Thị trường BĐS Việt Nam 2017: Sẽ phát triển theo hướng bền vững

Năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục phục hồi mạnh mẽ và góp phần tích cực phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Dự báo trong giai đoạn tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững và đạt được những mục tiêu quản lý của Nhà nước cũng như đáp ứng được lợi ích của nhà đầu tư và kỳ vọng của người dân.

Thị trường tăng trưởng ổn định

Về tổng quan, sự phát triển của thị trường đã đạt được những mục tiêu Nhà nước đề ra cũng như mong muốn, nguyện vọng của nhà đầu tư và người dân. Các biểu hiện nổi bật, đó là tính thanh khoản tốt, tăng trưởng giao dịch các tháng trong năm đều trên 10%; giao dịch BĐS tăng về chất lượng và giá trị; tín dụng BĐS dao động ở mức dưới 10% tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng là hợp lý; nợ xấu giảm mạnh và ổn định; số lượng các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh, đến cuối tháng 10/2016 đã tăng hơn so với cùng kỳ năm 2015 là 93%; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc; kết quả chính sách hỗ trợ của Nhà nước từ gói 30 nghìn tỷ đồng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường và cung cấp cho hàng vạn gia đình có nhà để ở; thị trường BĐS phát triển đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và đảm bảo tính an toàn cho hệ thống ngân hàng…

Những điều này cho thấy, hệ thống chính sách thị trường BĐS hiện nay đang phát huy hiệu quả tích cực và niềm tin của thị trường đang phát triển tốt. Cùng với đó là sự điều tiết của Nhà nước ngày một hiệu quả đối với thị trường BĐS.

Phải khẳng định rằng, thị trường đang phát triển theo hướng bền vững nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn những nguy cơ buộc chúng ta phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển một cách tốt đẹp như trong năm 2016.

Chưa có dấu hiệu bong bóng BĐS

Thị trường hiện nay chưa có những dấu hiệu “bong bóng” BĐS. Để xuất hiện “bong bóng” BĐS thì cần hội tụ rất nhiều yếu tố như trong giai đoạn 2008 – 2013. Ví dụ: kinh tế vĩ mô phát triển không ổn định, đi xuống; dư nợ tín dụng tăng lên một cách đột ngột trong BĐS, lên đến 15 – 20%; sự buông lỏng quản lý của cơ quan quản lý nhà nước đối với việc phát triển thị trường BĐS; hàng hóa dư thừa và mất cân đối, giá cả tăng quá nhanh và nhiều yếu tố khác tạo nên sự phát triển bất ngờ và đột biến của thị trường.

Hiện nay, như chúng ta đều biết, kinh tế vĩ mô phát triển tốt và ổn định; dư nợ tín dụng BĐS đang nằm ở trong mức cho phép khoảng 8,5 – 9% trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng; về công tác quản lý nhà nước, ngay sau giai đoạn 2008-2013, chúng ta đã có hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật tương đối hoàn chỉnh, như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật DN… Tất nhiên, còn nhiều vấn đề thực tế phát sinh nhưng rõ ràng, hệ thống văn bản đó đang phát huy hiệu quả tích cực trong xã hội; những bài học đắt giá mà các DN BĐS nắm bắt được qua thực tiễn; sự tham gia mạnh mẽ và hiệu quả của các tổ chức xã hội – nghề nghiệp, như Hiệp hội BĐS Việt Nam và các Hiệp hội BĐS địa phương…

Vì vậy, “bong bóng” cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian ngắn hạn sẽ khó có thể xảy ra. Các cơ quan quản lý nhà nước đang cùng các DN phát triển thị trường BĐS một cách khá bền vững.

Hướng đến cân đối cơ cấu hàng hóa BĐS

Năm qua, phân khúc nghỉ dưỡng phát triển tốt. Khu vực miền Trung là tâm điểm của loại hình này với sự xuất hiện hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng lớn ở Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết, Phú Quốc… Vì vậy, giá BĐS ở các khu vực này tăng khá nhanh. Nhiều dự án nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang thu hút các nhà đầu tư phía Bắc. Khu vực miền Bắc cũng sôi động khi các nhà đầu tư lớn, như Vingroup, SunGroup, FLC…, mạnh tay đổ vốn vào Sa Pa, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Vĩnh Phúc,…

Năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. Các dự án cao cấp – hạng sang được triển khai mạnh mẽ trong năm. Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, TP.HCM hiện có khoảng 64 nghìn căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2 nghìn USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tại Hà Nội, hiện có hơn 59 nghìn căn hộ chưa hoàn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11 nghìn căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý IV/2016, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao – trung cấp.

