Giá đất tăng đột biến tại 4 huyện sắp lên quận ở Hà Nội: Đề phòng sốt ảo đất nền

Thông tin lộ trình 4 huyện (Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng) sẽ lên quận cộng hưởng với các đại dự án bất động sản và dịch vụ tiện ích kèm theo đang khiến giá đất nền tại đây đứng trước cơn sốt ảo.

Giá đất tại huyện Đông Anh quanh Dự án Thành phố thông minh đã tăng mạnh trong thời gian gần đây. Ảnh: Đức Thanh

“Ăn theo” tin lên quận

Nhan nhản thông tin đăng bán đất nền tại huyện Đông Anh (Hà Nội), đặc biệt quanh Dự án Thành phố thông minh triển khai tại các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc và Kim Nỗ.

Rao bán 29 triệu đồng/m2 và quyết không bớt cho mảnh đất 98,6 m2 cạnh hồ Vân Trì, gần Dự án Thành phố thông minh Đông Anh, bà Linh Chi (Vân Trì, Đông Anh) cho biết, mức giá đã tăng 3 triệu đồng/m2 so với 4 tháng trước. Thực tế, mức giá này cao gấp 8 lần mức giá 3,4 – 4,2 triệu đồng/m2 (giá đất ở VT1 tại khu vực Vân Trì và xã Kim Nỗ) theo bảng giá kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội.)

Lý giải nguyên nhân tăng giá, bà Chi cho biết: “Thông tin quan trọng nhất là Đông Anh lên quận trong tương lai rất gần. Ngoài ra, mảnh đất này gần khu vực Dự án Thành phố thông minh đang xây dựng, bên kia đường là một doanh nghiệp đang xây dựng triển lãm ô tô”.

Làm môi giới bất động sản nhiều năm tại khu vực Long Biên và Gia Lâm, ông Nguyễn Văn Hào (quận Long Biên) cho rằng, không lạ gì khi đất nền được thổi lên vài giá sau thông tin huyện sắp lên quận, nhưng đây chỉ là sốt ảo.

Đánh giá về tác động của việc Hà Nội vừa phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, đây là tin mừng cho thị trường bất động sản của các huyện này.

Theo đó, thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền tại Đông Anh và Đan Phượng trở nên hấp dẫn với quy hoạch có điểm nhấn như đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, các khu vui chơi giải trí… Ngoài ra, những động thái đầu tư xây dựng từ huyện lên quận cũng sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng và đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản khu vực.

Theo bà Hằng, giá bất động sản ở 4 huyện có quy hoạch lên quận có thể tăng, nhưng sẽ theo lộ trình và hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời.

Nhiều bài học đau thương được rút ra cho các nhà đầu tư lướt sóng đối với 2 thị trường lên quận trước đó là Từ Liêm và Long Biên, khi không ít người đầu tư vào đất huyện chờ tăng giá khi lên quận, nhưng đã sớm phải tháo lui do thị trường suy giảm.

“Để mức tăng giá đất bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư hạ tầng, quy tụ các cơ quan, ban, ngành… Vì vậy, các hiện tưởng thổi giá hay tạo sốt đất ảo, nếu có xảy ra, theo thời gian, sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực”, bà Hằng khuyến cáo.

Thu hẹp khoảng cách giá

Với mục tiêu “nắn” khung giá đất sát với thị trường, Hà Nội cũng đã “nâng lên, đặt xuống” khung giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024 do Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2019.

Theo đề xuất điều chỉnh khung giá đất mới đây của UBND TP. Hà Nội, đất nông nghiệp tăng 30%, đất ở ở địa bàn các quận bình quân tăng 25%, giá đất thương mại – dịch vụ bình quân bằng 70% đất ở (4 quận nội thành gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng điều chỉnh bằng 72% giá đất ở). Đất ở các quận, huyện, thị xã tăng thấp hơn, 10 – 20%.

Tuy nhiên, đầu tháng 11/2019, HĐND TP. Hà Nội đã quyết định rút lại nội dung điều chỉnh giá các loại đất trên địa bàn Thành phố (áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024), với lý do Chính phủ chưa ban hành nghị định về khung giá đất mới, nên chưa có cơ sở để thảo luận và quyết nghị nội dung trên.

Theo PGS-TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả (Bộ Tài chính), một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai), nhưng thực hiện hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 – 30% giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Ông Ngô Trí Long cho rằng, chênh lệch giữa giá trên giấy và giá thực quá lớn dẫn đến một loạt bất cập khi thu hồi đất, gây bất đồng trong xác định giá đất, còn trên thị trường là hiện tượng thao túng và đẩy giá.

Theo ông Long, hiện tượng “vênh” giá đất như hiện nay là do những bất cập trong khâu lên khung và định giá đất. Vẫn còn một số tồn tại như quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn như phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng…

Để khắc phục những hạn chế đó, đòi hỏi phải có thời gian và giải quyết những vấn đề có tính hệ thống, từ nghĩa vụ đến trách nhiệm, độ tin cậy và chính xác của các thông tin đã cung cấp và công bố.

Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội cho thấy, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 – 2019 được quy định thuộc tốp cao, nhiều tuyến phố có giá đất ở vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Các tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất, với mức 162 triệu đồng/m2. Nhưng trên thực tế, giá đất tại các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến ở mức 500 – 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.