Thiết kế Condotel, tính tương đồng và khác biệt với thiết kế chung cư

(Tạp chí KTVN) – Condotel có thiết kế “chấp chới” giữa căn hộ chung cư cao tầng và khách sạn, do đó thiết kế loại hình công trình này có nhiều điểm tương đồng và khác biệt với loại hình căn hộ chung cư. Tuy nhiên, việc sử dụng “linh hoạt” giữa thiết kế căn hộ và thiết kế khách sạn cũng dẫn đến một số những bất hợp lý trong sử dụng và vận hành công trình, gây lãng phí cho đầu tư. Rất cần có những định hướng cụ thể trong thiết kế để đảm bảo tính tối ưu và hiệu quả với các thiết kế Condotel trong thời gian tới.

Thiết kế mắt đứng công trình Condotel Residences Phú Quốc với vật liệu và cây xanh tự nhiên

Qua thực tế, do hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn trong thiết kế công trình Condotel còn chưa được hoàn thiện nên trong thời gian qua, để thiết kế công trình Condotel, các đơn vị tư vấn thiết kế đang sử dụng linh hoạt cùng lúc các tiêu chuẩn – quy chuẩn bao gồm tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451: 2012 cho thiết kế nhà ở, tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4319: 2012 cho nhà ở và công trình công cộng, dịch vụ tiện ích và tiêu chuẩn quốc gia TCVN 5065: 1990 về thiết kế khách sạn, TCVN 4391:2015 về phân hạng khách sạn. Điều này tạo nên những khoảng hở trong thiết kế Condotel cần được sớm khỏa lấp để đáp ứng hiệu quả sử dụng của người dân, hiệu quả đầu tư của các chủ đầu tư phát triển dự án.

Hiện nay, khái niệm Condotel còn nặng về chữ nghĩa, chưa được định nghĩa rõ ràng, đúng theo bản chất dẫn đến các trở ngại đối với công tác thiết kế. Thực tế cũng đã chỉ ra, bản thân loại hình Condotel cũng có thể cơ bản chia thành 02 dạng: (1) Condotel xây dựng tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội có tính chất gần giống với nhà ở; (2) Condotel xây dựng tại các địa điểm du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang. Dưới góc độ thiết kế kiến trúc, cần nhận diện và xem Condotel là loại hình nhà ở dịch vụ cho thuê, để có các cơ sở làm rõ tính tương đồng và khác biệt giữa kiến trúc công trình Condotel với nhà ở chung cư, làm cơ sở định hướng cho công tác định hướng thiết kế công trình Condotel trong thời gian tới.

SỰ TƯƠNG ĐỒNG TRONG THIẾT KẾ CÔNG TRÌNH
Qua thực tế, riêng đối với thiết kế công trình, Condotel với đặc thù lai giữa căn hộ – khách sạn nên các thiết kế còn đang bị “chấp chới” giữa loại hình nhà ở chung cư và khách sạn. Chính vì thế, bên cạnh những khác biệt, thực tế đã cho thấy thiết kế công trình Condotel trong nội đô có tính tương đồng cao với nhà ở bởi sự tương đồng về vị trí và tính chất sử dụng.

Các công trình Condotel được xây dựng trong khu vực nội đô một số thành phố lớn thực chất là công trình nhà ở cho thuê, bên cạnh một số ít các gia đình thuê ở dài ngày thì chủ yếu là các đối tượng chuyên gia nước ngoài công tác tại Việt Nam, các đối tượng ở độc thân lưu trú ngắn hạn và dài hạn. Do vậy, thiết kế các công trình Condotel loại này có nhiều sự tương đồng trong thiết kế nhà ở quy hoạch và tổ chức khuôn viên, tổ chức không gian căn hộ và thiết kế kỹ thuật.

Về quy hoạch và tổ chức khuôn viên, trong thời gian qua, một số địa phương có chủ động đưa ra khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với công trình Condotel. Dù khái niệm này còn gây nhiều tranh luận nhưng cũng chỉ ra thực chất quan niệm có thể coi Condotel là một loại hình công trình nhà ở cho thuê, đặc biệt với các công trình Condotel xây dựng tại khu vực nội đô. Chính vì thế khuôn viên công trình Condotel luôn được thiết kế đảm bảo đầy đủ các tiện ích công cộng cho cư dân sinh sống như không gian cây xanh, không gian bể bơi, không gian thể thao trong nhà và ngoài trời. Các không gian dịch vụ: chỗ để xe trong nhà và ngoài trời, siêu thị, nhà hàng, quán cafe ngay trong khuôn viên. Trong một số trường hợp, để tạo điểm nhấn về tiện ích cho công trình, các giải pháp thiết kế quy hoạch còn tăng mạnh diện tích và số lượng giống như một số các khu chung cư cao cấp đã được xây dựng tại các đô thị lớn.

