Văn phòng cho thuê theo “trend” mới

Thị trường văn phòng cho thuê được đánh giá còn nhiều điểm sáng, nhưng cần bắt kịp nhu cầu của khách hàng không chỉ về một chỗ ngồi để làm việc, mà phải tích hợp nhiều tiện ích khác.

Cầu lớn cung ít

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, trong một năm qua, thị trường văn phòng cho thuê bị hạn chế nguồn cung mới, giá thuê tăng… nhưng diện tích văn phòng tại các tòa nhà mới nhanh chóng được thị trường hấp thụ.

Cụ thể, số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại TPHCM trong Quý I/2018 duy trì ở mức 382.763 m2 cho phân khúc hạng A và 813.362 m2 cho hạng B. Giá chào thuê cho văn phòng hạng A ở mức 39,71 USD/m2/tháng và đối với văn phòng hạng B là 22,35 USD/m2/tháng. Đến quý II/2018, tình hình cũng chẳng khá hơn, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A không đổi, hạng B tăng thêm 968 m2 do tòa nhà Viettel Complex mở rộng diện tích cho thuê ngoài.

Còn tại thị trường Hà Nội, đơn vị này cũng cho biết, tron nửa đầu năm 2018 không có dự án văn phòng hạng A và B mới nào đi vào hoạt động. Giá thuê ở phân khúc hạng A tăng 0,6 % theo quý và 3,8 % theo năm (khoảng 25 USD/m2/tháng chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). Diện tích trống ở các dự án hạng A tiếp tục được hấp thụ giúp giảm tỷ lệ trống 0,7 điểm % theo quý và 4,6 điểm % theo năm. Đối với Hạng B, giá thuê giảm nhẹ 0,3% theo quý đạt mức 14 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống giảm gần 3 điểm% theo quý.

Theo số liệu từ Jones Lang LaSalle (JLL), tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và Hạng B tại TPHCM trong Quý 3 tăng 1,3% so với quý trước vì tòa nhà Thaco Complex đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tiếp tục đà cải thiện và đạt mức cao trên 95%.

“Nguồn cung Hạng A và Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm đến hết năm 2018, và đến năm 2020, các tòa nhà Hạng B chất lượng cao sẽ hoàn thành và tạo áp lực lên các tòa nhà Hạng A. Yếu tố chất lượng cao của các dự án sắp hoàn thành sẽ thúc đẩy xu hướng giá thuê tăng trong tương lai. Các công ty công nghệ sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu văn phòng trên thị trường”, đại diện JLL nhận định.

Đồng quan điểm, bà Đặng Phương Hằng – Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết, giá thuê thị trường văn phòng Hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019 – đầu năm 2020; tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng Hạng A tăng lên. Tình hình hoạt động của các văn phòng Hạng B sẽ tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019.

Bắt kịp xu hướng mới

Trước áp lực lớn về nguồn cầu, mặt bằng văn phòng hạng A không có nhiều. Trong khi đó, xu hướng khởi nghiệp đang ngày càng nở rộ tại Việt Nam. Một số chuyên gia cho rằng, không gian làm việc chung (co-working) sẽ là biện pháp thay thế hữu hiệu.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại tại TPHCM của Savills cho rằng, thị trường Việt Nam có nhiều khả năng để phát triển những dự án văn phòng tinh tế, phù hợp và bắt nhịp với các xu thế trên toàn cầu hiện nay. Từ thiết kế, nguồn lực, đến chức năng của văn phòng đều sẽ hoàn toàn thay đổi trong những năm tới. Trong đó, sự bùng nổ của mô hình co-working space cũng đã đặt ra một dấu ấn và cột mốc mới cho thị trường văn phòng.

Theo vị chuyên gia này, co-working thật sự đã tiến hóa tại châu Á nhanh hơn bất kì nơi đâu trên thế giới. Riêng tại Đông Nam Á, mô hình không gian làm việc linh hoạt sẽ chiếm khoảng 15% toàn bộ nguồn cung văn phòng khu vực này cho đến năm 2030.

