Cơ sở pháp lý của Condotel sẽ được tính đến rõ ràng hơn
Ngày 10/8, tại Hà Nội, Vneconomy đã tổ chức buổi tọa đàm về phân khúc. Tham dự buổi tọa đàm có ông Phạm Văn Thường – Trưởng phòng Quản lý Bất động sản, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Theo ông Phạm Văn Thường, sau khi các Hiệp hội có ý kiến với Bộ Xây dựng về tính pháp lý sở hữu Condotel, Bộ Xây dựng đã báo cáo với Thủ tướng và Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cho 3 Bộ: Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ xây dựng quy chuẩn loại hình này; Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ là xây dựng, quản lý, sở hữu tài sản trên đất; Bộ Tài chính sẽ chuẩn bị khung pháp lý quản lý tài chính phát triển mô hình này. Sắp tới, cơ sở pháp lý của các loại hình như này được tính đến rõ ràng hơn.
Tính đến cuối năm 2016, Condotel đã tạo nên một xu hướng đầu tư mạnh mẽ trên thị trường và tiếp tục tăng nguồn cung trong năm nay với sự ra mắt ấn tượng của nhiều dự án mới tại các khu vực có nhiều thế mạnh. Tuy nhiên, xu thế phát triển của Condotel tại Việt Nam đang cùng đón nhận cả những ý kiến lạc quan và thận trọng. Đây là nội dung được trao đổi sôi nổi tại cuộc tọa đàm truyền thông và giao lưu trực tuyến “Thị trường Condotel và nỗi lo thừa cung” do Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào chiều 10/8.
Toàn cảnh buổi Tọa đàm (ảnh: Quang Phúc)
Đầu tư Condotel là xu hướng và thu hút các nhà đầu tư thông minh
 Bà Hương Trần Kiều Dung – Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn FLC (ảnh: Quang Phúc) |
Là đại diện nhà đầu tư, bà Hương Trần Kiều Dung – Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn FLC cho biết: Qua quá trình triển khai, kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng, FLC thấy du lịch Việt Nam phát triển đáng kể, thu hút lượng lớn khách du lịch nước ngoài và trong nước. Do đó, Tập đoàn FLC định hướng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng gắn với hạ tầng du lịch.
Trên thực tế, số lượng các nhà đầu tư có năng lực phát triển Condotel chưa nhiều. Khách hàng quan tâm đầu tư lựa chọn chủ đầu tư năng lực thực sự. Họ không chỉ mua căn hộ Condotel mà còn tận hưởng những giá trị của nó. Như vậy, nhà đầu tư phải hướng tới phát triển tổng thể bên cạnh khối khách sạn để cạnh tranh, thu hút.
Trên thị trường hiện nay có nhiều ý kiến quan ngại về cung – cầu Condotel, nhưng bà Dung cho rằng, với bản thân FLC chưa thấy gì. Với sự gia tăng khách du lịch hiện nay, Condotel vẫn chưa nhiều. Đầu tư Condotel là xu hướng và thu hút các nhà đầu tư thông minh.
Về lợi nhuận Condotel, FLC có tính toán, tỷ lệ lấp đầy 40 – 50% thì đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì chúng tôi có lãi. Mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy của FLC lên tới 90%, mùa thấp điểm thấp hơn. Việc đầu tư của mỗi doanh nghiệp khác nhau nên các quyền lợi khách hàng khác nhau. Với các khu du lịch nổi tiếng, việc lấp đầy 40 – 50% không quá khó.
Theo nhận định của bà Dung thì nhiều khách sạn vận hành trên 10 năm vẫn hiệu quả. Tất nhiên trong quá trình hoạt động, Condotel sẽ thường xuyên được bảo trì, nâng cấp. Giả sử, trong quá trình vận hành chủ đầu tư phá sản thì sẽ phải được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác, cam kết các quyền lợi tối đa với nhà đầu tư. Do đó, không có rủi ro về tài sản, họ vẫn đảm bảo được vốn, lãi suất tốt hàng năm.
