Thực trạng chung cư cũ tại TPHCM

(Tạp chí KTVN) – Chung cư cũ của Sài Gòn được xây dựng trước năm 1975 được xem như một mô hình của đô thị, đã cứu cánh cho hàng vạn người có nhà ở, trong giai đoạn đất nước còn khó khăn. Cho đến nay các căn hộ đã xuống cấp, người dân vốn đã chật vật trong mưu sinh nay phải chống đỡ với hư hỏng, môi trường ẩm thấp, cuộc sống của người dân không còn đảm bảo tiêu chí nhà ở chung cư theo quy định hiện nay. Trước thực trạng đó, các cấp, các ngành từ trung ương đến địa phương có nhiều trăn trở làm thế nào để có giải pháp tháo gỡ, góc nhìn từ thực trạng hiện nay cho chúng ta thấy rõ hơn về vấn đề này.

òn nhiều chung cư cũ tại TPHCM với mật độ dân cư đông đúc đang trong tình trạng xuống cấp cần được sớm cải tạo

THỰC TRẠNG CHUNG CƯ CŨ VÀ KẾT QUẢ CHƯƠNG TRÌNH CẢI TẠO XÂY DỰNG MỚI THAY THẾ CHUNG CƯ HỎNG XUỐNG CẤP TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM TRONG THỜI GIAN QUA

Là một trong những đô thị có quy mô dân số lớn nhất cả nước, TPHCM ngay từ trước năm 1975 đã xây dựng khá nhiều khu chungcư có quy mô và chất lượng khác nhau. Từ những khu có quy mô khá lớn như Khu cư xá Thanh Đa được quy hoạch xây dựng mới trên khu đất rộng và có cơ cấu khá hoàn chỉnh theo hướng một“Đơn vị ở”; Đến những khu cư xá có quy mô nhỏ hơn nằm ở nhiều khu vực nội thành chỉ gồm một số đơn nguyên như các khu chung cư: Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt…; Đặc biệt có rất nhiều tòa nhà chung cư được xây dựng đơn lẻ nằm rải khắp đô thị, thậm chí ở cả trong những nơi“hang cùng ngõ hẻm”.

Với quy mô khác nhau như vậy, song các khu chung cư đều được xây dựng với chất lượng khá tốt vì phần lớn các tòa nhà nếu được xây dựng cao tầng đều dùng hệ khung – cột bê tông cốt thép. Thậm chí có những khu chung cư tạo lập được ra những không gian đô thị sống tốt với không gian cây xanh – thảm cỏ, ánh nắng chan hòa mà nhiều khu chung cư gọi là “cao cấp”hiện nay cũng không có được.

TPHCM sau năm 1975 đã có lúc người dân tự hào bởi chất lượng của một vài khu chung cư. Đặc biệt khu cư xá Thanh Đa có chất lượng xây dựng và môi trường sống còn hơn cả các “Khu ngoại giao đoàn” tại Vạn Phúc – Hà Nội trước đây, đó là chưa nhắc đến các khu nhà được xây dựng hàng loạt theo kiểu “lắp ghép” ở khá nhiều nơi. Tất nhiên, khi đó TPHCM cũng có nhiều khu chung cư được xây dựng “lụp xụp” như: Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt… được xây dưng sau những năm 1968 để nhanh chóng giải quyết được nhu cầu về nhà ở của một bộ phận dân cư lúc bấy giờ. Những tòa nhà chung cư được xây dựng đơn lẻ thì thường có chất lượng rất khác nhau, nhìn chung có chất lượng trung bình, nhưng cũng có cái khá lịch sự gần giống với các khách sạn.

