Thị trường bất động sản: Cần giải quyết bài toán lệch pha cung – cầu

Buổi làm việc giữa Bộ trưởng Phạm Hồng Hà với Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) và các DN hội viên diễn ra ngày 12/8 tại Hà Nội là diễn đàn trao đổi thẳng thắn của lãnh đạo Bộ Xây dựng, các Cục, Vụ, Viện thuộc Bộ với VNREA, qua đó tăng cường sự phối hợp, gắn kết giữa VNREA với các cơ quan của Bộ; gắn kết sự chỉ đạo trực tiếp của Bộ Xây dựng với các hoạt động của VNREA.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà chỉ ra những bất cập và các giải pháp cho thị trường BĐS trong nước , đồng thời đánh giá cao vai trò của Hiệp hội BĐS. Ảnh: Thiên Trường

Thị trường mất cân đối

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch VNREA cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS đã phát triển một cách ổn định. Lượng giao dịch tăng đều với tổng số giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2016 khoảng 15.300 giao dịch, so với 18.000 giao dịch cùng kỳ năm 2015, song chất lượng, giá trị giao dịch cao hơn. Giá BĐS tăng 3 – 7% có cao hơn so với cùng kỳ 2015 là 3 – 5%. Hàng tồn kho hiện còn 37.489 tỷ so với cùng kỳ 2015 là 67.443 tỷ đồng. FDI vào thị trường BĐS có 25 dự án mới và giá trị vốn đầu tư tăng thêm 604,8 triệu USD tăng hơn so với cùng kỳ năm 2015 là có 7 dự án và tổng vốn 465,5 triệu USD. Hệ thống chính sách mới về BĐS đã bắt đầu phát huy tác dụng trên thực tế và từng bước đi vào cuộc sống. Các DN lớn vẫn đang là các DN dẫn đầu xu hướng thị trường.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Đó là cơ cấu hàng hóa trên thị trường có sự mất cân đối, thiếu vắng sản phẩm giá trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) có xu hướng chậm lại. Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển. Thông tin trên thị trường chưa thực sự đầy đủ, hệ thống và toàn diện. Năng lực phần lớn các chủ đầu tư còn yếu cả về tài chính, năng lực quản lý, triển khai các dự án…

VNREA gửi đến Bộ Xây dựng một số đề xuất quan trọng, trong đó, mong muốn đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được ban hành để nâng cao hiểu biết về pháp luật trong bộ máy quản lý cũng như trong cộng đồng DN BĐS. Bên cạnh đó, Bộ cần ban hành các quy định việc soát xét thủ tục trước khi bán đổi với nhà ở hình thành trong tương lai và có các biện pháp kiểm tra, kiểm soát đảm bảo thực hiện đầy đủ theo quy định của luật.

Bộ Xây dựng cần chủ trì làm việc với các cơ quan chức năng để có hướng dẫn cụ thể về việc thủ tục cấp Visa cho người nước ngoài khi vào Việt Nam, thủ tục chuyển tiền vào, chuyển tiền ra khi mua bán BĐS, quy định cụ thể các khu vực hạn chế mua bán BĐS vì lợi ích, an ninh quốc gia…

Ngoài ra, VNREA muốn thiết lập cơ sở dữ liệu thông tin BĐS một cách hệ thống để cung cấp thường xuyên phục vụ công tác quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, phục vụ nhu cầu thông tin của thị trường; giúp cho các chủ đầu tư có cơ sở định hướng hoạt động đầu tư chuẩn xác và tạo cơ sở dữ liệu để nghiên cứu điều hành, phát triển thị trường BĐS Việt Nam một cách chủ động, hiệu quả.

DN kêu khó

Tại buổi làm việc, một số DN đã gửi lên Bộ trưởng những kiến nghị, thắc mắc liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng và phát triển thị trường BĐS. Các ý kiến chủ yếu tập trung ở thủ tục làm dự án rất khó khăn, mâu thuẫn trong các điều luật, cải tạo chung cư cũ còn rườm rà, quy định cấp giấy chứng nhận và bán nhà cho người nước ngoài còn chưa rõ ràng, khó khăn nguồn vốn cho vay NƠXH, ổn định nguồn cung VLXD để đảm bảo giá cả cho NƠXH…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest cho rằng Điều 57 của Luật Kinh doanh BĐS đang làm khó DN khi quy định DN phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà ngay cả trong trường hợp hợp khách hàng mới chỉ đóng 95% giá trị căn hộ. Thêm đó, quy định dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm NƠXH là cứng nhắc, chưa kể dự án còn phải dành 20% quỹ đất để đất xây trường học. Ngoài ra, các chính sách về cải tạo chung cư cũ, thủ tục triển khai dự án vẫn rườm rà, phức tạp, quá nhiều loại giấy tờ.

