Bán trời không văn tự, đất ngầm thì cho không!

Hà Nội và các thành phố Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi những công cụ quản lý tài nguyên không gian đô thị hiện đại thay thế cho những mô hình lạc hậu.

Hà Nội: Tự sự của các tòa nhà vươn cao, cao mãi… 

Công trình xây dựng cao nhất Hà Nội trước 1990 là khách sạn Giảng Võ (11 tầng). Đầu những năm 2000, khi mở cửa đầu tư, nhà cao cả chục tầng khắp nơi, thì bản quy hoạch Hà Nội cũng mới rón rén chấm 9-12 tầng. Các doanh nghiệp tư nhân nắm bắt cơ hội rất nhanh nên xin phép xây nhà 18-20 tầng để kinh doanh. Đối mặt với loại hình mới, cho dù chưa từng biết đến lợi hại của nhà cao tầng, song các nhà quản lý cũng… liều mạng cho ý kiến chỉ đạo, lúc thì “không thể chấp nhận được”, khi thì lại thấy “cần điểm nhấn, nên chấp nhận được”.

Dự án bên hồ Giảng Võ với hàng chục điểm nhấn chọc thẳng lên bầu trời, chỉ nhìn bản vẽ đã làm giới chuyên môn e ngại (nguồn ảnh: chủ đầu tư quảng cáo dự án)

Trên phố Hoàng Quốc Việt có công trình đã có giấy phép xây dựng 18 tầng, chuẩn bị khởi công thì ông quản lý cho lời khuyên vàng ngọc “sao không dấn lên mà xây 24 tầng?”. Chủ nhà thích quá bèn lùi ngày khởi sự, vẽ thêm 8 tầng. Hồ sơ nộp cả năm trời không thấy trả lời. Hỏi mãi thì ông quản lý mới nói toẹt ra cần phải chia lợi lạc thế nào cho phải… Bực mình, chủ nhà không cần nâng tầng nữa, đòi lại hồ sơ gốc thì bị găm lại không trả, dùng dằng cả năm trời… “Chính sử” nhà cao tầng Hà Nội chưa từng ghi lại chuyện này nhưng tòa cao ốc sừng sững trên phố là có thật. Cảnh  chầu chực “giấy phép  cao tầng” từ sáng sớm đến tối khuya tại Sở Quy hoạch Kiến trúc  (2000-2005) thì tác giả cũng như nhiều người chứng kiến.

Lợi ích từ việc khai thác không gian cao tầng đã rõ ràng: đầu tư xây dựng 10 triệu đồng/m2 có thể bán với giá 30-40 triệu đồng, thậm chí tới gần 100 triệu đồng/m2… Tác hại của sự tùy tiện cấp phép cao tầng nội đô –  “bán trời không văn tự” đã rõ, để đến nay nhiều bộ, ngành phải vào cuộc: Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ vào cuối quý I/2020 toàn bộ dự án điều chỉnh quy hoạch tùy tiện. Thanh tra Bộ sẽ thanh tra khu vực hai bên tuyến  đường Lê Văn Lương, Tố Hữu; Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính… nơi mà đoạn đường dài hơn 2km phải gánh tới gần 40 tòa nhà cao tầng khiến áp lực giao thông tăng nhanh, thường xuyên ùn tắc, gây ô nhiễm không khí, gia tăng áp lực cho hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội…

Đất ngầm Hà Nội để bán hay cho không?

Mấy năm trở lại đây, Hà Nội tạo mọi điều kiện thuận lợi để  khai thác không gian ngầm đô thị. Các cấp quản lý khẩn trương lập quy hoạch; mời cả tư vấn nội, ngoại tham gia, nhiều chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư…  Vậy mà những công trình ngầm vẫn gặp nhiều trắc trở. Trong công viên Thống Nhất có cái khách sạn tư nhân xây nhầm trên đất công bị thu hồi đã sẵn có hầm bê tông sâu hơn chục mét, thành phố giao cho đơn vị hoán cải thành bãi đỗ xe ngầm, ngon ăn thế mà mãi không làm. Đơn vị được giao muốn giành luôn không gian trên mặt đất để khai thác thêm, thế thì có khác gì dự án cũ, nên dự án lại đắp chiếu.

Mô hình “Chuyển nhượng quyền phát triển – TDR” triển khai trong dự án tái thiết khu vực nhà ga Tokyo – Nhật Bản (nguồn ảnh: Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch Nhật Bản)

Tại công viên Cầu Giấy, thành phố giao doanh nghiệp làm bãi đỗ xe ngầm dưới đất. Tính toán thế nào mà vẫn phải kèm thêm trên mặt đất mới đủ bù lỗ, lại thêm sở hữu đất công, tư nhân đầu tư xây dựng thì không ổn… Thế là lại thôi! Trái khoáy là trong trung tâm thành phố, các công trình đào sâu xây mấy tầng hầm khá thoải mái, miễn là không làm nứt đổ các công trình lân cận. Cũng có văn bản khuyến cáo hạn chế xây ngầm trong khu phố cổ, nhưng không rõ lý do tại sao và nếu có đào ngầm thì cũng chưa nghe có trường hợp nào bị ngăn cản… Vậy  không gian ngầm trong đô thị phải chăng là thứ để cho không?