Về kiến trúc công trình và tổ chức căn hộ, công trình Condotel xây dựng trong nội đô cũng có hình khối khá giống với các công trình nhà ở chung cư cao tầng. Công trình cũng có cơ cấu căn hộ bố trí giống như các chung cư cao tầng, tuy nhiên về tỷ lệ căn hộ cũng có sự điều chỉnh theo thực tế (giá đất nội đô cao) và nhu cầu sử dụng (nhà ở cho thuê – thời gian lưu trú không lâu dài), trong đó, tỷ lệ căn hộ 01 phòng ngủ (căn hộ Studio) chiếm nhiều hơn so với công trình nhà ở chung cư thông thường, số lượng các căn hộ có 02, 03 phòng ngủ sẽ chiếm tỷ lệ ít hơn. Tại vì các tác động của yếu tố thị trường như giá đất cao tại khu vực trung tâm, đặc thù đối tượng thuê và sử dụng là người độc thân hoặc công tác ngắn ngày, số lượng căn hộ 01 phòng ngủ cho người độc thân nhiều hơn.

Về thiết kế kỹ thuật, để đảm bảo trong quá trình vận hành và sử dụng công trình, hệ thống kỹ thuật và an toàn phòng cháy chữa cháy có tính năng tương đồng với các chung cư cao cấp. Như thiết kế bố trí trong đó tổ chức đầy đủ các phòng lánh nạn tại các vị trí tầng trung gian có các hệ vách – cửa chống cháy, kín khói và tăng áp; các hệ thống thang thoát hiểm.

Hệ thống PCCC trong thiết kế cũng chú ý tổ chức các hệ thống báo khói và chữa cháy tự động như đầu báo khói, chuông cảnh báo, đèn và tín hiệu hướng dẫn thoát hiểm, hệ thống đầu chữa cháy Splinker và các hệ thống chữa cháy tại chỗ như họng chữa cháy vách tường, bình cứu hỏa tại các vị trí đầu tầng và đầu hành lang.

VÀ NHỮNG KHÁC BIỆT LỚN
Tuy nhiên, cũng chính từ sự chấp chới giữa loại hình nhà ở chung cư và khách sạn, thiết kế Condotel thực sự có rất nhiều điểm khác biệt với loại hình nhà ở, đặc biệt là đối với công trình Condotel có vị trí xây dựng tại các vị trí phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… đã phát triển mạnh trong thời gian qua.

Về quy hoạch và tổ chức khuôn viên, thực tế các ví dụ xây dựng Condotel tại các khu vực phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… thời gian qua cho thấy, do tính chất là phòng cho thuê phục vụ khách du lịch ở ngắn ngày nên áp lực của Condotel loại này đối với nhu cầu hạ tầng xã hội chỉ bằng 30 – 50% so với công trình nhà ở chung cư thông thường. Chính vì thế, quy hoạch và tổ chức khuôn viên Condotel không nhất thiết phải tổ chức đầy đủ các công trình nhà trẻ, nhà cộng đồng trong khuôn viên. Nhưng các công trình tiện ích nghỉ dưỡng, giải trí khác với công trình nhà ở chung cư thông thường (giống như công trình khách sạn) gồm bể bơi, sân thể thao, công viên cây xanh, phòng tập Gym thường sẽ được chú trọng đầu tư thiết kế trong Condotel. Đối với các Condotel phục vụ du lịch thì yêu cầu dịch vụ là cao cấp hơn dẫn đến các khu dịch vụ dành cho cá nhân trở nên không cần thiết và bị loại bỏ.

Quy hoạch hệ thống bãi đỗ xe cũng có thể giảm bớt so với quy định về bãi đỗ xe là 20m2 bãi đỗ/100m2 sàn sử dụng (tiêu chuẩn TCVN: 4451) để sử dụng định mức 1 chỗ đỗ xe/ 4 phòng ở (theo tiêu chuẩn khách sạn). Như vậy có thể, đúng với nhu cầu thực tế của các Condotel loại này, tiết kiệm diện tích đất và chi phí đầu tư – vận hành.

Đi kèm với Condotel loại này là một mức độ cung cấp dịch vụ cao cấp hơn nhà ở chung cư thông thường. Ngoài các công trình dịch vụ thông thường như nhà hàng, cửa hàng tiện lợi, các không gian dịch vụ của Condotel loại này có thể được thiết kế thêm bao gồm: khu dịch vụ giặt là, khu dịch vụ đi chợ, khu thang máy chở hàng, chở rác… (tương tự như dịch vụ khách sạn).