Còn theo chia sẻ của bà Vũ Thị Lan Anh – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO thì: Ở hội thảo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức tháng 10/2016, chúng tôi đã đưa dự báo Condotel bùng nổ ở Việt Nam. Năm 2016, Việt Nam đón 10 triệu lượt khách du lịch quốc tế và 2020 dự kiến đón 20 triệu lượt khách quốc tế, gấp đôi cuối 2016. Để phát triển du lịch với tốc độ như vậy, cơ sở hạ tầng, cơ sở lưu trú là cần thiết.
 Bà Vũ Thị Lan Anh – Phó tổng Giám đốc Tập đoàn CEO (ảnh: Quang Phúc) |
Bà Lan Anh khẳng định, Condotel là xu hướng tất yếu. Đầu tháng 8, CEO mới ra dự án Condotel Sonasea Condotel & Villas tại Phú Quốc, nhận được sự đón nhận tích cực từ thị trường Hà Nội và TP.HCM với cam kết 10%/năm trong vòng 10 năm.
Suất đầu tư với Condotel hấp dẫn, giá hơn 2 tỷ/căn của thị trường căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp theo tiêu chuẩn 5 sao, với chính sách hỗ trợ của ngân hàng, việc thu hồi vốn ngay từ khi bắt đầu ký kết thực hiện đã thấy lợi nhuận từ sản phẩm này, phù hợp với mức thu nhập trung bình.
“Với lợi nhuận và cam kết đầu tư như hiện tại cũng hấp dẫn với người nước ngoài, kể cả đang sinh sống làm việc tại Việt Nam hoặc ở nước ngoài. Nếu có thể mở cửa cho đối tượng này cũng giúp tận dụng nguồn vốn phát triển từ nước ngoài” Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO nói.
Để đảm bảo tài sản sinh lời sau 10 năm, theo bà Lan Anh, nhà đầu tư phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lãi suất được hưởng nhưng sau 10 năm còn là giá trị gia tăng hay không thì phải chọn vị trí. Cho nên, việc đầu tư vào vị trí du lịch tiềm năng thì sẽ đảm bảo lợi ích tốt hơn.
Không phải tự nhiên mà condotel trở thành kênh đầu tư hấp dẫn
 Ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (ảnh: Quang Phúc) |
Tại cuộc tọa đàm, ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có cái nhìn rất lạc quan về sự phát triển Condotel tại Việt Nam. Bởi theo ông lý giải, mô hình khách sạn căn hộ không phải mới.
Sản phẩm Condotel hiện nay được hình thành, là tài sản sở hữu nhưng cũng là hàng hoá kinh doanh. Trong nội tại sản phẩm đó, đã có dòng tiền chảy chuyển tiếp từ nhà đầu tư thứ cấp tới người tiêu dùng. Từ đó, tạo ra tính thanh khoản lớn.
“Tôi đánh giá rất cao người đã khai sinh ra loại hình đầu tư, chia sẻ lợi ích với người dùng. Những nhà đầu tư như Vingroup, Sungroup, FLC… đã rất liều lĩnh, mạo hiểm trong việc phát triển mô hình condotel từ rất sớm. Condotel xuất hiện đúng lúc, phù hợp nhu cầu với người tiêu dùng. Hiện nay, có nhiều ý kiến việc cung cầu condotel, song tôi thấy khá yên tâm bởi dòng tiền đổ vào Condotel đến nhiều từ nhà đầu tư, có tính bền vững.” ông Thành nhìn nhận.
 TS. Lê Đăng Doanh – chuyên gia kinh tế. |
Theo TS. Lê Đăng Doanh – chuyên gia kinh tế, Condotel với Việt Nam vẫn tương đối mới nhưng là sản phẩm của thời đại kinh tế chia sẻ. Trên thế giới ngày nay, số người phải bỏ đi làm ở chỗ khác tăng lên rất cao, nhiều người có căn hộ không chủ động condotel gì cả nhưng khi chuyển đi nơi khác phải cho thuê qua các ứng dụng cho thuê phòng, các căn hộ này sẽ rẻ hơn: “Tôi đi họp ở nước ngoài, căn hộ khách sạn thì đắt nhưng khi sử dụng căn hộ chia sẻ thì rẻ hơn rất nhiều. Đây là xu hướng phải ủng hộ”- ông Doanh cho biết.
