Giá nhà đất TPHCM quá cao: Vượt sức chịu đựng
Theo các chuyên gia, giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua là hệ quả từ cơ chế thị trường và việc đầu tư vào nhà đất kiếm lời quá dễ khiến nhà nhà buôn đất.
Gần 15 năm lập nghiệp và sinh sống tại TP HCM, chị Phạm Thị Kim Trang (34 tuổi, quê Quảng Ngãi) luôn ước mơ có một căn nhà nhỏ để an cư lạc nghiệp. Nhưng cứ mỗi cái Tết trôi qua, giá nhà đất TP lại tăng lên “tầm cao” mới, vượt khả năng của vợ chồng chị.
Không thể tích lũy để mua nhà
“Cả hai vợ chồng làm công nhân, lương cộng lại tròn 14 triệu đồng. Tổ ấm hiện giờ là căn phòng trọ 12 m2 giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng, không biết đến bao giờ mới mua được căn nhà” – chị Trang nói.
Giá nhà đất TP HCM tăng quá cao khiến nhiều người có nhu cầu đã không thể mua nhà. Ảnh: TẤN THẠNH
Năm ngoái, trên đường đi làm, chị Trang thấy một dự án gần xóm trọ có tên “Khu dân cư Triều An” rao bán đất nền giá 1,2 tỉ đồng/nền. Chị về bàn với chồng gom góp toàn bộ tài sản tích góp được 400 triệu đồng, vay thêm người thân 500 triệu đồng để mua trả góp miếng đất ở dự án nói trên để xây căn nhà cấp 4. Tưởng chừng giấc mơ sắp chạm đến nào ngờ gần ngày nhận đất, vợ chồng chị mới tá hỏa đây là dự án “ma” và công ty ký kết hợp đồng góp vốn là lừa đảo.
Giờ đây, vợ chồng chị Trang vừa đối mặt số nợ lớn và toàn bộ tài sản để dành không còn nữa. “Với những người có hoàn cảnh như vợ chồng tôi, chỉ có nhắm mắt làm liều mua những căn nhà 3 chung (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng, chung số nhà) không giấy tờ ở vùng ven như các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè. Hoặc mua nhà dưới dạng góp vốn nhưng rủi ro bị lừa rất cao” – chị Trang phân trần.
Cũng vì giá nhà đất TP tăng quá cao, một số cán bộ, công chức có thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng gần như không thể mua những căn hộ phân khúc trung bình có giá từ 2 – 3 tỉ đồng/căn, dù có vay thêm tiền từ ngân hàng. “Để mua căn nhà có giá 2 tỉ đồng, chúng tôi phải tích lũy 300 triệu đồng mới được ngân hàng cho vay 1,7 tỉ đồng trong 20 năm, lãi suất 12%/năm. Như thế, trung bình mỗi tháng chúng tôi phải trả vốn và lãi gần 10 triệu đồng. Trong khi đó, thu nhập 2 vợ chồng chỉ khoảng 25 triệu đồng/tháng nhưng chi phí sinh hoạt của gia đình đã ngốn hết 20 triệu đồng, tính ra chỉ tích lũy được 5 triệu đồng/tháng, không đủ để trả góp cho ngân hàng” – vợ chồng anh Nguyễn Sơn, một công chức của TP HCM, tính toán.
Tương tự, chị Nguyên (ngụ quận 9) nhiều tháng nay phải chạy đôn chạy đáo khắp các chung cư trên địa bàn quận tìm căn hộ mua để ở nhưng thất vọng vì thấy giá tăng quá nhanh so với số tiền tích lũy. “Sau vài năm cưới nhau, vợ chồng tôi tích cóp khoảng 200 triệu đồng và được hai bên gia đình hứa sẽ giúp đỡ, mỗi người một ít cho vay không tính lãi. Chúng tôi quyết tâm vay thêm ngân hàng, tìm căn hộ chỉ khoảng 50 m2 để ở và lo cho con gái nhỏ. Thế nhưng, chung cư giá rẻ, giá bình dân giờ chỉ đếm trên đầu ngón tay, không căn nào giá dưới 1,3 – 1,4 tỉ đồng. Có dự án nhà ở xã hội với căn hộ khoảng 1 tỉ đồng nhưng đưa vào sử dụng chưa tới 5 năm nên không được chuyển nhượng, chỉ có làm giấy tờ viết tay, nên rủi ro pháp lý và cũng không thể vay ngân hàng vì vậy đành bỏ cuộc” – chị Nguyên than thở.
Theo Sở Xây dựng TP HCM, hiện TP còn khoảng 476.000 hộ dân (gần 1/4 tổng số hộ gia đình của TP) chưa có nhà hoặc ở chung với người thân; 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; 300.000 hộ có nhu cầu thuê; 143.000 hộ có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa kể hàng chục ngàn hộ khác đang sống tạm bợ ven kênh rạch hoặc các chung cư thuộc diện giải tỏa. Đây là thách thức rất lớn với TP trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, trong khi giá nhà đất lại đang quá cao, vượt xa khả năng của nhiều người.
Doanh nghiệp cũng… khổ
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng giá bất động sản (BĐS) tăng quá cao không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân mà các doanh nghiệp (DN) BĐS, DN sản xuất – kinh doanh cũng gặp không ít khó khăn. Cụ thể, các DN BĐS thiếu quỹ đất sạch, diện tích lớn ở trung tâm TP, nếu có thì giá rất cao. Nếu đầu tư ở khu vực này, giá sản phẩm cuối cùng cũng đội lên rất cao, không phải ai cũng mua được. Buộc lòng họ phải dịch chuyển ra ngoại thành, các tỉnh dù nhu cầu chưa chắc đã nhiều. Còn DN sản xuất muốn đầu tư làm nhà xưởng hoặc tìm kiếm mặt bằng để kinh doanh hay thuê văn phòng cũng gặp trở ngại. Ngay cả các khu công nghiệp hiện giá thuê nhà xưởng cũng cao hơn nhiều so với trước.
