Tại sao quần đảo nhân tạo của Dubai vẫn còn bỏ trống?

(TCKTVN 232) – Trường hợp Dubai đầu những năm 2000, cả thế giới sửng sốt khi Dubai tung ra liên tục các siêu dự án với hàng trăm hòn đảo lớn nhỏ nổi giữa vịnh Ba Tư để biến “cát thành vàng”. Mỗi căn biệt thự trên những hòn đảo nhân tạo ở đây được đắp bằng cát sa mạc định giá lên tới vài chục triệu USD. Nhưng tới nay, các siêu dự án này đang đình trệ và đã có dự báo thất bại do việc nguyên nhân suy thoái kinh tế toàn cầu những năm 2010. Đồng thời chúng cũng đang có vấn đề về môi trường như bị chìm dần cùng việc san phẳng nền biển giữa các đảo, sự rạn nứt bề mặt và chìm dần do việc lún xuống. Cùng nhìn lại vấn đề này để rút kinh nghiệm cho các dự án tại Việt Nam. 

Palm Jebel Ali

Những năm 2000, thế giới đã bất ngờ khi Dubai tung ra ý tưởng đầy tham vọng và táo bạo bậc nhất thế giới – biến “cát sa mạc thành vàng” bằng một loạt các dự án lấp biển quy mô khổng lồ để tạo các hòn đảo nhân tạo ở ngoài khơi với mục đích kinh doanh bất động sản biển.

The World, đã từng được gọi là “một nơi ngoài sức tưởng tượng và một thành tựu mang tính sử thi”. Năm 2003, việc xây dựng dự án The World hàng tỷ USD được công bố. Quần đảo nhân tạo có hình dạng như bản đồ của trái đất đã được lên kế hoạch với những ngôi nhà sang trọng và khu du lịch chỉ nằm cách Dubai một lượt đi tàu ngắn. Nhưng ngày nay, hơn 10 năm sau khi những hòn đảo này hoàn thành, hầu như không có bất cứ thứ gì được xây dựng.

Vào đầu những năm 2000, các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy một cơ hội to lớn trong việc tạo ra đảo nhân tạo ngoài khơi bờ biển Dubai. Sự bùng nổ bất động sản ở Các tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất (UAE) dường như không thể ngăn cản được. Và nhu cầu về bất động sản biển là rất lớn. Dubai đã mở rộng dọc theo hầu hết các bờ biển của mình. Chính vì vậy, Nakheel Properties, một công ty bất động sản thuộc sở hữu của chính phủ Dubai đã lên kế hoạch thay đổi hoàn toàn khu vực, tất cả chỉ trong vòng có hai thập kỷ.

Từ năm 2001 đến 2006, một số kế hoạch đã được công bố, công ty đã lên kế hoạch cho ba dự án đảo khác nhau mà khi nhìn từ trên cao sẽ thể hiện hình dạng của những cây cọ. Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali và cuối cùng là Palm Deira, cho đến nay là các dự án lớn nhất từ trước tới giờ.

Thêm vào đó, dự án The World cũng đã được công bố. Các khu vực khác nhau cũng đã được quy hoạch, từ nhà ở mật độ thấp, khu phức hợp mật độ cao và các hòn đảo có thể được sử dụng cho mục đích thương mại. Trong giai đoạn thứ hai, The World đã được lên kế hoạch bổ sung bằng một dự án khác thậm chí còn lớn hơn có tên là The Universe. Các quần đảo nhân tạo đã được thiết kế, giống với hình dạng của mặt trời, mặt trăng cũng như các hành tinh trong hệ mặt trời, dải ngân hà và một thiên hà xa xôi.

Dự án Dubai Waterfront

Bên cạnh Palm Jebel Ali, một dự án khổng lồ khác đã được tạo ra: Dubai Waterfront. Những hòn đảo này được hình thành giống như một ngôi sao và lưỡi liềm, một biểu tượng quan trọng trong Hồi giáo. Và dự án xây dựng được quảng cáo là dự án phát triển nhân tạo lớn nhất trên toàn thế giới. Hình dáng của dự án cũng sẽ dùng bao bọc để bảo vệ cho Palm Jebel Ali khỏi bị xói mòn.

Với tất cả các dự án này, phần lớn bờ biển của Dubai sẽ được biến đổi khi một bên là tiểu vương quốc Abu Dhabi đầu này, và đầu bên kia là tiểu vương quốc Sharjah. Khi nhìn lại, rõ ràng mức độ tự tin mà các dự án này đã được nâng cao quá mức.

