Xử phạt nặng bỏ cọc đấu giá đất: Không để nhờn luật

Bộ TN&MT mới có tờ trình về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đề xuất xử phạt nặng trường hợp bỏ cọc đấu giá đất bằng hình thức phạt tiền bổ sung và cấm tham gia các cuộc đấu giá khác trong 5 năm.

Đây được xem là biện pháp mạnh tay nhằm ngăn chặn tình trạng nhờn luật.

Hệ lụy cho nền kinh tế

Dư luận vẫn chưa hết shock sau vụ việc “chơi ngông” của một số DN trong cuộc đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) vào đầu tháng 12/2021 và những diễn biến tiếp theo của vụ việc, khi 2 trong số 4 DN trúng đấu giá xin bỏ cọc. Số còn lại thì vẫn chưa nộp tiền theo đúng thời gian quy định, mặc dù từ thời điểm trúng đấu giá đến nay đã trôi qua gần 4 tháng.

Cần xây dựng chế tài xử lý nặng tay đối với trường hợp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá

Các DN đã ký nghĩa vụ tài chính với chính quyền địa phương (gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) kèm theo lời hứa sẽ cố gắng huy động tài chính với tổng số tiền hơn 8.000 tỷ đồng để nộp trong thời gian sớm nhất nhưng “sớm nhất” là vào khi nào thì không ai biết. Những lùm xùm về việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm chắc chắn sẽ kéo dài và còn được nhắc đến nhiều như một bài học về “lỗ hổng” trong quy định pháp lý liên quan đến trách nhiệm, điều kiện mà cá nhân, tổ chức, DN cần phải có khi tham gia đấu giá, đấu thầu.

“Pháp luật quy định ở thời điểm hiện tại cho phép được xin rút lui trong trường hợp trúng đấu giá mà không có khả năng thanh toán. Từ câu chuyện này đặt ra vấn đề phải sửa luật để những sự việc mang tính “bỡn cợt” như thời gian qua không xảy ra trong nền kinh tế nữa” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.

Trên thực tế, việc cá nhân, DN bỏ cọc khoảng 20% số tiền tài sản đấu giá không phải hiếm gặp từ trước đến nay. Nhưng riêng đối với trường hợp ở Thủ Thiêm là điển hình của việc giá đất lập “đỉnh” lịch sử, làm méo mó thị trường ở nhiều cấp độ, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo không chỉ tại Thủ Thiêm mà còn ở nhiều nơi trên cả nước. Mặt khác, nếu không có chế tài đủ mạnh, sẽ tạo kẽ hở cho hành vi trục lợi từ đấu giá đất, chỉ cần bỏ ra ít tiền đặt cọc, đã có thể thay đổi mặt bằng giá bất động sản (BĐS) là hệ lụy đáng quan ngại nhất.

Trước sức nóng của dư luận suốt thời gian qua, mới đây Bộ TN&MT đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó tập trung vào nội dung xử lý trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Cụ thể, người tham gia tự ý bỏ khoản tiền đặt trước phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi người tham gia nộp đủ tiền bồi thường sẽ nhận lại tài sản thế chấp, nếu không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Người tham gia tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị đất trúng đấu giá, cùng các chi phí đấu giá khác…

Cần sớm sửa đổi quy định pháp lý

Theo đánh giá, sự việc một số DN bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất đã chỉ ra những vấn đề còn thiếu trong pháp luật đấu thầu của Việt Nam, cần phải sửa luật cho phù hợp, quy định rõ ràng việc ai là người được quyền tham gia, mức độ tiềm lực tài chính thế nào, vốn pháp định ra sao… để những người tham gia phải có tiềm lực tài chính thật và thực sự muốn có đất để đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, không ngoại trừ những chiêu trò của DN khi tham gia đấu giá, đấu thầu. Chẳng hạn, một DN đưa mức giá cao sau đó xin rút lui ngay tại phiên đấu giá, phần thắng sẽ rơi vào người thứ hai với mức giá đưa ra thấp hơn rất nhiều. Như vậy, tính minh bạch trong hoạt động đấu giá cần phải được thực hiện ở tất cả các khâu, vì nó sẽ gây ra thiệt hại cho cả Nhà nước và thị trường BĐS.

“Tôi cho rằng chúng ta phải sửa Luật Đấu thầu, không thể để lỏng lẻo như hiện nay. Quan trọng nhất là điều kiện tham gia đấu giá, đấu thầu phải thật cao. Người tham gia cũng phải được chọn lọc giống như chọn chủ đầu tư của một dự án, ví dụ DN vốn pháp định khoảng 800 tỷ đồng mà tham gia đấu giá lô đất hàng nghìn tỷ đồng là không hợp lý” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết thêm.

Theo đánh giá, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá hiện nay còn lỏng lẻo. Đơn cử, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính” hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia, hay phương pháp định giá đất để xác định giá cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá còn bất cập… Đặc biệt, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định việc xử lý vi phạm trong trường hợp đặt giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc như đã xảy ra.

“Theo tôi, đề xuất của Bộ TN&MT về việc xử phạt nặng trường hợp bỏ cọc đấu giá đất bằng hình thức phạt tiền bổ sung và cấm tham gia các cuộc đấu giá khác trong 5 năm cần sớm được xem xét thông qua, phải có một công cụ pháp lý mạnh trong quá trình thực hiện thì mới có thể ngăn chặn được tình trạng nhờn luật như những gì đã xảy ra thời gian gần đây” – luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận.

“Phải sớm xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư… Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị đề nghị áp dụng hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc bỏ phiếu gián tiếp.”- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

“Rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, cơ quan Nhà nước cần thêm cơ chế kiểm soát tư cách nhà đầu tư tham gia thông qua việc chứng minh năng lực, ý tưởng thực hiện dự án… Các tiêu chuẩn sàng lọc nghiêm ngặt lịch sử hoạt động của DN, chế tài mạnh để hạn chế ảnh hưởng tiêu cực nằm trong tầm tay Nhà nước có thể làm nhanh. Bên cạnh đó, cần hội đồng đánh giá hoạt động đấu giá đất độc lập, hạn chế rủi ro làm méo mó thị trường, thúc đẩy hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch để tăng nguồn thu cho ngân sách.”- Chuyên gia tư vấn cấp cao (Công ty GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa.

Bỏ cọc trong đấu giá đất gây ra khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư của Nhà nước. Các chuyên gia cho rằng, để hạn chế cần tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá, đồng thời nên quy định rõ ràng về các chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, vừa mang tính răn đe vừa tạo ra hành lang pháp lý để xử lý nếu xảy ra vi phạm. Đấu giá đất đai là cách tiếp cận chính sách hợp lý để tăng hiệu quả thị trường, nguồn thu ngân sách. Vì vậy, bên cạnh xử lý nghiêm trường hợp trục lợi, việc hoàn thiện hàng rào kỹ thuật được xem là vấn đề cấp bách.

Doãn Thành/Kinh tế Đô thị