Hiện trạng môi trường sống xuống cấp Chung cư Cô Giang, Q3, TPHCM

Nhưng rất đáng tiếc, những gì chúng ta nhìn thấy ngày hôm nay là kết quả của một thời kinh tế bao cấp và sau đó là thời kỳ phát triển một nền kinh tế thị trường theo hướng tự phát mà trách nhiệm, vai trò quản lý nhà ở cho người dân của Nhà nước còn bị bỏ ngỏ. Điều này thể hiện ở những tồn tại trong công tác quản lý đô thị, ý thức của những người sử dụng cũng như việc chậm trễ trong xác định quyền sở hữu của người dân sống tại các khu chung cư này. Bên cạnh việc bị lấn chiếm một cách trắng trợn làm xáo trộn hoàn toàn mô hình xây dựng ban đầu của những người được phân các căn hộ theo cách “của cho không” nên không ai tiếc, việc sang nhượng một cách thoải mái giữa những người sử dụng đã dẫn tới tình trạng của chung nên không ai xót và tình trạng hư hại nghiêm trọng phần kiến trúc của các ngôi nhà, hệ thống kỹ thuật như cấp – thoát nước là điều không thể tránh khỏi. Thậm chí, tại TPHCM sau năm 1975, với quỹ nhà ở quá lớn, nên đối với các cán bộ – công chức “chỉ được” phân nhà chung cư chứ không phải nhà riêng đều mang tâm lý ở “tạm bợ” chờ mua được nhà riêng, chính vì vậy ý thức giữ gìn – bảo vệ như một tài sản quý giá hầu như không có… Nhìn chung, việc các khu chung cư xuống cấp một cách nhanh chóng là lỗi của cả hai phía: sự quản lý yếu kém của các cấp chính quyền và người dân đang sống tại các khu chung cư này.

Chung cư Cô Giang, Q3, TPHCM

Theo Sở Xây dựng TPHCM, thành phố hiện có rất nhiều chung cư cũ, trong đó có 475 chung cư được xây trước năm 1975. Phần lớn chung cư bị xuống cấp, hư hỏng do đã được xây dựng trên 40 năm, đặc biệt là có tình trạng cơi nới, sửa chữa, nâng cấp đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng. Hầu hết các chung cư từ 8 tầng trở xuống, có 467/474 chung cư, chiếm 98%, và có tiện ích dưới 1.000m2 là 344/474 chung cư chiếm 72%. Tình trạng sở hữu căn hộ phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, sở hữu nhà nước cho thuê, lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Hệ thống kỹ thuật quá cũ kỹ hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp không bảo đảm theo quy định. Hầu hết các hộ dân chung cư đều có thu nhập thấp, đa phần chưa nhận thức về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, hoặc người sử dụng chung cư. Việc di dời tháo dỡ để đầu tư xây dựng mới chung cư bị hư hỏng nặng, xuống cấp đã được triển khai thực hiện từ năm 1999.

NHỮNG NỖ LỰC BƯỚC ĐẦUVÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CẢI TẠO CÁC CHUNG CƯ

Nỗ lực cải tạo chung cư

Nỗ lực cải tạo chung cư
Từ những phân tích ở trên chúng ta có thể nhận thấy hệ thống chung cư cũ ở TPHCM đã “cũ đi” nhanh hơn so với “tuổi thọ” thật của chúng. Tất nhiên cũng có những khu chung cư như Khu cư xá Thanh Đa xuống cấp vì bị lún – nứt, nhưng cũng không thể loại trừ khả năng bị lún nứt do chúng ta đã khai thác cát và nước ngầm không có sự quản lý. Có thể nhận thấy nếu chỉ xem xét riêng về mặt kết cấu các tòa nhà, hệ thống chung cư tại TPHCM thường phải có “tuổi thọ” lâu hơn so với các khu chung cư xây bằng gạch và lắp ghép tấm lớn tại Hà Nội. Thật đáng buồn là trong những năm gần đây, hiện tượng các chung cư cũ lần lượt xuống cấp lại là một thách thức lớn với cả 2 thành phố.
Tuy nhiên kết quả của các giai đoạn trước đa phần đều không đạt so với mục tiêu, yêu cầu, chỉ tiêu đề ra nên chưa đáp ứng được nhu cầu chỉnh trang đô thị của Thành phố và thực tế kỳ vọng của người dân. Giai đoạn 2006 – 2010, đã tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 95.362m2/300.000m2 sàn đạt lỷ lệ 31,79%. Xây dựng được 273.942m2/417/963m2 sàn, đạt tỷ lệ 65,54%. Giai đoạn 2011-2015, đã tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 109m2/350.000m2 sàn, đạt tỷ lệ 31,31%. Xây dựng mới được 208.284m2/445.000m2 sàn, đạt tỷ lệ 46,81%.