Nhưng các hòn đảo nhân tạo được coi là dự án uy tín nhằm phục vụ mục tiêu lớn hơn, phát triển Dubai thành một điểm nóng thu hút du lịch lớn, và do đó tạo ra nguồn thu nhập mới cho một nơi thu hút được phần lớn sự giàu có đạt được nhờ khai thác dầu mỏ.

Hiện nay hãy xem điều gì đã xảy ra với những kế hoạch đầy tham vọng này.

Dự án Palm Jumeirah và Palm Jebel Ali

Năm 2001, Nakheel bắt đầu xây dựng Palm Jumeirah, chỉ riêng dự án này sẽ tăng gấp đôi chiều dài đường bờ biển của Dubai. Năm 2006, việc lấp biển đã hoàn thành và những căn hộ đầu tiên đã được bàn giao. Những “cành cọ” chủ yếu là dinh thự.

Trong khi một số khách sạn sang trọng lớn được xây dựng trên đê chắn sóng bao quanh “Cây Cọ” để bảo vệ “Cây Cọ” khỏi bị bão thì Palm Jumeirah vẫn đang được xây dựng, các dự án khác bắt đầu hình thành. Thế kỷ 21 dường như đã đạt đến một đỉnh cao mới về tốc độ phát triển của Dubai, thị trường bất động sản trải qua một thời kỳ bùng nổ nhanh chóng và một số dự án uy tín như Burj Khalifa, tòa nhà lớn nhất thế giới, được xây dựng.

Vào tháng 9/2008, khách sạn Atlantis ở Palm Jumeirah đã tổ chức lễ khai trương bằng một buổi trình diễn pháo hoa trên toàn bộ “Cây Cọ”. Nhưng lễ khai trương đã không thể thay đổi được rằng cuộc khủng hoảng tài chính quốc tế bắt đầu ảnh hưởng đến Dubai.

Dubai đã chi tới 20 triệu USD cho một bữa tiệc khai trương khách sạn Atlantis. Các bữa tiệc ở Dubai được tổ chức khi phần còn lại của thế giới lao đao vì khủng hoảng kinh tế.

Sau đó đến lượt Dubai đã bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Các dự án lớn như những hòn đảo nhân tạo ngoài khơi có nguy cơ sụp đổ. Nhiều công trình xây dựng phải đóng cửa. Do nhu cầu sụt giảm, giá đất nền giảm nhanh chóng, việc phát triển Palm Jebel Ali đi vào bế tắc.

Đến năm 2011, Nakheel đã đề nghị hoàn lại tiền cho nhà đầu tư và dự án đã bị đình trệ từ đó đến nay. Các bãi cát trống tới 7km giữa biển rơi vào sự quên lãng. “Cây Cọ” nằm phía sau cảng Jebel Ali không tiếp tục phát triển thành phố gần đó. Và hầu hết các viễn cảnh mơ mộng bởi các nhà hoạch định dự án dường như bốc hơi trong bão cát. Việc lấp biển của Dubai Waterfront không có gì tiến triển. Nhưng ta vẫn có thể thấy hình dạng của một số hòn đảo trên ảnh chụp từ vệ tinh. Dự án này cũng đã bị dừng.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với Palm Deira. Việc lấp biển đã được tiến hành nhưng vẫn chưa hoàn thành. Năm 2013, Nakheel quyết định cố gắng cứu dự án này bằng cách xây dựng lại thương hiệu. Thay vì tiếp tục tạo ra vùng đất mới, dự án đã được thu nhỏ và bây giờ chỉ được gọi là Quần đảo Deira. Và hiện tại công việc xây dựng đang được tiến hành, với một trung tâm mua sắm được quy hoạch, hai tòa nhà cao tầng và một phố mua sắm.

Dự án The World vẫn còn dang dở

Cuối cùng ở The World, việc lấn biển gần như đã hoàn thành và một phần lớn các hòn đảo đã được bán trước cuộc khủng hoảng tài chính. Nhưng các hòn đảo không được phát triển thêm vì nhiều nhà đầu tư đã mua chúng đang phải đối mặt với những vấn đề riêng của họ trong hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính.

