Yên ả thị trường bất động sản

Tính đến ngày 20/6/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) còn khoảng 24.072 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở Quý I/2013 đã giảm 104.476 tỷ đồng (giảm 81,27%). Theo giới chuyên gia, nhìn chung thị trường BĐS những tháng còn lại của năm 2018 là “yên ả”.

Người mua nhà ngày càng thận trọng trước khi tiến hành giao dịch.

Dòng vốn FDI vẫn gia tăng

Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng trong khi nhà đầu tư BĐS trong nước có vẻ “e dè” thì lĩnh vực này lại thu hút được khá nhiều dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Những con số cụ thể 8 tháng đầu năm nay đã cho thấy điều đó.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng đầu năm, đã có 24,35 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2017. Trong số này, vốn đăng ký cấp mới là 13,48 tỷ USD, vốn tăng thêm là 5,58 tỷ USD, còn vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần là 5,28%. Đáng chú ý, trong đó có tới 3/5 dự án quy mô lớn được cấp chứng nhận đầu tư trong 8 tháng qua thuộc lĩnh vực BĐS. Trong đó, lớn nhất là Dự án Thành phố thông minh (Hà Nội), vốn đầu tư trên 4,1 tỷ USD của liên doanh nhà đầu tư Sumitomo (Nhật Bản) và BRG (Việt Nam). Tiếp đó là Dự án Laguna (Thừa Thiên-Huế) nâng vốn đầu tư thêm 1,2 tỷ USD và Dự án Lotte Mall (Hà Nội), vốn đầu tư 600 triệu USD. 3 dự án này đã góp phần quan trọng đưa tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS trong 8 tháng đầu năm lên 5,9 tỷ USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam. Đồng thời, đưa tổng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này lũy kế đến nay đạt 56,8 tỷ USD, đứng thứ hai trong số các lĩnh vực hấp dẫn đầu tư nước ngoài nhất ở Việt Nam.

Thông tin tại Diễn đàn M&A (mua bán-sáp nhập) mới đây cũng cho thấy nhiều thương vụ lớn mà các quỹ đầu tư, các doanh nghiệp nước ngoài triển khai cũng thuộc lĩnh vực BĐS.

Theo bà Dương Thùy Dung (CBRE Việt Nam), thực tế cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường BĐS Việt Nam là vững chắc.

“Ma trận” và “bánh vẽ”

Tới nay, thị trường BĐS vẫn được coi là “ma trận” với những quảng cáo quá đà theo kiểu “bánh vẽ”. Đáng chú ý, ngày càng nhiều hơn các hoạt động marketing online trên các diễn đàn, các website rao vặt. Người có nhu cầu khi vào các trang web lĩnh vực BĐS bối rối vì rất nhiều sản phẩm cùng diện tích, cùng khu vực, thậm chí thuộc cùng 1 dự án, nhưng mức giá chênh nhau với những cam kết ưu đãi rất khác nhau.

Để hút khách, người ta không ngần ngại đăng rao bán trên các trang web  với mức giá rất  hấp dẫn, đồng thời tạo ra sự khan hiếm giả sản phẩm BĐS để kích thích người mua. Các cò nhà đất hiện hoạt động khá mạnh với hoa hồng môi giới từ 2 – 3% từ chủ đầu tư hoặc chủ nhà.

Một thống kê cho thấy, hiện có khoảng 300 trang web đăng tin BĐS, rao vặt nhà đất được cấp phép, còn nếu tính cả những website không có giấy phép, con số lớn hơn gấp nhiều lần.

Cũng cần lưu ý, ngày 12/11/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS (có hiệu lực từ 1/1/2016). Trong đó, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS là cơ quan được giao chính thức thu thập và công bố các số liệu liên quan đến thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế thông tin giao dịch BĐS vẫn “trăm hoa đua nở”, khiến thị trường này trở nên “mịt mờ”, không ít người đầu tư đã vớ phải “quả đắng”.

Cách quảng bá thông tin BĐS như vậy càng khiến cho thị trường BĐS thiếu minh bạch, mất niềm tin. Tuy nhiên, để “lập lại trật tự” không dễ dàng gì, vì đây là lĩnh vực kinh doanh dễ “hái ra tiền” bậc nhất.

Khó có “bong bóng”

Không ít người lo lắng những tháng còn lại của năm 2018 sẽ lại bùng phát “bong bóng” BĐS. Nhưng, dựa vào nguồn tiền đổ vào BĐS trong 8 tháng qua, cũng như những chuyển động thị trường, thì theo nhiều chuyên gia BĐS, vài tháng tới khó có thể có cơn sốt BĐS.

Theo TS Võ Trí Thành (Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh), để xác định được thị trường BĐS có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu: Thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp. Ông Thành dẫn thông tin từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho thấy phân khúc đất nền tăng mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%, và cho tới thời điểm này thị trường đã chững lại.

“Nhìn vào những tín hiệu đó có thể thấy rằng, cần thận trọng giao dịch BĐS nhưng không nên quá hốt hoảng”- theo ông Thành.

Đại diện CBRE cũng tán đồng quan điểm này, với nhận định trước mắt sẽ không có bóng bóng BĐS vì thanh khoản trên thị trường đang ổn định. Một trong những dấu hiệu tích cực cho thấy số người mua để ở tăng cao, số người mua BĐS đầu cơ theo kiểu lướt sóng giảm dần.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng không quên cảnh báo những rủi ro có thể đến với thị trường BĐS trong thời gian tới. Đó là giá đất tăng, nhất là tại các thành phố lớn. Bên cạnh đó, những người mua nhà để cho thuê lấy lãi hàng tháng cũng có thể sẽ đối diện với việc giảm lượng khách thuê. So với trước đây 2 năm, tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay trung bình chỉ 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh. Việc nhiều công trình hạ tầng chậm tiến độ cũng ảnh hưởng lớn tới giao dịch BĐS. Vì vậy, khuyến cáo được đưa ra vẫn là với những người có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi “xuống tiền”.

Đỗ Quang/Đại đoàn kết