Theo phản ánh của DN các ngành công nghiệp chủ lực TP, chỉ số phát triển một số ngành của TP đang sụt giảm mà nguyên nhân một phần do DN dịch chuyển nhà xưởng ra các địa phương lân cận ngày càng nhiều. Chỉ tính riêng ngành thực phẩm, nhiều DN lớn như Công ty CP Uniben, Công ty CP Thực phẩm CJ Cầu Tre, Công ty CP Sữa Việt Nam… đã dịch chuyển về tỉnh. Ngay cả Công ty CP Việt Nam Kỹ nghệ Súc sản (Vissan) – một DN chế biến thực phẩm lâu đời của TP – cũng đang đầu tư ở Long An một cụm công nghiệp sản xuất, chế biến với số vốn lên tới 1.500 tỉ đồng. Ngoài ra, một số DN sản xuất trứng gia cầm cũng đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư cơ sở sản xuất về các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương… vì chi phí cho đất ở TP quá cao.
Còn theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ BĐS Eximrs, khi giá đất tăng, vốn đầu tư cho dự án như tiền đất, tiền sử dụng đất… cũng tăng theo, DN buộc phải đưa các chi phí này vào cơ cấu giá bán. Khi đó, khách hàng có thu nhập trung bình khó có điều kiện mua nhà, đành phải đi tìm đất vùng ven nhưng rất khó. Vì cái họ cần là nhu cầu ở, đi làm, nếu phải di chuyển xa thì rất bất tiện… tạo ra sự mất cân bằng xã hội và nhiều thứ liên quan đến dân sinh.
Theo các chuyên gia, giá nhà đất biến động quá lớn có thể phát sinh nhiều hệ lụy. Đầu tiên là cơ hội sở hữu BĐS của người dân ngày càng hẹp dần, gây áp lực lên chính sách an sinh xã hội của chính quyền địa phương. Việc hình thành và nguy cơ tạo ra bong bóng giá BĐS sẽ kìm hãm sự phát triển của các ngành sản xuất, khi chi phí thuê mặt bằng, đầu tư đất xây dựng nhà xưởng leo thang… ảnh hưởng tới giá cả hàng hóa, dịch vụ và tăng trưởng kinh tế của địa phương.
Mất cân bằng đầu tư
Dưới góc nhìn của các chuyên gia kinh tế, việc giá nhà đất ở TP HCM tăng cao vài năm qua đã khiến nhiều người “say sưa” với BĐS, nhà nhà đổ tiền vào kênh nhà đất với kỳ vọng đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, dễ hình thành bong bóng giá nhà đất, thay vì sản xuất – kinh doanh, làm ăn thông thường. Giá nhà đất tăng quá cao, thậm chí “ảo” nhưng những người có nhu cầu ở thực thì không thể tiếp cận được. Quan trọng hơn, tiền đổ quá nhiều vào kênh BĐS không đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Trung Minh nhìn nhận giá nhà đất tăng cao cũng phản ánh thực tế thị trường, khi người dân thấy cái gì có lợi nhuận cao là đầu tư, ai cũng muốn đổ tiền vào nhà đất. Quan sát kỹ nhiều nơi trên địa bàn TP, giá BĐS rất cao, các dự án giao dịch sôi động nhưng chủ yếu là đầu cơ, lướt sóng kiếm lời chứ không phải để ở. Nhiều dự án được quy hoạch khu dân cư nhưng cỏ mọc um tùm, không có người ở, nhà đầu tư mua để chờ giá tăng rồi bán…
TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – phân tích nhìn ở góc độ kinh tế, việc tài sản ở các TP lớn tăng lên (bao gồm BĐS) là tín hiệu tích cực bởi khi đó đem lại giá trị cho người sở hữu, người dân TP và thể hiện là TP đang làm ăn được, có sức hút. Các TP lớn trên thế giới cũng vậy và những nơi có giá BĐS đắt đỏ thì kinh tế địa phương đó cũng phát triển mạnh và có sức hút.
Có điều, mâu thuẫn ở đây là BĐS ở TP tăng giá quá cao và quá nhanh trong thời gian ngắn khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận; DN gặp khó về mặt bằng sản xuất, thuê trụ sở… Một trong những nguyên nhân của hệ lụy này, theo TS Đinh Thế Hiển, là do chính sách thuế BĐS chưa hợp lý. Giá nhà đất tăng nhưng chỉ những người sở hữu BĐS được hưởng lợi, chứ không phải phần lớn người dân. Ví dụ, một tuyến đường mới được mở ra bằng ngân sách của địa phương khiến giá nhà đất 2 bên đường, khu vực đó tăng lên nhưng chỉ một số người có nhà đất tại khu vực đó được hưởng.
Không thể không tăng giá
Đặt vấn đề tại sao giá bán căn hộ tăng đến 20% chỉ sau một năm công bố dự án ra thị trường, tổng giám đốc một công ty BĐS đang triển khai một số dự án nhà ở có vị trí khá tốt tại TP HCM thừa nhận không thể bán rẻ hơn, cũng không thể không tăng giá bán khi giá BĐS ở khu vực xung quanh đều tăng 20%-30%. Chưa kể, một năm qua vì lý do pháp lý trục trặc mà dự án phải chậm lại, chi phí tài chính gia tăng, nhiều vấn đề phát sinh nên việc tăng giá bán cho dù không muốn họ cũng phải áp dụng.