Và mặc dù đầu tư vào các dự án mới ở Dubai đã tăng lên sau cuộc khủng hoảng, dự án The World không thể được hưởng lợi từ điều này, vì ngày càng có ít niềm tin về lợi nhuận từ bất kỳ khoản đầu tư nào như vậy. 10 năm sau khi dự án ban đầu công bố, The World dường như đã không còn phù hợp với thời điểm hiện tại. Nhiều lo ngại về tuổi thọ của dự án đã nảy sinh khi các báo cáo cho biết các kênh nhỏ ở giữa các hòn đảo bắt đầu đùn cát lên và mực nước biển dâng cao là mối nguy hiểm ngày càng tăng đối với một dự án như thế.

Nhìn chung, những lo ngại ngày càng tăng xung quanh các dự án lấp biển đã xuất hiện. Cư dân tại Palm Jumeirah chỉ trích chất lượng nước của họ. Mặc dù đê chắn sóng là cần thiết để bảo vệ “Cây Cọ” khỏi bị xói mòn, nó cũng cản trở sự di chuyển của thủy triều tự nhiên và nước biển trong “Cây Cọ” trở nên bị tù đọng.

Ngoài ra, các mối quan tâm về môi trường cũng được chú ý nhiều hơn. Việc đổ hàng trăm nghìn tấn cát xuống đáy biển trước đây gần như bằng phẳng có tác động đến hệ sinh thái biển. Các hòn đảo có thành phần chủ yếu là cát được nạo vét từ vùng nước nông ven biển của Dubai. Và có những lo ngại rằng điều này dẫn đến sự mất ổn định của các vùng đất ven biển, có thể dẫn đến xói mòn đường bờ biển tự nhiên. Ngoài ra, đất ven biển bị mất ổn định, có thể dẫn đến xói mòn bờ biển tự nhiên.

Ngay cả khi những hậu quả này đã được biết đến từ lâu, việc tiếp thị các dự án bị coi là có hại cho môi trường này ngày càng trở nên khó khăn hơn. Công nhân xây dựng nhập cư ở Dubai đang là chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm của giới truyền thông. Ban đầu, chỉ có một hòn đảo được phát triển, biệt thự được sử dụng như một nhà mẫu trưng bày để quảng bá cho dự án. Vào mùa hè năm 2012, Câu lạc bộ Bãi biển Đảo Hoàng gia đã khai trương trên đảo Lebanon. Câu lạc bộ phục vụ khách du lịch ban ngày và có thể đến đó bằng thuyền.

Tuy nhiên, dự án lớn nhất đã được công bố vào năm 2014. Một nhà đầu tư bất động sản người Áo có kế hoạch phát triển một số dự án trên các hòn đảo có tên là Châu Âu. Dự án được gọi là “Trái tim của Châu Âu” và mục tiêu là tạo ra một phiên bản nhỏ của châu Âu với những khách sạn sang trọng lấy cảm hứng từ những địa điểm như Venice hay Monaco. Ngoài một số nhà hàng phục vụ đồ ăn Châu Âu, nhà đầu tư cũng có kế hoạch xây dựng một quảng trường trên đảo Thụy Sĩ, nơi sẽ có tuyết rơi nhân tạo. Dự án hiện đang được xây dựng và thời gian sẽ trả lời liệu nó có mang lại thành công kinh tế như mong muốn hay không.
Những dự án phát triển một cách rủi ro hầu như có ở khắp mọi nơi trên thế giới, một số dự án đã thất bại. Trong phát triển đô thị, các dự án uy tín thường đóng vai trò lớn hơn là thành công về mặt tài chính vì chúng có thể thu hút khách du lịch đến một khu vực và do đó hỗ trợ nền kinh tế địa phương lớn hơn theo nhiều cách khác nhau. Ngoài việc thu hút du lịch, các dự án danh tiếng như vậy cũng thường là niềm tự hào của các quốc gia. Hoặc chúng có ý định tượng trưng cho sự khởi đầu của một kỷ nguyên mới, chẳng hạn bằng cách sử dụng các phương pháp xây dựng mới hoặc phá vỡ các kỷ lục thế giới.

Giờ đây, nếu Dubai bị nghi ngờ về việc tạo ra các địa danh theo kế hoạch, thì những lời chỉ trích tương tự chắc chắn cũng phải được áp dụng ở những nơi khác. Nhưng câu hỏi vẫn còn đó là, những dự án đã làm thay đổi cảnh quan ven biển của Dubai này sẽ được xem xét lại như thế nào. Vào thời điểm mà Dubai tăng trưởng chậm lại và khi giấc mơ đầy tham vọng về thành phố này cho thấy việc bị ngừng xây dựng và giờ chỉ cần được “sống”. Việc lấn biển, lấp biển để làm bất động sản nên lấy đây làm một kinh nghiệm đắt giá.

