trong cả hai lần bùng phát dịch, tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh mẽ, môi trường kinh doanh ổn định, lực lượng lao động, chi tiêu cho cơ sở hạ tầng, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và các hiệp định thương mại tự do mới được kí kết gần đây, tất cả đều là những yếu tố góp phần tạo nên cơ hội cho ngành BĐS công nghiệp Việt Nam sau đại dịch. Việc đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là Apple Computers, Pegatron và Foxconn đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Theo Phó Vụ trưởng Trần Quốc Trung, Vụ Quản lý các Khu kinh tế, trước hết phải hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về phát triển KCN, tăng cường quản lý và đổi mới, nâng cao hiệu quả trong việc quy hoạch tổng thể. Kế hoạch là bổ sung thêm vào các KCN truyền thống nhiều sản phẩm ngách hơn như KCN sinh thái, KCN hỗ trợ, KCN liên kết, mô hình KCN kết hợp đô thị – dịch vụ.

Cơ sở hạ tầng các KCN cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động. Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất.

Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1. Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.

Hạ Vy/Nhịp sống kinh tế