Về kiến trúc công trình và tổ chức căn hộ, về thiết kế tổ chức không gian chung, do đặc thù công trình Condotel loại này có khách sử dụng lưu trú ngắn hạn nên các không gian chung và không gian căn hộ cần được bố trí đồng bộ theo nhu cầu thực tế, tránh lãng phí. Ví dụ quy hoạch hệ thống giao thông đối nội bên trong công trình với nhà ở hỗn hợp yêu cầu tách rời luồng giao thông khu dịch vụ và khu căn hộ để đảm bảo an toàn, nhưng thiết kế công trình Condotel vẫn có thể cho phép bố trí 1 tuyến giao thông chung do đã bố trí khu vực sảnh có lễ tân và an ninh đồng bộ. Tuy nhiên, cũng khác với khách sạn, khu vực này cũng có thể được thiết kế với quy mô diện tích giảm đi so với công trình khách sạn.

Với không gian hành lang, nếu theo quy định về thiết kế nhà ở quy định chiều rộng hàng lang là 2,1m, thì thực tế cho thấy, hành lang trong các Condotel loại này chỉ nên áp dụng quy định của tiêu chuẩn khách sạn TCVN : 276 là 1,8m đảm bảo hiệu suất sử dụng và hiệu quả đầu tư – kinh doanh. Tổ chức căn hộ cũng có nhiều khác biệt, như cho phép tổ chức phòng ngủ có diện tích tối thiểu 9m2 thay vì 12m2 như yêu cầu với thiết kế căn hộ chung cư.

Đối với không gian căn hộ, cấu trúc của từng căn hộ Condotel loại này cũng có nhiều sự khác biệt so với căn hộ chung cư thông thường. Ví dụ các condotel ở Singapore cho thấy, căn hộ loại này có không gian chỉ bằng 1/3 so với thông thường, bởi đối tượng người độc thân có nhu cầu sử dụng bếp nấu ăn không cao, chỉ để đảm bảo cho người sử dụng nấu một số bữa ăn nhẹ.

Không gian ban công trong một số căn hộ Condotel loại này để tăng cường tính tiện ích nghỉ dưỡng, khai thác vẻ đẹp cảnh quan khu du lịch nên ban công cũng được thiết kế rộng (có thể lên tới 15m2) như đối với khách sạn. Ngược lại, một số các Condotel vì đã có dịch vụ cao cấp đồng bộ, không còn nhu cầu phơi đồ thông thường nên diện tích ban công lại bị thu nhỏ thậm chí loại bỏ hơn rất nhiều so với nhà ở chung cư thông thường.

Về thiết kế kỹ thuật, thực tế cũng cho thấy, tiêu chuẩn – quy chuẩn thiết kế hệ thống kỹ thuật và hệ thống PCCC cũng có sự khác biệt giữa Condotel với nhà ở chung cư do áp dụng linh hoạt tiêu chuẩn PCCC (trong đó tiêu chuẩn – quy chuẩn PCCC công trình khách sạn luôn cao hơn đối với nhà ở chung cư cao tầng).

Với Condotel loại này, do yêu cầu tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp hơn nhà ở thông thường và đặc thù cư dân ở ngắn ngày nên thiết kế hệ thống kỹ thuật công trình Condotel phải bố trí thang máy chữa cháy độc lập, phục vụ cho lực lượng chữa cháy từ mặt đất đưa người và phương tiện lên chữa cháy các tầng trên cao cũng như cứu hộ và thoát hiểm cho dân cư các tầng trên xuống nơi an toàn. Thiết kế tổ chức tăng áp cho buồng thang và buồng đệm, và có đấu nối sử dụng nguồn điện riêng (máy phát điện) để khi cháy hệ thống điện sẽ tự động ngắt nhưng thang máy vẫn tự hoạt động.

Thiết kế không gian dịch vụ tiện ích theo tiêu chuẩn khách sạn cao cấp tại tầng mái công trình Condotel

ĐỀ XUẤT CÁC ĐỊNH HƯỚNG THIẾT KẾ CONDOTEL TRONG THỜI GIAN TỚI
Trong thời gian vừa qua, để công tác thiết kế công trình Condotel đi vào thực tiễn, đảm bảo các yếu tố tiện ích, phù hợp với nhu cầu sử

dụng, tiết kiệm diện tích và chi phí đầu tư vận hành, trước tiên cần làm rõ bản chất khái niệm Condotel như là một loại hình nhà ở cho thuê, trong đó phân chia rõ làm 02 loại theo vị trí và đặc điểm lưu trú là: (1) Condotel trong nội đô với thời gian lưu trú dài ngày và (2) Condotel tại các khu du lịch với thời gian lưu trú ngắn ngày. Việc sớm ban hành và sử dụng thống nhất các tiêu chuẩn – quy chuẩn thiết kế công trình Condotel cũng cần được thực hiện để tránh tình trạng các đơn vị thiết kế sử dụng “linh hoạt” các hệ thống tiêu chuẩn – quy chuẩn, cũng như các đơn vị quản lý đang áp dụng các tiêu chuẩn cao nhất trong cấp phép gây lãng phí trong thiết kế – đầu tư xây dựng Condotel.

Do tính tương đồng và khác biệt với căn hộ chung cư nên kiến trúc công trình Condotel tùy theo vị trí (trong nội đô hoặc tại các khu du lịch) có thể được lựa chọn linh hoạt theo nhu cầu thực tế của thị trường, không nên ban hành các quy định cứng nhắc, làm trói buộc tư duy sáng tạo của kiến trúc sư, đi ngược với quy luật cung cầu của thị trường người sử dụng.

Về quy hoạch và tổ chức khuôn viên, cần phân biệt rõ đặc thù giữa 02 loại hình Condotel trên để có các định hướng quy hoạch và tổ chức khuôn viên, hệ thống dịch vụ tiện ích cho phù hợp, tránh lãng phí. Đặc thù các chủ sở hữu cá nhân căn hộ Condotel sẽ là ngôi nhà thứ 2 và thứ 3 nên sẽ chủ yếu cho thuê, một phần cũng vì chi phí cho dịch vụ cao hơn nên vì vậy cũng sẽ ít có người ở thường xuyên và yếu tố hình thành các đơn vị ở như nhà chung cư thông thường. Kiến nghị nên đẩy cao một số tiêu chuẩn thiết kế không gian dịch vụ tiện ích theo tiêu chuẩn khách sạn và giảm tiêu chuẩn diện tích chỗ để xe cho phù hợp.

Về kiến trúc, thiết kế kiến trúc công trình Condotel cũng cần loại bỏ xu hướng thiết kế chạy theo hình thức, hướng đến tính thực dụng và tiện nghi cao như tiết kiệm chi phí vận hành cho người sử dụng nhiều nhất và cao nhất như thay vì làm mát bằng điều hòa không khí cho toàn bộ khu vực hành lang như khách sạn, có thể thực hiện tổ chức thông gió – chiếu sáng tự nhiên tối ưu cho khu vực hành lang làm tăng được tính tiện nghi đồng thời giảm tối đa chi phí vận hành công trình.

Về hệ thống cơ điện và PCCC, không nên có các quy định quá cứng nhắc trong thiết kế, tuy nhiên kiến nghị nên đẩy cao các tiêu chuẩn và quy định thiết kế theo quy định của khách sạn nhằm nâng cao chất lượng phục vụ, tạo sự khác biệt về dịch vụ cho công trình Condotel cũng như khắc phục các nhược điểm về an toàn của người sử dụng và công trình.

Bên cạnh một thiết kế đồng bộ, cần đảm bảo các yếu tố về sở hữu và bảo trì, cũng như một chất lượng dịch vụ chuyên nghiệp. Khác với nhà ở thông thường, Condotel là công trình nhà ở cho thuê cao cấp nên yếu tố dịch vụ và bảo trì công trình là rất quan trọng. Chủ sở hữu căn hộ Condotel chỉ có quyền đối với công trình trên đất với tính chất như một khoản đầu tư cho thuê.

Do vậy, không nên quy định tổ chức ban quản trị do người dân bầu giống như chung cư thông thường, để hạn chế các vấn đề phát sinh như thời gian triệu tập họp kéo dài do chủ sở hữu không ở trực tiếp tại công trình, khả năng hiểu biết các vấn đề bảo trì kỹ thuật phức tạp không cao. Nên giao cho chủ đầu tư là người cung cấp dịch vụ, vận hành quản lý công trình sẽ là tốt nhất vì đảm bảo an toàn, bảo dưỡng các hoạt động tốt hơn. Thực hiện tổ chức các dịch vụ và đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp bài bản (đặc biệt trong PCCC và vận hành công trình) để đảm bảo tính an toàn và tiện ích cao cho người sử dụng, tính bền vững cho công trình./.

PHẠM THÀNH HƯNG

TRƯỞNG PHÒNG THIẾT KẾ Ý TƯỞNG CÔNG TY LIÊN DOANH SUNJIN VIỆT NAM