Bình Dương đang xây dựng bảng giá đất 5 năm tới, lo ngại giá đất nhiều khu vực “nhảy múa”
Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương đã tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo nghị quyết về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2020-2024, tiếp đó trình HĐND tỉnh xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.
Theo định hướng phát triển kinh tế – xã hội của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, từng bước đưa tỉnh Bình Dương trở thành một trong những đô thị phát triển kinh tế – xã hội với tỷ lệ đô thị hóa đạt 80%, lấy trung tâm phát triển là khu vực Trung tâm Hành chính tỉnh. Với định hướng và tiềm năng phát triển như trên, dự báo trong thời gian tới khi mức độ phát triển đô thị ở trên địa bàn tỉnh ngày càng tăng sẽ kéo theo giá đất khu vực này tăng theo, đặc biệt là các xã đã được thông qua đề án nâng cấp lên thành phường.
Ảnh minh hoạ
Đến năm 2020, tỉnh Bình Dương sẽ trở thành một trong những trung tâm công nghiệp lớn trong vùng, tập trung chuyển đổi công năng các khu công nghiệp ở khu vực phía Nam và thu hút đầu tư phát triển công nghiệp công nghệ cao ở phía bắc của tỉnh. Dịch vụ trên địa bàn phát triển theo hướng phục vụ cho phát triển công nghiệp. Trên địa bàn, phát triển các trung tâm thương mại cấp khu vực tại TP.Thủ Dầu Một, TX.Thuận An và TX.Dĩ An; phát triển các trung tâm thương mại cấp huyện phục vụ các khu công nghiệp.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương dự báo trong giai đoạn 2020-2024, biến động giá đất nông nghiệp khu vực phía nam của tỉnh sẽ không nhiều, vẫn giữ ổn định như hiện nay. Nguyên nhân do đất nông nghiệp các thị xã, thành phố ở khu vực phía nam đa phần đã quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp từ kỳ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 nên chu kỳ lập quy hoạch sử dụng đất tiếp theo sẽ không ảnh hưởng nhiều đến biến động giá đất nông nghiệp ở khu vực này.
Quỹ đất nông nghiệp khu vực phía Nam của tỉnh hiện nay chủ yếu xen kẽ trong khu dân cư, dọc các tuyến đường mà dân cư ổn định, hoạt động kinh doanh phát triển, có khả năng chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở…
Trong khi đó, mức giá đất hiện nay tương đối cao nên giá đất nông nghiệp khu vực này khó khả năng tăng mạnh trong thời gian tới và thậm chí những thửa đất nông nghiệp có diện tích lớn, không thuộc các tuyến đường đủ điều kiện tách thửa giá đất có thể giảm hoặc chỉ giữ ổn định so với hiện nay do ảnh hưởng bởi quy định về chia tách thửa ở địa phương ngày càng chặt chẽ.
Dự báo, giai đoạn 5 năm tiếp theo, giá đất khu vực phía Bắc của tỉnh, đặc biệt là đất nông nghiệp quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu nhà ở để phục vụ dân cư hoạt động ở các cơ sở sản xuất, khu, cụm công nghiệp… nhưng chỉ ở mức độ vừa phải do mức giá đất các năm vừa qua đã tăng một mức đáng kể.
Đất ở tại đô thị hiện nay do nguồn cung đã vượt nhu cầu thực tế, mức giá đất tương đối cao, đang có xu hướng người dân lựa chọn mua nhà ở chung cư thay vì mua đất ở với giá cao. Do đó, dự báo trong thời gian tới giá đất ở tại đô thị khó có khả năng tăng mạnh như các năm gần đây.
Với định hướng như trên, dự báo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khu vực TP.Thủ Dầu Một, TX.Thuận An và TX.Dĩ An sẽ tăng do tác động mạnh từ nguồn cung hạn chế, việc chuyển nhượng để chuyển đổi công năng cũng như mục đích sử dụng sang đất thương mại và đất ở.
Riêng đối với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khu vực TX.Bến Cát, TX.Tân Uyên và 4 huyện phía bắc dự báo biến động không lớn, do các khu, cụm công nghiệp tiếp tục được mở rộng, thành lập mới, quy hoạch thêm diện tích đất sản xuất, kinh doanh, đất công nghiệp dẫn đến nguồn cung được bổ sung dồi dào.
Theo nhận định của một số doanh nghiệp trong ngành, thị trường BĐS Bình Dương đang có xu hướng phát triển theo chiều sâu với các dự án quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ, đầu tư bài bản… Đặc biệt, nhờ giá bán sản phẩm hiện phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân nên đang có xu hướng người lao động ở TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai tìm đến Bình Dương mua nhà đất để ở. Trong gần 2 năm trở lại đây, giá nhà đất tại một số khu vực của tỉnh, nhất là vùng giáp ranh với TP.HCM đang có chiều hướng tăng mạnh.