Một dự án BĐS ven biển tại Vân Đồn (Quảng Ninh)

Đến câu chuyện dự án lấn biển tại Việt Nam

Trong suốt chiều dài lịch sử việc hình thành các châu thổ sồng Hồng (21 nghìn km2) và sông Cửu Long (40,6 nghìn km2) do bồi đắp tự nhiên của phù sa đã làm cho bờ cõi Việt Nam rộng lớn đến như bây giờ. Bên cạnh việc kiến tạo tự nhiên đó việc lấn biển cũng đã được con người tiến hành bằng phương pháp quai đê lấp biển. Trải qua rất nhiều thế hệ, việc lấn biển này trước đây được thực hiện chủ yếu là con người dựa vào những bãi bồi đã được hình thành tự nhiên sau đó được đắp đê để ngăn nước biển, rồi qua một thời gian dài thau chua rửa mặn để biến thành đất trồng trọt. Mục đích ban đầu chỉ là lấy đất làm nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản, sau này dần hình thành các làng mạc thôn xóm. Trong lịch sử cũng đã ghi nhận Nguyễn Công Trứ – một vị quan nhà Nguyễn – là một trong những người có công lớn nhất trong việc khai khẩn này.

Việt Nam hiện nay đã và đang hình thành các đô thị lấn biển. Các dự án rõ nét nhất đang hình thành tại vùng biển Hạ Long. Do vậy, cần hết sức thận trọng để tạo thành những đô thị lấn biển có giá trị bền vững.

Phối cảnh dự án Ocean Park Vân Đồn

Việc lấp biển thiếu quản lý, thiếu quy hoạch sẽ dẫn đến rất nhiều nguy cơ mang tính chất nghiêm trọng. Bài học từ việc khai thác rừng quá mức dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về thiên tai liên miên ở mức độ nghiêm trọng trong năm 2020 vẫn còn nóng hổi. Các nguy cơ chính có thể liệt kê như sau:

– Khai thác bừa bãi dẫn đến cạn kiệt: Các vùng lấn biển phá vỡ các cảnh quan tự nhiên, làm biến dạng bờ biển làm mất dần các vẻ đẹp vốn có của từng vùng đất.
– Tác hại đến hệ sinh thái biển: Gây mất cân bằng, giảm sản lượng thuỷ sản và có thể dẫn đến diệt vong một số loài.
– Tác hại về thuỷ văn: thay đổi dòng chảy, gây sạt lở ở những vùng liên quan… Và tổng thể lại thì sẽ để lại các hậu hoạ tiềm ẩn cho thế hệ mai sau.

Để hạn chế những nguy cơ này xin đề xuất một số biện pháp như sau:

– Có quy hoạch tổng thể vùng bờ biển thông qua việc đánh giá và khảo sát kỹ càng. Cần quy định rõ khu vực nào có thể được san lấp lấn biển, khu vực nào cấm. Việc này tương tự như việc Chính phủ đã quy định loại đất nào không được sử dụng làm sân golf theo Nghị định 52/2020/NĐ-CP.
– Thắt chặt việc cấp phép cho các dự án lấn biển, đặc biệt là khâu thẩm định đánh giá tác động môi trường, giám sát các cam kết bảo vệ môi trường đặc biệt là hệ sinh thái sinh vật biển trong suốt quá trình thi công xây dựng, trong đó có quy định rõ quyền hạn của giám sát nhân dân.
– Những dự án lấn biển, dự án ven biển cần xem xét kỹ về quy mô, tránh nhỏ lẻ, manh mún. Đặc biệt xem xét kỹ năng lực chủ đầu tư. Phải những chủ đầu tư thực sự có tiềm lực (cả về tài chính, chiến lược, chuyên môn) ở mức độ nào thì mới được tham gia vào các dự án lấn biển, dự án ven biển; tránh tình trạng đánh trống bỏ dùi, manh mún, tạo nên những dự án không có hiệu quả và ý nghĩa xã hội cao, không phát huy được hết những giá trị của vùng ven biển;
– Không cho phép lấn biển nhiều lần (theo từng lớp ra xa) để đảm bảo sự công bằng và ổn định cho các dự án đã phát triển trước đó./.

KTS Nguyễn Huy Khanh (tổng hợp)