Từ những kinh nghiệm thực tế, ông Giáp Văn Kiểm – Phó tổng giám đốc CEN Land – CEN Group, chia sẻ: Theo quan điểm của nhà phân phối, bây giờ mới là thời kỳ bắt đầu của Condotel. Việt Nam đón 10 triệu khách quốc tế, nay mai 20 – 30 triệu khách, và chúng ta không lo lắng về nguồn cung. Đối với khách hàng, đây là kênh đầu tư hấp dẫn nhất. Các nhà đầu tư cam kết lợi nhuận tối thiểu 8%/năm, 10%/năm tương đương 200 triệu đồng/năm cho mỗi căn hộ 2 tỷ, sau 10 năm đương nhiên giá đất tăng, trong khi gửi lãi suất ngân hàng 6,8%. Ngoài lợi nhuận, khách hàng còn được ở Condotel, thậm chí đi cả chuỗi nghỉ dưỡng của các nhà đầu tư.
 Ông Giáp Văn Kiểm – Phó tổng Giám đốc CEN Land (ảnh: Quang Phúc) |
“Condotel là phân khúc có thanh khoản tốt nhất. Ở miền Bắc và TP.HCM, bất động sản cao cấp chững lại nhưng Condotel vẫn rất cao bởi nó được xem như một kênh đầu tư, không đầu tư ở tỉnh này đầu tư ở tỉnh khác”- ông Kiểm nhận định.
Mong manh pháp lý?
Với sự hấp dẫn của kênh đầu tư Condotel, phần lớn khách hàng vẫn lo lắng khi quan tâm đến tính pháp lý của loại hình BĐS mới mẻ này.
Chia sẻ tại cuộc tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng: “Chúng tôi đã gửi văn bản với Ban kinh tế Trung Ương về sửa đổi các tính pháp lý của các Condotel. Chúng tôi rất ủng hộ loại mô hình này phát triển, tạo ra bộ mặt mới của các địa phương, nhưng muốn thành công không chỉ Condotel đơn độc mà phải bao gồm tập hợp quần thể du lịch, đầu tư các tiện ích hoàn thiện. Do đó, cần phải lôi kéo rất nhiều nhà đầu tư đến cùng xây dựng”.
Còn theo ông Nguyễn Ngọc Thành – Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thì, VNREA đã có nhiều văn bản trình Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ để điều chỉnh một số luật để tạo khung pháp lý cho sản phẩm này.
 Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (ảnh: Quang Phúc) |
Các bộ luật đều vướng khi phát triển hoàn thiện sản phẩm Condotel theo đúng nghĩa của nó. Chẳng hạn, tính tương thích với giao dịch khách hàng có thể có rủi ro, quá trình phát triển phân khúc này khác với đầu tư khách sạn thông thường. Condotel mới phát triển 2 năm nhưng đã bộc lộ những vấn đề quản lý, dịch vụ, sử dụng bộ máy hiện có, công nghệ hiện có chưa chắc đã đảm bảo được nhu cầu Condotel.
Với cách nhìn của chủ đầu tư, bà Trần Kiều Dung cho biết, để kinh doanh thì Condotel phải được xác nhận là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở, người mua không có hộ khẩu ở đó. Điều này mang lại lợi ích lớn cho địa phương bởi tiền sử dụng đất xác định trên đất ở cao hơn nhiều so với đất dịch vụ, địa phương không bị tăng dân số do người mua không ở, lại thu hút thêm khách du lịch, cơ sở hạ tầng.
Trên cơ sở đó, bà Dung đề nghị Bộ Xây dựng và đơn vị liên quan sớm có hành lang pháp lý, hỗ trợ cho Condotel đi vào hoạt động. Đây cũng là động lực để các chủ đầu tư mạnh tay đầu tư hơn nữa vào loại hình này.
