Thanh khoản chung cư giảm mạnh tại Hà Nội và TPHCM

Tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư thành công tại thị trường Hà Nội quý 1/2018 đạt 5.091 giao dịch.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa công bố báo cáo khảo sát thị trường bất động sản cả nước trong quý 1/2018.

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường quý 1 là sự hoạt động khá ổn định của hầu hết các phân khúc, song lượng giao dịch căn hộ chung cư đã giảm khá mạnh tại Hà Nội lẫn TPHCM.

Thanh khoản chung cư giảm 25 -34%

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 3 tháng đầu năm 2018, lượng sản phẩm nhà ở mở bán tại Hà Nội là 6.560 sản phẩm, bao gồm 6.148 căn hộ chung cư và 412 căn biệt thự, liền kề, nhà phố. Trong đó, lượng căn hộ chung cư mở bán chiếm đa số vẫn thuộc về phân khúc căn hộ trung cấp, chiếm 42,8% tổng nguồn cung căn hộ toàn Hà Nội. Tiếp đó là căn hộ cao cấp chiếm 34% và căn hộ giá bình dân chiếm 23,2% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý 1/2018.

Tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư thành công tại thị trường Hà Nội quý 1/2018 đạt 5.091 giao dịch. Trong đó, có 2.605 sản phẩm ở phân khúc giá bình dân, chiếm 51,2%; 1.888 sản phẩm ở phân khúc trung cấp, chiếm 37,1%; 598 sản phẩm ở phân khúc cao cấp, chiếm 11,7% tổng lượng sản phẩm giao dịch tại Hà Nội trong quý 1.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư quý 1/2018 giảm khoảng 25% so với quý 4 năm 2017 do vào thời điểm các tháng Tết và cận Tết. Tuy nhiên, so với cùng kỳ quý 1/2017 tăng 1.467 giao dịch, tương đương mức tăng 40,5%.

Các giao dịch phần lớn từ dự án tại các quận Từ Liêm, Hoàng Mai, Hà Đông và chủ yếu là các phân khúc giá bình dân và trung cấp với mức giá giao dịch dưới 35 triệu đồng/m².

Quý 1 ghi nhận giao dịch sôi động ở phân khúc nhà ở liền kề. Bắt đầu có làn sóng chuyển từ việc lựa chọn chung cư cao cấp sang các dự án có sản phẩm liền kề ở các quận xung quanh vành đai 3 và 3,5. Quận Hà Đông dẫn đầu với 25% thị phần với nhiều khu đô thị đã và đang triển khai, 19% ở Hoài Đức, và 17% nguồn cung và lượng giao dịch từ quận Bắc và Nam Từ Liêm với nhiều dự án của chủ đầu tư Vimefulland, Lã Vọng. Tổng khối lượng giao dịch trên toàn thị trường sơ cấp khoảng 930 căn.

Về giá bán, với loại hình chung cư, giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng nhẹ khoảng 1 – 3%, nâng mức giá bình quân của căn hộ bình dân lên 22,2 triệu đồng/m2. Mức giá căn hộ trung cấp lên mức 29,1 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá bán căn hộ cao cấp không tăng nhiều, khoảng 0,5%, giá bình quân ở phân khúc này lên mức 36,8 triệu đồng/m2. Loại hình nhà ở liền kề đang được quan tâm nên mức thanh khoản tốt, biên độ tăng giá trong quý đầu năm 2018 khoảng 5 – 10% tùy từng khu vực so với cuối năm 2017.

Tại thị trường TPHCM, trong quý 1/2018 ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán đạt 10.431 căn hộ, đất nền đạt 970 nền với nguồn cung chủ yếu ở Củ Chi và Cát Lái, nhà phố, biệt thự có 621 căn với nguồn cung chủ yếu ở khu Đông và khu Nam thành phố.

Thị trường ghi nhận lượng nhà ở chào bán tăng cao trong quý 1 được lý giải là do tết năm nay đến muộn và quý 1 nối tiếp đà tích cực của thị trường bất động sản quý 4/2017. Về loại hình sản phẩm, nhà ở căn hộ vẫn chiếm tỷ trọng đa số so với đất nền và nhà liền thổ.

Loại hình căn hộ chung cư được ghi nhận nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án nằm ở Khu Tây (chiếm 39%) và Khu Nam (chiếm 30%) tổng lượng cung căn hộ toàn TPHCM.

Trong đó, lượng căn hộ mức giá bình dân chiếm 32%, căn hộ trung cấp chiếm 40% và căn hộ cao cấp chiếm 28% tổng lượng cung căn hộ mở bán tại TPHCM trong quý 1/2018.

