31/07/2018
Thị trường nhà phố TP Hồ Chí Minh: Giao dịch ế ẩm, giá vẫn cao ngất ngưởng
Sau một thời gian dài tăng giá liên tục, giá nhà phố trên địa bàn các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh đã đạt một mặt bằng mới. Điều đáng nói, số lượng giao dịch thành công của phân khúc bất động sản (BĐS) này lại tụt dốc không phanh.
Giá tăng vô tội vạ
Anh Mai Huy, một nhà đầu tư tư nhân cũng là người môi giới mua bán nhà phố các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh khá có tiếng trong làng BĐS cho biết, giá nhà phố hiện nay đã lên đỉnh, giao dịch không còn nhiều như cách đây vài tháng. So với 2 năm trước, mặt bằng giá đã tăng từ 60 – 100%, thậm chí cá biệt có trường hợp tăng đến 150%. Đơn cử như 2 năm trước, với số tiền tầm 1,5 triệu USD (trên 30 tỷ đồng) có thể mua được một căn nhà mặt tiền 100m2 trên các tuyến đường hot như Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi… quận 1. Thế nhưng nay cũng ở vị trí đó, diện tích đó phải tầm 50 – 60 tỷ đồng mới mua được.
 Mặt bằng giá nhà phố đã tăng đáng kể trong thời gian qua. Ảnh: Huy Khánh |
“Giá tăng cao vô tội vạ nhưng giao dịch lại chậm. Riêng bản thân nhóm anh em của tôi không môi giới thành công vụ nào trong vòng một tháng trở lại đây. Anh em trong nhóm tháng trước có môi giới thành công một vụ mua bán căn nhà trên mặt tiền nội bộ đường Hoàng Sa. Chủ nhà neo giá 18 tỷ đồng, sau đó hơn nửa năm chẳng ai mua điều chỉnh dần dần cuối cùng chốt giao dịch 13 tỷ đồng. Giá bán cuối cùng chỉ bằng 72% giá chào bán, như vậy cũng đủ thấy mức độ “ảo” của giá nhà trong các quận nội thành hiện nay” – Anh Mai Huy cho hay.
Một môi giới tên Đào Quang Dũng cũng cho biết, quận 7 nhà phố – đất nền giao dịch trầm lắng mọi phân khúc. Đầu tư xả hàng nhiều nhưng giá lại chưa thấy giảm là mấy.
Anh Huynh Hồng Trung – một người làm môi giới mua bán nhà khu vực lân cận quận 1 TP Hồ Chí Minh cũng than ngắn thở dài bởi chỉ trong quý I/2018, tình hình giao dịch nhà có giá từ 5 – 10 tỷ đồng tại các phường 19, 21, 22, 17 thuộc quận Bình Thạnh (giáp quận 1) rất tốt nhưng vài tháng nay rất chậm. Nguồn cung nhà phố gần khu trung tâm cũng không có nhiều, chủ yếu là mua đi bán lại chứ không có hàng mới. “Khách của em 6 tháng trước mua một căn trên đường Phạm Viết Chánh 11 tỷ đồng, rao bán lại 12 tỷ đồng mà hơn 3 tháng rồi chưa bán lại được. Có cửa hàng tiện lợi muốn thuê 30 triệu đồng/tháng nhưng họ không dám cho thuê vì vẫn đang muốn bán để thu hồi vốn, cho thuê thì kẹt hợp đồng dài hạn” – anh Trung nói.
Khó đầu tư lướt sóng
Theo tìm hiểu của phóng viên, việc giao dịch nhà phố hay đất nền sụt giảm không phải diễn ra manh mún từng khu vực, mà là tình trạng chung ở 12 quận trung tâm trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện nay. Điều đáng nói, giao dịch sụt giảm nhưng giá phân khúc này trên thị trường vẫn “trên trời”.
Phân tích hiện tượng này, anh Mai Huy cho rằng, thị trường đang ở ngưỡng rất nhạy cảm, giá biến động quá nhanh nên những người có nhà cần bán tiếp tục hô giá rất cao, cao hơn từ 20 – 40% so với vụ giao dịch trước đó trong khu vực, như vậy giá nhà cứ từng nấc leo thang lên đỉnh. Tâm lý người bán là cứ ra giá cao, không bán được thì từ từ điều chỉnh xuống dần cho đến khi bán được. Nghĩa là không có cán cân mặt bằng chuẩn giá đối với nhà phố. Còn các nhà đầu tư cá nhân, khi bỏ ra số tiền lớn trên 10 tỷ đồng trở lên họ cũng hết sức thận trọng nên giao dịch chậm lại.
Về vấn đề này, chuyên gia BĐS Trần Quang Khánh cũng cho biết, ông đã thực hiện một cuộc thăm dò về thị trường BĐS thông qua tình hình làm ăn thực tế của các môi giới nhà đất trên toàn địa bàn TP, đã có 168 phản hồi từ các môi giới. Nhìn chung, toàn thị trường đã chuyển sang trạng thái ế ẩm, nhà đất khó bán. Một vài khu vực có thông tin hỗ trợ tốt, tình hình giao dịch có khả quan hơn.
Ông Khánh cho rằng, việc đầu tư vào nhà phố hiện nay là một bài toán khó khăn cho các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn không mạnh, phải đi vay ngân hàng để đầu tư – lướt sóng. Nếu nhà đầu tư mua một căn nhà tầm 10 tỷ đồng trở lên trong vòng 6 tháng không bán được hoặc bán không có lời trên 10% thì xem như làm không công vì phải trả lãi vay. Khi đó, áp lực lãi suất buộc họ phải xả hàng, xả cũng không được, om hàng thì nguy cơ “vỡ nợ” vì vốn vay có thể xảy ra nên họ không dại gì đầu tư liều như trước. Tuy nhiên, nếu mua để ở hoặc mua đầu tư bằng nguồn tiền rảnh rỗi, theo ông Khánh, về lâu dài giá trị BĐS nhà phố nguồn vốn được bảo toàn, có thể trong 1 hoặc 2 năm không tăng giá đáng kể nhưng sau 3 đến 4 năm chắc chắn ngôi nhà đó sẽ giá trị gia tăng khá cao.
Theo báo cáo thị trường của Công ty DKRA Việt Nam, trong Quý II/2018, thị trường có 6 dự án mới (bao gồm 4 dự án mới và 2 dự án đã có trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo), cung cấp 516 căn nhà phố/biệt thự, bằng khoảng 83% nguồn cung quý trước (621 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 88% (khoảng 452 căn), tăng 15% so với quý trước. Khu Đông vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, với tỷ lệ 94% nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 90%. Với lượng tiêu thụ khả quan trong quý I và quý II, phân khúc đất nền được dự báo vẫn là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.
Huy Khánh/Kinh tế và Đô thị