Bà Lan Anh – Tập đoàn CEO cho hay, Hiệp hội Bất động sản, doanh nghiệp có kiến nghị với Bộ Xây dựng và Thủ tướng về văn bản pháp lý với Condotel, khách hàng mong muốn có giấy chứng nhận đảm bảo quyền sở hữu, đây cũng như là của để dành của họ. Tài sản được gia tăng giá trị và chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền, lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư chúng tôi mong muốn có văn bản hướng dẫn cho phép mua Condotel cấp giấy chứng nhận sở hữu gắn liền với đất.
Liên quan tới vấn đề về mặt pháp lý quy định người nước ngoài không được mua Condotel, bà Lan Anh cho rằng đây là hạn chế bởi hiện nay, đang muốn thu hút đầu tư từ nước ngoài nhưng việc người nước ngoài không được mua cũng hạn chế dòng vốn từ nước ngoài.
 Ông Phạm Văn Thường (ảnh: Quang Phúc) |
Ông Phạm Văn Thường – Trưởng phòng Quản lý Bất động sản – Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nêu quan điểm cá nhân: Doanh nghiệp sáng tạo những loại hình kinh doanh mới, pháp luật cũng có nhưng mang tính tương đối chung. Ví dụ, Luật Đất đai có quy định về nhà ở tương đối rõ nhưng những loại hình giữa ở – kinh doanh cũng có.
Ông Thường cho rằng, Condotel là loại hình bất động sản mới và các Luật chưa quy định cụ thể, chứ chưa phải chưa có. Doanh nghiệp cho rằng cần hết sức cụ thể mới làm được. Đối với những dự án du lịch nghỉ dưỡng hiện áp dụng theo Luật Đầu tư và chủ yếu các nhà đầu tư được địa phương chỉ định thầu hoặc giao đất. Trong đó, nhà đầu tư sẽ quy hoạch và được nhà nước phê duyệt. Condotel nếu đúng như trước đều là các dự án khách sạn cho thuê, nhưng nhà đầu tư muốn chia sẻ lợi ích, huy động vốn trong dân và muốn bán đi thay vì chỉ cho thuê.
Ông Thường thẳng thắn: Tôi chưa thấy sổ đỏ nào ở Condotel, Tổng cục Đất đai cũng nói là chưa bao giờ thấy sổ đỏ. Sau khi các Hiệp hội có ý kiến với Bộ Xây dựng về tính pháp lý sở hữu Condotel, Bộ Xây dựng đã báo cáo với Thủ tướng. Thủ tướng sau đó giao cho 3 Bộ: Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ xây dựng quy chuẩn loại hình này; Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ là xây dựng, quản lý, sở hữu tài sản trên đất; Bộ Tài chính sẽ chuẩn bị khung pháp lý quản lý tài chính phát triển mô hình này. Sắp tới, cơ sở pháp lý của các loại hình như này được tính đến rõ ràng hơn. Về nguyên lý thì doanh nghiệp được làm những gì pháp luật không cấm.
Khách hàng mong muốn có giấy chứng nhận đảm bảo quyền sở hữu Condotel
“Hiện nói đến sự lo ngại của người dân, nếu tôi là dân tôi cũng lo ngại. Một loại hình chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư, tôi không nói không tin tưởng cam kết chủ đầu tư nhưng cũng nhiều vấn đề. Khách hàng chúng tôi đánh giá là yếu thế hơn chủ đầu tư, hợp đồng do chủ đầu tư soạn chứ có phải là thoả thuận đâu. Cam kết phải do nhà nước quản lý thì chủ đầu tư mới không chạy đi đâu được”, ông Thường nêu quan điểm cá nhân.
Nhiều chủ đầu tư cam kết mạnh, mua 1 cái biệt thự 10 năm sau có nhà rồi, nghe rất đơn giản nhưng 10 năm sau mới là câu chuyện. Nhiều chủ đầu tư giải thích lúc đó có luật pháp, nhưng cũng phải đặt vấn đề.
