“Đất vàng” quanh các dự án metro
Bất động sản xung quanh metro nếu được quy hoạch, khai thác bài bản thì “đã tốt sẽ càng tốt hơn”.
Tuyến metro số 1 đã thi công hơn 63%, theo kế hoạch sẽ đưa vào vận hành kỹ thuật năm 2020. Tuy nhiên, quỹ đất xung quanh công trình này vẫn chưa được tận dụng, phát triển hiệu quả.
Chưa quy hoạch các công trình phụ trợ
Theo quy hoạch, TPHCM có 8 tuyến đường sắt đô thị (metro) với tổng chiều dài khoảng 220 km. Trong đó, hiện tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), số 2 (giai đoạn 1, Bến Thành – Tham Lương) và số 5 (giai đoạn 1, ngã tư Bảy Hiền – cầu Sài Gòn) đang được triển khai. Những tuyến chuẩn bị đầu tư gồm: 3a, 3b, 4, 4b và 6; hai tuyến tàu điện một ray (monorail) số 2 và 3, tuyến tramway số 1 và Nhà ga Trung tâm Bến Thành.
Thông tin từ Ban Quản lý Đường sắt đô thị (QLĐSĐT) TPHCM, để hình thành hoàn chỉnh các tuyến metro, bắt buộc phải có quỹ đất cho xây dựng công trình phụ trợ, kết nối để người dân tiếp cận. Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất cho các công trình liên phương thức kết nối những khu vực liền kề với nhà ga như đường tiếp cận, quảng trường ga, các bãi đậu xe trung chuyển… chưa được quy hoạch hay có kế hoạch đầu tư xây dựng cụ thể. Chưa kể, giá trị bất động sản xung quanh các công trình metro cũng tăng lên rất lớn mặc dù chưa được tận dụng một cách hiệu quả.
Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đã đạt hơn 63% khối lượng thi công nhưng việc khai thác quỹ đất xung quanh còn nhiều bất cập Ảnh: GIA MINH
Một lãnh đạo Ban QLĐSĐT TP cho biết do chưa có kinh nghiệm nên trong quy hoạch các tuyến metro không đề cập vấn đề này, các dự án hiện chỉ được giao đất theo đúng phạm vi chiếm dụng của ranh tuyến và nhà ga, còn quỹ đất cho các công trình chưa có. “Vấn đề này sẽ gây trở ngại và thách thức không nhỏ khi vận hành các tuyến metro do những công trình này là các công trình bắt buộc phải làm nhằm bảo đảm khả năng hoạt động hiệu quả của các tuyến metro” – vị này nhìn nhận.
Cần cơ chế riêng
Đến thời điểm hiện tại, đã có nhiều dự án bất động sản được hình thành đón đầu tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, trải dài từ Đồng Nai đến Thủ Đức, quận 9, Bình Thạnh… Đa phần là dự án của tư nhân, vai trò của nhà nước trong việc khai thác quỹ đất này rất hạn chế. Cũng chính vì kỳ vọng kết nối hạ tầng thuận tiện từ vùng ven vào trung tâm mà sức hút của các dự án này rất lớn.
Tuy nhiên, cũng có một số dự án gặp khó khăn khi mong muốn được kết nối với các nhà ga. Điển hình là câu chuyện của Công ty S.S.G 2 xin tự bỏ vốn để đầu tư xây dựng Dự án đường đi bộ trên cao kết nối từ Dự án chung cư Thảo Điền Pearl, số 12 Quốc Hương, phường Thảo Điền, quận 2 với ga metro Thảo Điền (ga số 6), thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên để phát huy hiệu quả khai thác metro và khu vực lân cận nhà ga đồng thời tăng tiện ích phục vụ nhân dân, như cách làm của Singapore. Đã hơn 6 năm qua, S.S.G 2 không thể thương lượng được với 3 hộ dân đang sử dụng khoảng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn đi bộ trên cao để kết nối ga metro.
Dù lãnh đạo TP đã có văn bản chỉ đạo giao quận 2 rà soát pháp lý quy hoạch của cầu bộ hành kết nối dự án và khẩn trương xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành để di dời các hộ dân, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án như cam kết nhưng lãnh đạo quận 2 cho biết sự việc không thể giải quyết nhanh vì phải tiến hành các quy trình liên quan đến thu hồi đất.
Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM cũng nhìn nhận vai trò của nhà nước trong việc khai thác quỹ đất dọc tuyến metro còn hạn chế. Do đó, TP cần xây dựng đề án đưa ra cơ chế riêng với định hướng thu lợi từ các dự án bất động sản, dịch vụ… xung quanh các tuyến metro trong tương lai.
Nếu thực hiện tốt, việc này sẽ giúp TP có thêm nguồn lực đầu tư ngược lại đối với các tuyến metro sau này (3 tuyến đang thực hiện là số 1, 2 và 5, nguồn lực đang rất khó khăn). Đồng thời, khi có các cơ chế khai thác quỹ đất, không gian xung quanh các dự án metro sẽ có nhiều phương thức để xây dựng như có thể sử dụng vốn ODA hoặc thông qua các hình thức đối tác công – tư, các cơ chế để thu hút đầu tư…
Tại buổi làm việc với Bí thư Thành ủy TP Nguyễn Thiện Nhân vừa qua, Ban QLĐSĐT kiến nghị TP giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp Sở Giao thông Vận tải, Sở Xây dựng nghiên cứu song song các dự án xây dựng công trình liên phương thức kết nối các nhà ga metro, đặc biệt là xe buýt.
Đồng thời cần có nghiên cứu quy hoạch phát triển đô thị xung quanh các nhà ga theo mô hình phát triển theo định hướng giao thông mà nhiều quốc gia đã thực hiện. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy hoạch, sử dụng và quản lý không gian ngầm từ bây giờ để phù hợp với những định hướng và công trình hạ tầng đang triển khai. Trước những vấn đề trên, Bí thư TP Nguyễn Thiện Nhân yêu cầu trước mắt phải “ra đầu bài” việc quy hoạch sử dụng đất dọc các tuyến metro, trong đó cần nêu rõ quan điểm về vấn đề này, tiến độ triển khai… làm cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo.
Xác định đường đi bộ kết nối ga metro là dự án công cộng
Về vướng mắc của Công ty S.S.G 2, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề nghị Sở Giao thông Vận tải, Sở Quy hoạch Kiến trúc trình UBND TPHCM xác định dự án tuyến đường đi bộ trên cao kết nối với ga metro thuộc loại dự án phục vụ lợi ích công cộng, thuộc diện nhà nước quyết định thu hồi đất để UBND quận 2 có cơ sở thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND TP.