Đơn cử như tại Hong Kong, đã có hơn 300 khu văn phòng làm việc linh hoạt, trong khi Singapore sở hữu khoảng 176 đơn vị.  Trong đó, 5 thương hiệu bao gồm TEC, Regus, CEO Suite, WeWork, và Fast Five đạt tới 80% diện tích của mô hình coworking space và serviced office (văn phòng dịch vụ) tại Seoul, trong khi Kuala Lumpur (Malaysia) chỉ có khoảng 100 trung tâm điều hành bởi hơn 60 đơn vị vận hành. Từ đây, những thương hiệu lớn cũng đang tìm kiếm thị trường mới mà điểm đến là Việt Nam, Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia).

Ông Lars Wittig, Tổng Giám đốc Regus phụ trách thị trường Philippines, Việt Nam và Campuchia  chia sẻ, các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam, vốn đứng trước nhiều thách thức về tiếp cận nguồn vốn, năng suất doanh nghiệp và chính sách công… Do đó, những giải pháp văn phòng linh hoạt, giúp doanh nghiệp mở rộng hoặc thu hẹp tùy theo tình hình kinh doanh hoặc các yếu tố thị trường đang dần được các doanh nghiệp ưa chuộng hơn.

“Hiện tại mô hình văn phòng linh hoạt mới chỉ chiếm 1% trong tổng diện tích văn phòng cho thuê trên thế giới. Tuy nhiên đây là 1 xu hướng tất yếu, và được dự đoán sẽ phát triên nhanh để chiếm đến 30% tổng diện tích văn phòng làm việc trong tương lai”, ông Lars Wittig nhấn mạnh.

Tuy nhiên, dưới góc độ là lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên cho thuê văn phòng tại TPHCM, bà Vũ Thị Phượng, Giám đốc Công ty cổ phần Replus cho biết, người tiêu dùng và khách thuê hiện nay ngày càng trẻ hơn. Do vậy, để đáp ứng nhu cầu xê dịch và làm việc không bị gò ép của thế hệ này thì những sản phẩm cũng cần phải thay đổi để trẻ hơn, linh hoạt hơn…

Theo bà Phượng, các chủ tòa nhà cũng cần phải lưu tâm đến yếu tố thân thiện môi trường. Điều này sẽ giúp giảm chi phí vận hành, năng lượng… đồng thời cũng giúp thu hút được các khách thuê, đặc biệt là các bạn trẻ và tập đoàn đa quốc gia. Chưa kể, cuộc cánh mạng công nghiệp lần thứ 4 đang lan rộng và tác động tới tất cả các ngành nghề, văn phòng cho thuê cũng không ngoại lệ. Càng ngày, các khách thuê càng đòi hỏi nhiều hơn về tính năng 4.0 được tích hợp vào các tòa nhà.

“Xu hướng thay đổi hoạt động của văn phòng là tất yếu, song không đáng lo ngại. Bởi đây chính là cơ hội để các chủ nhà nhìn lại mình, chứng tỏ khả năng tồn tại và đáp ứng nhu cầu của khách hàng, cũng như bắt kịp xu hướng tương lai. Mặc khác, các chủ tòa nhà hoàn toàn có thể trao đổi, làm việc cùng khách hàng để thiết kế văn phòng đa dạng, linh hoạt. Còn với các tòa văn phòng kiểu mẫu truyền thống, chủ đầu tư cũng cần có hình thức cải tạo để đáp ứng nhu cầu ngày cao của khách thuê, đồng thời phù hợp với xu hướng phát triển văn phòng trong trương lai. Hơn nữa, các chủ đầu tư cũng cần phải chú trọng đến công tác tiếp thị nhằm duy trì khách hàng hiện tại và thu hút khách thuê mới trong cả ngắn hà và dài hạn”, đại diện Replus nói.

Việt Dũng/Đầu tư Bất động sản