Nguyên nhân là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thời gian thực hiện kéo dài, thậm chí không thực hiện được và biện pháp cuối cùng là cưỡng chế, là giải pháp không ai muốn, đây là hạn chế khó khăn lớn nhất. Mặt khác là do chỉ tiêu quy hoạch. Thực tế đa phần các chung cư cũ năm trong khu vực nội thành là khu vực hạn chế phát triển dân cư. Nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân số nên chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với vị trí chung cư cũ trong các đồ án quy hoạch được duyệt không cao, thường không đảm bảo hiệu quả đầu tư. Mặc dù quy định đã cho phép điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng chỉ tiêu quy hoạch nhưng vẫn phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Do vậy đây cũng là hạn chế dẫn đến việc thực hiện xây dựng mới, thay thế các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố chưa hiệu quả, khả thi.

Những vấn đề đặt ra
Hiện Thành phố có nhiều chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10, quận Bình Thạnh với khoảng 27.000 hộ dân sinh sống. Các chung cư này đã xuống cấp trầm trọng, nhiều chung cư có thể sập bất cứ lúc nào, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường…
Có thể nhận thấy chúng ta vẫn cứ loay hoay mãi trong việc lo giải bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ. Do vậy, bài toán này sẽ chỉ tìm được lời giải hợp lý nếu các bên nhìn nhận thấu đáo trách nhiệm của mình.

Ở đây, cần nhận diện rõ trách nhiệm của người dân và chủ đầu tư: người dân đang sống trong các khu nhà chung cư cũ xuống cấp này có quyền đòi hỏi những căn hộ có điều kiện sống an toàn hơn, nếu được thì tốt hơn căn hộ hiện họ đang phải sống trong nỗi lo sợ hàng ngày. Nhà đầu tư trong một nền kinh tế thị trường chỉ có thể tham gia vào công việc này nếu họ tìm được lợi nhuận, thậm chí nếu lợi nhận nhiều thì họ còn cạnh tranh nhau để “xin được đầu tư” cải tạo chung cư cũ như vừa qua tại một số vị trí đắc địa TPHCM. Tuy nhiên, cần đẩy mạnh nhiều hơn nữa vai trò và trách nhiệm của chính quyền, bao gồm từ chính quyền trung ương tới chính quyền ở tại các địa phương.

Tại cấp Trung ương, phải xem công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp còn quan trọng hơn so với việc xây dựng các khu chung cư mới. Các khu chung cư này nếu không được cải tạo và xây dựng mới kịp thời, nếu sụp đổ thì sẽ gây ra những thảm họa không thể lường trước. Trong nhiều năm nay khi hàng loạt các khu chung cư cũ xuống cấp thì chính sách ban hành khá mờ nhạt, nhất là bài toán về vốn đầu tư. Trong gói 30.000 tỷ vừa qua, còn chưa có các hạng mục cho vay để cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp không. Các dự án cải tạo chung cư còn rất khó tiếp cận được nguồn vốn này.

Tại cấp địa phương, trách nhiệm của các cấp chính quyền cũng còn tồn tại rất nhiều. Một số nơi chính quyền còn thực sự “sốt sắng” coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư “cao cấp” mới? cũng như chủ động dành hẳn những khu đất có quy mô đủ lớn theo quy hoạch, thuận tiện về giao thông cho những dự án tái định cư hay dự án loại này. Chỉ khi người dân đấu tranh kiên quyết thì chính quyền mới “khởi động” như một vài trường hợp nhà tái định cư vừa qua. Cần sớm thay đổi quan điểm về việc cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp như việc xây dựng các khu chung cư tái định cư cho các “dự án trọng điểm”.

Trước vấn đề lớn và bức xúc trong cải tạo chung cư cũ, các cấp chính quyền TPHCM đã tập trung nhiều nỗ lực để triển khai nhanh. Với chủ trương khuyến khích xã hội hóa công tác cải tạo – xây mới chung cư cũ, nguồn vốn đã từng bước được khai thông, xong việc giải quyết bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ đang là một trong những trở ngại lớn nhất./.

NGUYỄN TRỌNG HÒA & NGUYỄN ĐĂNG SƠN