Thủ tục chuyển nhượng NƠXH – Có vướng như lời đồn?
Liên quan đến những quy định về nhà ở xã hội (NƠXH), đã sang năm thứ 6 kể từ ngày dự án NƠXH đầu tiên của Hà Nội đi vào sử dụng, nảy sinh vấn đề băn khoăn mới đối với người dân hiện nay là thủ tục chuyển nhượng NƠXH sau thời hạn 5 năm, đặc biệt là phần thuế sử dụng đất phải nộp vẫn chưa được hiểu rõ ràng.
Ảnh minh họa.
Anh Tuấn Anh, cư dân tòa nhà NO11 thuộc Dự án NƠXH Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) bày tỏ thắc mắc: Anh hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư và nhận bàn giao căn hộ vào tháng 9/2013. Sau 1 năm, anh được nhận “sổ đỏ”. Do không còn nhu cầu, vợ chồng anh muốn sang nhượng lại căn hộ khi đã đủ điều kiện. Tuy nhiên, để có thể chuyển nhượng được thì phải đóng thuế sử dụng đất theo quy định, song tiền thuế này được thực hiện như thế nào, vẫn chưa rõ.
Cùng chung hoàn cảnh như anh Tuấn Anh, chị Thu Hồng, một cư dân cùng tòa nhà NO11 này cũng trong tâm trạng thấp thỏm trước những thông tin chưa có biểu giá tính thuế cho NƠXH của Bộ Tài chính.
“Tôi đã tìm được căn hộ mới ưng ý, còn căn hộ đang ở cũng có người muốn mua. Nhưng vì chưa rõ về thủ tục sang nhượng, mức thuế như thế nào nên đang tạm dừng giao dịch”, chị Hồng chia sẻ.
Để làm rõ những thắc mắc của người dân về quy định chuyển nhượng NƠXH, đại diện phòng chức năng Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Căn cứ Khoản 4, Điều 19 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người mua – thuê NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp vay ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời gian trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua NƠXH được phép bán NƠXH cho các đối tượng khác có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà ở chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó.
Bởi các dự án NƠXH đã được Nhà nước ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Do vậy, khi không có nhu cầu ở và muốn chuyển nhượng, người dân phải nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc trả lại nhà cho chủ đầu tư để bán cho người khác.
Trao đổi với lãnh đạo Văn Phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội được biết, thời gian qua, cơ quan này đã thực hiện nhiều trường hợp chuyển nhượng ‘sổ đỏ” NƠXH khi đã đủ điều kiện theo quy định và không có vướng mắc gì.
Cụ thể là 2 dự án trên địa bàn quận Hà Đông (gồm chung cư CT1 – Ngô Thì Nhậm và chung cư 19T3 Khu đô thị Kiến Hưng). Theo đó, Chi cục Thuế quận Hà Đông đã áp dụng cách tính thuế theo đúng Thông tư 139/2016 của Bộ Tài chính.
Tuy nhiên, cơ quan thuế này cũng cho biết: Hiện nay việc xác định hệ số phân bổ căn hộ để xác định tiền sử dụng đất của mỗi dự án có khác nhau và cũng phức tạp, do vậy các chủ đầu tư phải căn cứ vào quy định, hướng dẫn của cơ quan chức năng để sớm hoàn thiện các vấn đề liên quan nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho người dân khi có nhu cầu mua, bán NƠXH.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, trường hợp chuyển nhượng – mua bán NƠXH khi đã đủ điều kiện được thực hiện theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 6 Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 19/6/2016 của Bộ Tài chính; Thông tư số 88/2016/TTL-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Hướng dẫn Liên ngành số 1353/HD-LN ngày 23/2/2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế Hà Nội và Kho bạc Nhà nước Hà Nội thì cơ quan tính thuế là Chi cục thuế cấp huyện nơi có đất. Việc thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được Kho bạc Nhà nước quận, huyện, thị xã và các ngân hàng được Kho bạc ủy nhiệm thu hoặc phối hợp thu thực hiện. Nơi tiếp nhận giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả – Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội địa chỉ N1AB Hoàng Minh Giám, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
“Về cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng – mua bán NƠXH được hướng dẫn rất cụ thể tại Thông tư số 139/2016/TT- BTC. Theo đó, trường hợp bán NƠXH là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách Nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Nếu bán NƠXH là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại NƠXH. Hệ số phân bổ để xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp bán NƠXH là căn hộ chung cư là tỷ lệ giữa diện tích căn hộ bán với tổng diện tích sàn tòa nhà. Cụ thể, tiền sử dụng đất phải nộp khi bán lại NƠXH trong trường hợp người mua, thuê mua NƠXH bán lại NƠXH là căn hộ chung cư được xách định bằng 50%, nhân với (x) diện tích căn hộ chung cư, nhân với (x) giá đất, nhân với (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ. Như vậy, không thể có chuyện thuế sử dụng đất cho căn hộ NƠXH lên tới gần trăm triệu như tin đồn. Số tiền thuế này không hề lớn. Cư dân cần đến Chi cục thuế sở tại để được hướng dẫn và tính toán chính xác, tránh hoang mang không đáng có” – đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định.