Trong quý 1, số lượng đất nền và nhà đất liền thổ chào bán rất ít, có nguyên nhân chính là quỹ đất phát triển dự án nhà liền thổ ngày càng khan hiếm nên phần lớn là giao dịch đất thổ cư.

Theo thống kê lượng mở bán nhà liền thổ và đất nền trong quý 1 tại các tỉnh Long An, Đồng Nai chủ yếu ở khu vực giáp ranh TPHCM lần lượt là 2.009 nền và 1.895 nền/nhà phố.

Tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TPHCM trong quý 1 năm 2018 đạt khoảng 8.946 giao dịch, giảm 34% so với quý 4/2017 và giảm khoảng 9,5% so với cùng kỳ quý 1/2017.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư cao cấp đạt 2.655 căn chiếm 30%; giao dịch căn hộ trung cấp đạt 2.958 căn chiếm 33%; giao dịch căn hộ ở mức giá bình dân vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất, đạt 37% tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư tại TPHCM trong quý 1/2018.

Đất nền giao dịch thành công khoảng 807 nền, đạt tỷ lệ hấp thụ cao, lên đến 83%. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn giảm 38% so với quý 4/2017.

Nhà liền thổ (nhà phố và biệt thự) giao dịch thành công khoảng 392 căn. Sức hấp thụ đạt 63% và chỉ tương đương 61% so với quý 4/2017.

Giá đất thổ cư ven TPHCM tăng mạnh

Về giá bán, 3 tháng đầu năm 2018 cũng ghi nhận giá nhà đất liền thổ tiếp tục tăng cao tại các huyện vùng ven, trong đó tại Củ Chi, đất nền ở các tuyến đường, hẻm nhỏ có giá 10 – 12 triệu đồng/m2; các đường lớn tiếp giáp nội đô có giá 20 – 30 triệu đồng/m2.

Tại huyện Bình Chánh, giá trung bình khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2. Tại huyện Cần Giờ, tại các đường nhỏ có mức giá 8 triệu đồng/m2, tại các tuyến đường có hạ tầng, giao thông tốt, giá từ 15 – 18 triệu đồng/m2.

Do sự khan hiếm đất trong nội thành TPHCM, đẩy giá đất nền của các tỉnh thành xung quanh tăng giá. Đất tại các dự án phát triển của tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai…có mức giá 10 – 18 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản cũng ghi nhận có sự tăng trưởng tốt tại các thị trường khác như Quảng Ninh nhờ có kế hoạch lập đặc khu kinh tế Vân Đồn, Nha Trang với đặc khu Bắc Vân Phong và thị trường Đà Nẵng…

Về tình hình giao dịch của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, khảo sát cho biết, phân khúc này cũng có thanh khoản tốt tại hầu hết địa phương có bãi biển đẹp như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…

Giá chung cư sẽ không có biến động

Về dự báo thị trường trong quý 2/2018, Hội Môi giới cho rằng, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2 sẽ tăng trưởng về mặt số lượng giao dịch, tuy nhiên giá bán dự kiến sẽ không có sự biến động. Khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, đủ để ở hay đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ về dự án, năng lực, độ tin cậy của chủ đầu tư để đảm bảo được bàn giao căn hộ đúng thời hạn cam kết và dự án có đầy đủ giấy phép an ninh, môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Phân khúc nhà ở liền kề, biệt thự, nhà phố dự kiến trong quý 2 và quý 3/2018 nguồn cung sẽ tăng mạnh do có sự ra mắt của các dự án lớn của Vingroup, Sungroup… Loại hình sản phẩm này chủ yếu xuất hiện tại các khu vực: Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm… Lượng cung dự kiến trên 2.000 sản phẩm.

Còn tại TPHCM, với đà tích cực của thị trường ghi nhận trong quý 1 cho thấy năm 2018 sẽ tiếp tục là một năm sôi động của thị trường với nguồn cung khá dồi dào, phong phú, tập trung loại hình nhà chung cư là chủ đạo.

Thị trường có xu hướng phát triển nhà chung cư giá rẻ sang các quận huyện vùng ven trong khi giá căn hộ các khu vực trung tâm tiếp tục tăng cao và nguồn cung hạn chế. Theo ghi nhận cho đến thời điểm cuối quý 1 số căn hộ được các chủ đầu tư quảng cáo đã và sẽ bán hàng trong năm 2018 đã lên đến 33.998 (19.361 chưa mở bán chính thức) căn hộ. Gần bằng số căn hộ chào bán trong cả năm 2017.

Riêng trong quý 2/2018 sẽ có khoảng 10.000 căn hộ chào bán chính thức. Trong đó, khu Đông và khu Nam thành phố chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung; phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp sẽ vẫn là chủ đạo trong thị trường. Nguồn cung nhà phố, biệt thự có dấu hiệu suy giảm.