Việc xây dựng ngầm nổi trong thành phố  hiện nay do hai ngành quản lý: về đất đai do tài nguyên – môi trường, còn xây dựng trên đất do ngành xây dựng quản lý quy hoạch kiến trúc. Nếu các công  trình xây dựng là đối tượng “tài sản” – biến hóa khôn lường để mang lại lợi ích tài chính rõ ràng thì hai ngành quản lý vẫn coi đất đai và tài sản trên đất là “tài liệu” bằng những công cụ quản lý thô sơ, khô cứng và thực thi quyền cấp phát/xin cho dựa trên những luận cứ mơ hồ, chủ quan để cá nhân hay nhóm lợi ích luôn giành phần lợi, còn phần thiệt là cộng đồng xã hội, lợi ích công. Ngành quản lý đất đai thì dùng hàng ngàn tỷ đồng ngân sách để đo vẽ, cải tiến các phương pháp đo vẽ, tô mầu, in ấn bản đồ, lập bảng biểu thống kê… Nhưng các vụ kiện cáo gây bất ổn xã hội nhất vẫn do thiếu bản đồ đất đai (đủ tin cậy)! Nghiên cứu giá đất khác xa với giá thị trường dẫn đến việc giao dịch thực ảo hỗn loạn.

Ngành xây dựng quản lý quy hoạch kiến trúc cũng dùng hàng ngàn tỷ đồng để lập ra hàng vạn quy hoạch, rồi lại điều chỉnh quy hoạch, làm sai quy hoạch, thanh tra quy hoạch xây dựng cũng dính đầy chuyện này kia… Phải chăng mô hình quản lý, công cụ quản lý, phương thức quản lý đất đai và tài sản trên đất như hiện tại đã lỗi thời, cần thay đổi?

Hà Nội đã bắt đầu khởi động xây dựng những công trình ngầm lớn, xuất phát là các công trình đường sắt và nhà ga ngầm. Theo các chuyên gia dự án, khi tiến hành giải phóng mặt bằng và xác định ranh giới dự án cũng như triển khai thi công đã thấy ngay bất cập trong hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công trình ngầm, từ Luật Đất đai đến Luật Xây dựng… Điều đó đòi hỏi phải có sự đổi mới mạnh mẽ trong quản trị và khai thác tài nguyên không gian đô thị, bao gồm cả trên cao cũng như dưới ngầm. Tài nguyên này không phải là vô hạn nên cần quản lý chặt chẽ để đem lại lợi ích cho cộng đồng xã hội, gia tăng tài sản công hữu chứ không thể cho không!

Hà Nội cần tiên phong

Quyền tài sản liên quan đến không gian ngầm tại Việt Nam và bài học quốc tế như thế nào?
Quyền tài sản liên quan đến đất đai và tài sản trên đất đã và đang thay đổi. Từ thời La Mã “Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos”, nguyên văn tiếng La tinh, tạm dịch “Ai sở hữu đất, họ có quyền từ trên trời và xuống tới tận địa ngục”; còn theo phương Đông thì có quyền “thượng tới Thanh thiên (trời xanh) hạ tới Hoàng tuyền (suối vàng)”. Nhưng nay đã khác:  tại Úc, các điều luật sở hữu từ mặt đất tới tâm Trái đất chỉ giới hạn tới -15m, sâu dưới nữa là của nhà nước. Tại Nhật thì cho sâu tới -40m; tại Pháp thì quyền tài sản tư nhân giảm dần từ -3m là 70%, xuống tới -30m là 0%, nghĩa là hoàn toàn  thuộc về nhà nước.

Liên quan đến định chế quản lý đất đai, tại Pháp, ngành địa chính nằm trong Tổng cục Thuế. Ngành thuế duy trì nguồn thu từ việc sử dụng sở hữu đất đai và tài sản trên đất thì tăng cường đầu tư hiện đại hóa ngành địa chính để đo đạc chính xác hơn, hỗ trợ phát hành phiếu thu thuế chặt chẽ hơn. Thiết chế này đã có nền tảng từ thời La Mã, hoàn thiện thời Napoleon, sau đó lan tỏa khắp thế giới và không ngừng tiến hóa. Ngành địa chính là công cụ thu tiền cho ngân sách nhà nước chứ không phải tổ chức tiêu tiền thuế của dân vào việc nghiên cứu vu vơ, xuất bản ra những tài liệu mù mờ.

Còn quy hoạch đô thị toàn thế giới đã vượt ra hoạt động vẽ vời, để xây dựng bộ  tài liệu đủ tin cậy nhằm xác định giá trị tài sản không gian đô thị lượng hóa ra tiền bạc, hỗ trợ chính quyền đàm phán với các chủ dự án phát triển đô thị thông qua cơ chế “Chuyển nhượng quyền phát triển – TDR” (Transfer Development Rights) – đã được sử dụng tại Mỹ từ thế kỷ XIX, tại Nhật từ nửa đầu thế kỷ XX và  ngay tại TP.HCM đã thực nghiệm một dự án có quy mô 930ha từ năm 2013. Hà Nội có thể xuất phát chậm hơn, nhưng có nhiều lợi thế về nguồn nhân lực cũng như môi trường thực hiện việc sử dụng mô hình quản trị tài nguyên đô thị hiện đại. Hy vọng Hà Nội sẽ tiên phong trong lĩnh vực này.

KTS. Trần Huy Ánh
Ủy viên Thường vụ Ban chấp hành
Hội Kiến trúc sư Hà Nội; thành viên Hội đồng khoa học Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam –
Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ xây dựng