Chẳng hạn, tại TP.Thủ Dầu Một, mức giá đất nền được khảo sát đã tăng 30 – 60% so với hồi đầu năm 2018. Nhiều dự án căn hộ đã xuất hiện ngày càng nhiều ở các khu vực này để đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương lẫn người lao động ngoại tỉnh như: First Home Premium, An Phú Đông Premier, Marina Riverside, Roxana Plaza, Tokyu…
Hiện tại một số phường của TX.Thuận An như Thuận Giao, Vĩnh Phú, Bình Hòa… giá đất nền tăng đột biến kể từ sau Tết Nguyên đán Kỷ Hợi 2019. Nếu như thời điểm trước tết, giá đất tại TX.Thuận An vẫn chỉ ở mức bình quân dưới 20 triệu đồng/m2 ở những khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất thì nay đã dao động từ mức trên 20 triệu đồng đến… 60 triệu đồng/m2.
Mới đây nhất, sau Vingroup và Becamex IDC, một đại gia BĐS khác là Quốc Cường Gia Lai, Thủ Đức House, Thiên Minh Group, Kim Oanh Group… bắt đầu có động thái đầu tiên thể hiện sự quan tâm đến BĐS Bình Dương với việc thành lập các pháp nhân mới để xây dựng một số dự án tại đây.
Theo các chuyên gia, Bình Dương là một trong những địa phương đã xây dựng được hệ thống hạ tầng tốt nhất mà hạt nhân trung tâm là thành phố mới Bình Dương. Hệ thống hạ tầng này không chỉ đáp ứng nhu cầu phát triển, tạo thuận lợi cho việc lưu thông hàng hóa, đi lại của người dân mà còn giúp thị trường bất động sản hưởng lợi.
Ngoài hàng loạt tuyến đường rộng từ 4 đến 10 làn xe, các tuyến giao thông huyết mạch giúp kết nối Bình Dương với TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh cũng đang dần hoàn thiện như quốc lộ 13, quốc lộ 14, đại lộ Mỹ Phước – Tân Vạn – Nhơn Trạch, đường Vành đai 3, Vành đai 4… Trong tương lai, chính quyền Bình Dương sẽ đầu tư thêm các tuyến metro nhằm gia tăng kết nối với TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Đánh giá về tiềm năng phát triển BĐS cao cấp tại địa phương hiện nay, ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội BĐS tỉnh Bình Dương cho rằng, thị trường BĐS Bình Dương trong năm 2019 cần sự bùng nổ của doanh nghiệp bên ngoài, thay vì chỉ đợi các thương hiệu cũ trên địa bàn tỉnh.
Bên cạnh đó, cần có dự án lớn, đi đúng vào tâm lý của người dân tỉnh, đó là đất nền hiện hữu với giá rẻ và tiện ích hoàn chỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tỉnh Bình Dương hiện nay. Theo ông Thạch, để làm được điều này, điều quan trọng nhất là việc tạo quỹ đất cho doanh nghiệp cùng cơ chế cấp phép dự án thoáng hơn và hợp lý hơn, nhằm giúp thị trường BĐS của tỉnh đón lõng cuộc rút chạy khỏi thị trường của các doanh nghiệp địa ốc TP.H.HCM.
Nhận xét về việc xây dựng bảng giá đất trên tác động ra sao đến giá cả thị trường BĐS của tỉnh này trong thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group thì cho rằng đối với các chủ đầu tư địa ốc, chắc chắn chi phí đầu vào sẽ tăng lên vì đa phần đất của các chủ đầu tư phát triển dự án chưa phải là đất ở nên khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chi phí đất sẽ tăng lên.
Do vậy chủ đầu tư sẽ lựa chọn 3 giải pháp là: Tăng giá bán sản phẩm để bù chi phí; Giảm lợi nhuận để giữ giá, duy trì thanh khoản; Kết hợp cả 2 giải pháp 1 và 2 để hài hòa. Lựa chọn phương án nào sẽ tùy thuộc vào chiến lược chủ đầu tư đó.
Còn đối với người mua nhà, cũng theo ông Phúc, khả năng cao là giá cả sẽ điều chỉnh tăng nên người mua sẽ phải mua ở mức giá cao hơn trước, tuy nhiên mức tăng nếu chỉ phụ thuộc duy nhất vào bảng giá đất tăng thì mức tăng giá khi mua căn hộ là không quá đột biến, nếu là đất nền thì sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn.
Đối với toàn thị trường nói chung, ông Phúc cho biết: “Việc điều chỉnh giá đất của tỉnh Bình Dương là hoàn toàn bình thường và hợp lý. Việc này cũng sẽ không tác động đột biến đến cung cầu của thị trường. Có chăng là tác động đến tâm lý và giá cả có thể điều chỉnh theo hướng tăng lên, nhưng mức tăng cũng sẽ dần ổn định”.
Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương đưa ra 3 phương án xây dựng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024.
Phương án 1: Giữ nguyên giá đất như hiện hành, chỉ điều chỉnh giá đất tại TX.Thuận An và TX.Dĩ An tăng từ 10 – 15% so với bảng giá đất hiện hành và điều chỉnh giá đất một số vị trí cho hợp lý.
Phương án 2: Điều chỉnh giá đất tăng tương ứng với giá đất theo Hệ số điều chỉnh giá đất K năm 2019 (tăng bình quân 35% so với bảng giá đất hiện hành).
Phương án 3: Điều chỉnh giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai (tăng bình quân 70% so với bảng giá đất hiện hành và bằng bình quân 80% so với giá đất phổ biến trên thị trường).