Bà Hương Trần Kiều Dung – Tổng giám đốc FLC Group thì cho rằng, quy định cấp giấy chứng nhận và bán nhà cho người nước ngoài chưa rõ, làm khó cho DN khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thủ tục cấp phép xây dựng còn kéo dài.

Chủ tịch Cty Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn chỉ ra rằng trên thực tế, 80% dự án là NƠXH các DN đã bán hết không cần phải bảo lãnh, nhưng 20% phần thương mại còn lại khó bán vì ngân hàng không bảo lãnh. Điều này gây khó khăn rất nhiều cho DN xây dựng NƠXH. Bên cạnh đó, đối với dự án NƠXH, muốn công bố giá trước, DN phải được đảm bảo nguồn cung vật tư cho đến khi dự án hoàn thành.

Ông Tạ Văn Tố – Tổng giám đốc CEO Group cho rằng vấn đề đang khó khăn nhất là khách hàng vay tiền NƠXH. Còn đối với BĐS nghỉ dưỡng, theo quy định của pháp luật, khi xây dựng công trình phải đảm bảo khoảng lùi về phía sau mép biển 100m. Nhưng hiện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về quy định này nên rất khó khăn trong việc xác định về quy hoạch để triển khai dự án…

Giải pháp với thị trường BĐS

Trước các kiến nghị, thắc mắc từ phía DN, Thứ trưởng Đỗ Đức Duy đã có giải đáp kịp thời về các thủ tục hành chính cũng như cải cách rút ngắn thời gian cho DN trong thực hiện đầu tư xây dựng. Thứ trưởng đề nghị ngoài những vấn đề đã nêu tại diễn đàn, còn những vấn đề khác chưa được đề cập, các DN có kiến nghị bằng văn bản để Bộ Xây dựng tiếp nhận và giải đáp; nghiên cứu bổ sung hoàn thiện trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Kết luận buổi làm việc, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà chỉ ra thị trường BĐS hiện nay còn nhiều khó khăn và vướng mắc: Thời gian qua, chúng ta đã xây dựng ban hành một số luật rất cơ bản, một số cơ chế chính sách về BĐS, nhưng chưa đủ. Các chính sách liên quan đến BĐS còn chưa hợp lý, còn chồng chéo… Vì vậy, cần phải hoàn thiện tiếp. Bên cạnh đó, thông tin và minh bạch thông tin thị trường BĐS của Việt Nam vẫn đang ở bước đầu. Ngoài ra, cần có quỹ tài chính mới, thúc đẩy vốn thị trường BĐS dồi dào, minh bạch hơn. Năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS tuy phát triển tiến bộ nhưng chưa đáp ứng được.

Bộ trưởng cho biết, thị trường BĐS tiếp tục có xu hướng ổn định, bước đầu có sự tăng trưởng; chưa có dấu hiệu bất bình thường. Tuy nhiên, đang có sự lệch pha trong cung cầu sản phẩm, đang thừa BĐS cao cấp và thiếu NƠXH, nhà ở cho thuê. Bộ trưởng khuyến cáo các thành viên VNREA kiểm soát chặt chẽ hơn các dự án của mình; các DN cần tích cực tham gia chủ trương BĐS NƠXH.

Bộ trưởng cũng đề ra 6 giải pháp để góp phần kiểm soát tốt hơn thị trường BĐS. Đó là: Phải nắm bắt thông tin, minh bạch hóa; tăng cường tập huấn, phổ biến tuyên truyền các kiến thức về đầu tư xây dựng nhất là trong lĩnh vực BĐS. Tiếp tục nghiên cứu và có chính sách mới thúc đẩy thị trường vốn cho thị trường BĐS. Nâng cao chất lượng quản lý nhà nước trong quản lý thị trường BĐS: Thực hiện chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, có cơ chế khuyến khích NƠXH, giảm thiểu thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư trong tham gia hoạt động về BĐS… Đẩy mạnh phát triển NƠXH, nhằm giải quyết bài toán lệch pha về cung cầu sản phẩm.

Bên cạnh đó, thực hiện tốt các quy định đảm bảo quyền lợi của các DN tham gia thị trường BĐS. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra BĐS nhưng không cản trở hoạt động bình thường của DN, chấm dứt tình trạng chồng chéo trong hoạt động này.

Ngọc Hà – Đoàn Huyền/Báo Xây dựng