Hiện nay, việc phát triển các sản phẩm cao cấp ngày một nhiều, xuất phát từ một số lý do. Trước hết, từ nhu cầu và đòi hỏi ngày càng cao của người dân cũng như thị trường BĐS. Bên cạnh giá sản phẩm phải hợp lý, khách hàng còn đòi hỏi về chất lượng dịch vụ, những tiện ích trong khu đô thị, kiến trúc của tòa nhà, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị đó cần phải được nâng lên… Chính vì vậy, các chủ đầu tư phải hướng tới việc đáp ứng những nhu cầu đó của người dân. Trên thực tế, nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm cao cấp mặc dù cạnh tranh ngày càng khốc liệt, song sức bán vẫn đảm bảo kỳ vọng của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, việc phát triển các BĐS cao cấp còn nhằm nâng cao thương hiệu cho chủ đầu tư (mặc dù điều này chưa hẳn đã đúng hoàn toàn). Một lý do khác là cùng với công sức để triển khai một dự án, song hiện nay, nếu đầu tư vào các sản phẩm cao cấp sẽ có lợi nhuận cao hơn vào nhà ở trung bình và thấp, bởi phân khúc phổ thông chưa có sự hỗ trợ khác biệt… Với các lý do trên, chủ đầu tư đương nhiên tập trung vào phân khúc cao cấp, mặc dù ai cũng biết rõ về nhu cầu và tiềm năng của phân khúc trung bình trở xuống.

Chúng ta đang nói rằng, có quá nhiều hàng hóa cao cấp nhưng trên thực tế, nếu đi sâu đánh giá từng hàng hóa cụ thể trong thị trường này có thể nhận thấy, các chủ đầu tư đang có ý thức rất lớn về mặt thị trường. Sản phẩm cao cấp hiện nay không như ngày xưa. Sản phẩm này không phải chỉ toàn là căn rộng hàng trăm mét vuông, mà ở đó có cả những căn hộ dưới 100m2. Vấn đề là tỷ lệ và số lượng các căn hộ dưới 100m2 trong những chung cư cao cấp không phải ít. Đó là sự điều chỉnh hợp lý của các chủ đầu tư khi bán hàng hóa căn cứ về tổng giá trị một dự án BĐS. Vì vậy, cho đến thời điểm hiện tại, phân khúc cao cấp vẫn thu hút được nhiều người dân, bởi vẫn nằm trong khả năng tự cân đối của nhiều khách hàng.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng, việc các chủ đầu tư phát triển quá nhiều các dự án BĐS trung và cao cấp thể hiện sự mất cân đối của thị trường. Nhu cầu của hơn 70% người dân hiện nay nằm ở phân khúc trung bình, dưới trung bình và thấp. Trong khi đó, giá nhà hầu như cao, trên 20 triệu đ/m2. Phân khúc để đáp ứng 70% nhu cầu hàng hóa của thị trường là không nhiều. Ngoài ra, thời gian qua, việc phát triển NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ khá trầm lắng. Đây là điểm mà chúng ta cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cân đối hơn, cụ thể là phải thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở trung bình, thấp và NƠXH.

Giải pháp mong muốn

Để cân đối cơ cấu hàng hóa trên thị trường BĐS, phải bắt nguồn từ chính sách của Nhà nước trong việc quy hoạch, cấp phép các dự án và phát triển NƠXH, nhà ở thương mại có giá thấp với giá bán dưới 15 triệu đ/m2. Đặc biệt, có chính sách phát triển nhà ở để bán và cho thuê, phục vụ cán bộ, công nhân các KCN; chính sách thuế, tài chính, tiếp cận nguồn vốn và quy hoạch đối với các dự án nhà ở các phân khúc này cần được ưu đãi hơn để làm đòn bẩy phát triển thị trường mà vẫn cân đối được cơ cấu hàng hóa, đảm bảo an sinh xã hội; chính sách để người dân, công nhân các KCN, đặc biệt các đối tượng chính sách có thể tiếp cận được sự hỗ trợ của Nhà nước trong việc giải quyết vấn đề nhà ở…

Vai trò của chính quyền địa phương trong việc cân đối cơ cấu sản phẩm BĐS cũng đặc biệt quan trọng. Chính quyền địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn, cần có chương trình, kế hoạch không chỉ phát triển nhà ở chung chung mà cần xác định rõ tỷ trọng NƠXH, nhà ở thương mại, phân khúc trung bình, thấp và nhà ở cao cấp với diện tích, khu vực cụ thể. Trên cơ sở đó, chính quyền địa phương chỉ đạo thực hiện các thủ tục hành chính, quyết định việc cấp đất dự án, xác định tiến độ của các dự án hợp lý phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương mình ở từng thời điểm phát triển. Chính phủ cần có chế tài và tăng cường kiểm tra tình hình thực hiện của các địa phương.

Trong thời điểm cuối năm 2016, chúng ta thấy những tín hiệu tích cực trong việc phát triển NƠXH và phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình. Sự nỗ lực của Chính phủ nhằm giải quyết vấn đề NƠXH; sự tham gia của các nhà đầu tư lớn vào phân khúc nhà ở trung bình; ý thức của các DN trong việc tham gia phát triển NƠXH; sức hút thực tế của phân khúc nhà ở trung bình và thấp đã thu hút các chủ đầu tư và ý thức của mọi thành tố trên thị trường trong trách nhiệm cùng với cộng đồng để cân đối cơ cấu sản phẩm hàng hóa của thị trường BĐS. Điều cần thiết hiện nay là cần có một cú huých thực tế, kịp thời và hiệu quả từ chính sách của Nhà nước.

Năm 2017, với sự chung tay của Chính phủ, các Bộ, ngành, các Hiệp hội xã hội nghề nghiệp, cộng đồng các DN BĐS Việt Nam và toàn xã hội, chúng ta có cơ sở để tin tưởng rằng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển ổn định theo hướng bền vững và tiếp tục có các đóng góp xứng đáng vào công cuộc xây dựng và phát triển đất nước.

TS Trần Ngọc Quang
Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam